Superbonus e interventi antisismici, l’Agenzia delle Entrate fa chiarezza

L’Agenzia delle entrate si è espressa di recente con riferimento alla fruizione del Superbonus del 110% nella particolare casistica di interventi antisismici. Nello specifico i chiarimenti arrivano con riferimento a lavori per adeguamenti antisismici su un fabbricato situato in un centro e per la riduzione del rischio sismico su un edificio esistente posseduto da due comproprietari composto da unità diversamente censite in catasto.

L’Amministrazione interviene precisando che nel primo caso il perfezionamento dell’agevolazione per fruire del Superbonus per gli immobili del centro storico è correlato a precise verifiche tecniche, più che accertamenti e pareri che esulano dalle competenze dell’Agenzia delle entrate; e ancora che le spese spettanti al “Responsabile dei lavori” sono ammesse a beneficiare delle detrazioni se collegati alla realizzazione degli interventi ammessi al Superbonus.

Per il secondo quesito, l’Agenzia chiarisce che il Superbonus è fruibile anche con riferimento ai lavori effettuati sull’unita di categoria F/4 “unità immobiliare in corso di definizione” in quanto a esse applicabili i chiarimenti forniti per le unità collabenti (immobili classificati nella categoria catastale F/2). Su tale categoria, pur essendo totalmente o parzialmente inagibili e non produttive di reddito, è stato ammesso l’accesso al Superbonus in quanto considerate “edifici esistenti” perché costruiti e individuati catastalmente.

Vediamo in dettaglio i chiarimenti forniti per i singoli quesiti.

Superbonus e interventi antisismici in centro storico

La questione dubbia sollevata da un condominio istante che intente effettuare interventi antisismici finalizzati al consolidamento statico di un fabbricato sito in un centro storico e in ambito di conservazione, secondo la zonizzazione dell’assetto urbanistico del PUC del Comune.

Gli interventi da effettuare sono inquadrabili nella disciplina di cui all’articolo 16- bis lett.i) del TUIR e, dunque, si può fruire del Superbonus al 110% essendo, come noto, tale agevolazione prevista per i lavori di consolidamento statico o di riduzione del rischio sismico degli edifici.

I quesiti posti dall’istante sono molteplici, riportiamo di seguito le risposte conclusive fornite dall’Agenzia delle entrate esplicitando i singoli punto

• Come individuare se il Comune ove è ubicato il fabbricato e se è nella “giusta” zona sismica per fruire dell’agevolazione?

La mappa di classificazione rischio sismico è stata aggiornata ad aprile 2021, suddivisa per Comuni, e pubblicata sul sito: https://rischi.protezionecivile.it/it/sismico/attivita/classificazione-sismica

• Qual è il significato da attribuire alla locuzione «progetto unitario», contenuta nella citata lett. i) dell’articolo16-bis del TUIR?

L’Agenzia precisa che ogni valutazione in merito alla possibilità di redigere un progetto su un edificio strutturalmente e sismicamente indipendente dagli altri edifici, così come la verifica degli aspetti relativi ai criteri di determinazione del consolidamento statico dell’edificio richiedono verifiche e accertamenti tecnici, aventi aspetti di natura non fiscale. In pratica, per gli interventi realizzati nei centri storici, occorre rinviare al parere della Commissione consultiva per il monitoraggio dell’applicazione del D.M. 28/02/2017 n. 58 e delle linee guida a esso allegate RU n.7035 del 13 luglio 2021 – trattandosi di un parere tecnico che esula dalle competenze del Fisco.

• Qual è il limite di spesa ammesso alla detrazione nel caso di interventi realizzati su parti comuni di edifici in condominio?

Questo limite è calcolato in funzione del numero delle unità immobiliari di cui l’edificio è composto, come chiarito nella circolare n.24/E/2020, l’ammontare di spesa così determinato costituisce il limite massimo di spesa agevolabile riferito all’intero edificio – e non quello riferito alle singole unità che lo compongono. In particolare:

• ciascun condomino potrà calcolare la detrazione in funzione della spesa a lui imputata in base ai millesimi di proprietà o ai diversi criteri applicabili, ai sensi degli artt. 1123 e seguenti del CC e effettivamente rimborsata al condominio;
• il limite massimo di spesa per gli interventi antisismici è determinato nella misura di 96 mila euro moltiplicato per numero delle unità di cui si compone l’edificio.

• Sono ammesse al Superbonus le spese per le attività svolte dal “Responsabile dei lavori” (figura disciplinata dal DLgs n.81/2008) sia in fase progettuale che in fase di esecuzione dei lavori; e quali sono le modalità di quantificazione di tali spese?

L’Agenzia, richiamando la circolare n. 24/E/2020, chiarisce che rientrano nel Superbonus anche le spese sostenute per l’acquisto dei materiali, la progettazione e le altre spese professionali connesse e, comunque, richieste dal tipo di lavori (come quelle sostenute per perizie, sopralluoghi, progettazione, ispezione e prospezione); nonché sono agevolabili tutte le spese caratterizzate da un’immediata correlazione con gli interventi che danno diritto alla detrazione, ma tra le predette spese non rientrano i compensi specificatamente riconosciuti all’amministratore per lo svolgimento degli adempimenti dei condomini connessi all’esecuzione dei lavori e all’accesso al Superbonus.

• Come verificare la congruità delle spese relative agli interventi antisismici?

L’Agenzia per tale verifica si ricollega a quanto indicato nell’allegato A del decreto interministeriale 6 agosto 2020, ovvero “in sintesi” che gli oneri per le prestazioni professionali e per l’asseverazione del rispetto dei requisiti degli interventi e della corrispondente congruità delle spese sostenute in relazione agli interventi agevolati, sono detraibili secondo i valori massimi di cui al decreto del Ministro della giustizia 17 giugno 2016, recante approvazione delle tabelle dei corrispettivi commisurati al livello qualitativo delle prestazioni di progettazione adottato ai sensi dell’articolo 24, comma 8, del DLgs n.50/2016 (“Codice dei contratti pubblici”). Tali criteri devono essere utilizzati anche per le spese relative agli interventi antisismici e, dunque, le spese spettanti al “Responsabile dei lavori”, potranno essere ammesse a beneficiare delle detrazioni se collegati alla realizzazione degli interventi ammessi al Superbonus, secondo i criteri sopra precisati.

Risposta n.598 Agenzia delle Entrate

Superbonus e interventi antisismici su unità accatastate diversamente

L’Istante, comproprietario con il coniuge dell’intero edificio – composto da una unità censite in diverse categorie catastali e precisamente un’unità “F/4”, una “A/3” e infine una unità “C/2”” – deve eseguire degli interventi di riduzione del rischio sismico. I lavori da eseguire sono:

•  un intervento strutturale sulle parti comuni dell’edificio (le strutture portanti), per conseguire dopo l’intervento il miglioramento di almeno una classe di rischio su tutto l’edificio;
• opere edilizie che portino la unità immobiliare attualmente censita nella categoria catastale C/2 (prima D/10) in C/6, composta da una autorimessa e da un posto auto coperto, unità pertinenziale alla abitazione che si ricaverà dalla ristrutturazione edilizia della unità immobiliare, attualmente censita nella categoria catastale F/4 (già F/3);
• opere edilizie al termine delle quali la unità immobiliare attualmente censita F/4 sarà una unità ad uso abitativo.
• istallare sull’edificio un impianto fotovoltaico di circa 11 KW a servizio dell’unità immobiliare abitativa che risulterà al termine dell’intervento, attualmente censita quale unità F/4 “unità immobiliare in corso di definizione”.

Categorie fittizie, quali sono?

Richiamando la circolare n. 7/E del 2021, l’Agenzia precisa in primo luogo che la categoria catastale F/4 è una delle cosiddette “categorie fittizie”, in cui rientrano tutte quelle individuate dalla lettera F e alle quali non è attribuita alcuna rendita catastale. Ciò premesso, trattandosi di un manufatto già costruito e individuato catastalmente anche se provvisoriamente accatastata in categoria F/4 è applicabile quanto già chiarito per le cd. unità collabenti (immobili F/2) ovvero l’accesso al Superbonus in quanto considerate “edifici esistenti”. Inoltre, tenuto conto delle modifiche intervenute con la legge di bilancio 2021 – per le spese sostenute a partire dal 1° gennaio 2021, qualora l’intervento di demolizione e ricostruzione di parte dell’edificio di cui al punto Sub A) sarà qualificato dall’ente competente come intervento di “ristrutturazione edilizia”, lo stesso può essere ammesso, nel presupposto che siano stati effettuati tutti gli adempimenti previsti, al Superbonus.

Per i lavori relativi agli interventi antisismici per l’intero edificio, intervenendo sulle parti strutturali comuni dello stesso, l’Agenzia chiarisce che la detrazione spetterà su un ammontare delle spese non superiore a 96 mila euro moltiplicato per ciascuna delle tre unità immobiliari costituenti inizialmente l’edificio oggetto di ristrutturazione (cat. F/4; cat. D/10; cat. A/3). In tale limite vanno conteggiate anche le spese sostenute per completare le opere di ristrutturazione iniziate e “mai completate” relativamente all’unità immobiliare F/3, attualmente censite in categoria catastale F4.

Il cambio di categoria catastale

Nel medesimo limite, il Superbonus spetta anche per le spese sostenute per l’intervento edilizio di cui al punto Sub B) che porterà l’unità immobiliare originariamente di categoria catastale D/10, ed attualmente C/2, ad essere una unità immobiliare di categoria catastale C/6.

Il Superbonus spetta a condizione che gli interventi siano: classificati nel titolo abilitativo, così come sopra evidenziato; dal titolo risulti il cambio di destinazione d’uso e il vincolo di pertinenzialità con l’unità abitativa che deriverà dai lavori effettuati sull’unità attualmente accatastata (come F/4)

Per gli interventi di efficientamento energetico, lavori di cui al Sub c), per il fabbricato accatastato in categoria F/4, la detrazione spetterà nella misura del 110% a condizione che nel titolo edilizio venga previsto il cambio di destinazione d’uso dello stesso in abitativo. Inoltre, come noto, il Superbonus per i lavori di efficientamento energetico deve essere dimostrabile che l’edificio è dotato di impianto di riscaldamento.

Infine, in relazione al punto sub D), nel limite di spesa indicato dall’articolo 119, comma 5, del decreto Rilancio, potrà beneficiare anche delle detrazioni per l’installazione dell’impianto fotovoltaico a servizio dell’unità immobiliare abitativa che risulterà al termine dell’intervento (attualmente censita come F/4).

Risposta n.599 Agenzia delle Entrate