Superbonus in edificio con 3 unità immobiliari funzionalmente indipendenti

L’Agenzia delle Entrate, nella risposta n. 21 dell’8 gennaio 2021, interviene ancora sul Superbonus per interventi in edifici unifamiliari e unità  immobiliari funzionalmente indipendenti. Precisando che, per la qualificazione dell’immobile oggetto degli interventi agevolabili, la presenza di “accesso autonomo dall’esterno” (uno degli elementi caratterizzanti per la fruizione del Superbonus per interventi di efficientamento energetico e di riduzione del rischio sismico, nonché dell’opzione per la cessione o lo sconto in luogo della detrazione) presuppone, ad esempio, che l’unità  immobiliare disponga di un accesso indipendente non comune ad altre unità  immobiliari chiuso da cancello o portone d’ingresso che consenta l’accesso dalla strada o da cortile o giardino di proprietà  esclusiva”.

Accesso autonomo dall’esterno

Si può ritenere, scrive l’Agenzia, che una unità immobiliare abbia “accesso autonomo dall’esterno” qualora, ad esempio:

• all’immobile si accede direttamente da strada, pubblica, privata o in multiproprietà  o da passaggio (cortile, giardino) comune ad altri immobili che affaccia su strada oppure da terreno di utilizzo comune, ma non esclusivo (ad esempio i pascoli). Non essendo rilevante la proprietà  pubblica o privata e/o esclusiva del possessore dell’unità  immobiliare all’accesso in questione;
• all’immobile si accede da strada privata di altra proprietà  gravata da servitù di passaggio a servizio dell’immobile.

Il caso trattato nella risposta riguarda un edificio composto da 3 unità  immobiliari, “funzionalmente indipendenti”, di cui:

• una a destinazione residenziale, con accesso autonomo dall’esterno direttamente da strada pubblica;
• una ad uso ufficio (categoria catastale A/10);
• una adibita a cabina elettrica (categoria catastale D/1) di cui l’istante, pur essendo proprietario, “non ne ha il possesso in quanto sulla stessa è costituita una servitù (diritto reale) a favore di ENEL

Nel presupposto che l’unità  immobiliare a destinazione residenziale, sia “funzionalmente indipendente” e quindi dotata di installazioni o manufatti di qualunque genere, quali impianti per l’acqua, per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento di proprietà  esclusiva e disponga di un accesso autonomo dall’esterno, nei termini sopra descritti, l’Agenzia ritiene che si possa  accedere al Superbonus con riferimento all’unità immobiliare ad uso residenziale. Diversamente, le altre unità  immobiliari che compongono l’edificio non si configurano come unità  immobiliari residenziali e pertanto non possono accedere al Superbonus.