Superbonus e cooperative: i requisiti per ottenere le agevolazioni

L’Agenzia delle Entrate con le risposte a interpello n. 430 e 431 del 23 giugno 2021 è intervenuta in materia di Superbonus 110% con riferimento alla fruibilità per le cooperative.

L’ok dell’Amministrazione per il Superbonus spettante alle cooperative di abitazione a proprietà indivisa ai sensi dell’articolo 119 comma 9 lett. d) del D.L. 34/2020, conv. in L. 77/2020, stante che, come precisato nella circolare n. 24/E del 2020, sono destinatari dell’agevolazione, tra gli altri, le Cooperative di abitazione a proprietà indivisa per interventi realizzati su immobili dalle stesse posseduti e assegnati in godimento ai propri soci.

Superbonus e cooperative: sì ma a due condizioni

Le risposte fornite dall’Agenzia rilevano un importante elemento, ai fini della fruizione del Superbonus. Vale a dire la necessità per le fattispecie in commento della coesistenza di due condizioni:

• il beneficiario, sotto un profilo soggettivo, deve essere una cooperativa di abitazione a proprietà indivisa, indipendentemente dalla circostanza che l’edificio sia o meno costituito in condominio;
• gli interventi, sotto un profilo oggettivo, dovranno realizzati su immobili di proprietà delle cooperative assegnati in godimento.

L’Amministrazione chiarisce che l’eventuale presenza di altri soggetti privati che, detengono altre unità immobiliari del medesimo condominio, non è causa ostativa all’accesso del Superbonus per gli interventi eseguiti sulle unità di proprietà indivisa delle cooperative allorquando le stesse siano date in godimento ai propri soci, né lo è per gli interventi eseguiti sulle parti comuni del Condominio stesso.

Cosa succede se gli edifici sono interamente posseduti dalle cooperative

La fruizione del Superbonus per i casi evidenziai nelle risposte in commento ha permesso di evidenziare alcuni elementi di significativo interesse. In particolare, l’Amministrazione ha chiarito che se gli edifici sono interamente posseduti dalle cooperative occorre distinguere quando le unità immobiliari sono assegnate:

• tutte in godimento ai soci della cooperativa, l’agevolazione è riconosciuta per le spese sostenute per tutti gli interventi (trainanti e trainati) realizzati sulle unità immobiliari assegnate ai soci;
• sia in godimento ai soci della cooperativa che date in locazione a terzi non soci, in tal caso il Superbonus spetta alla cooperativa per gli interventi:

• trainanti: solo se la superficie complessiva delle unità immobiliari assegnate in godimento ai propri soci è superiore al 50%;
• trainati: solo per quelli realizzati sulle unità immobiliari assegnate ai soci.

Il caso della Cooperativa a proprietà indivisa (risposta 430/2021)

L’Istante del caso di cui alla risposta 430 è una “cooperativa di abitazione” che intende accedere al beneficio del Superbonus, in riferimento ai casi di seguito illustrati:

1. intero edificio, costituito da più unità abitative che vengono assegnate in godimento ai propri soci, posseduto interamente dalla cooperativa in proprietà indivisa;
2. intero edificio, costituito da più unità abitative, ma di queste solo la maggior parte viene assegnata in godimento ai propri soci mentre altre unità sono date in locazione a terzi non soci, posseduto interamente dalla cooperativa;
3. edificio in cui la maggior parte delle unità abitative sono possedute dalla cooperativa in proprietà indivisa, la quale le assegna in godimento ai propri soci, le restanti unità del medesimo edificio sono invece di proprietà di terzi privati

Due requisiti

L’Agenzia dapprima richiama in modo completo la disciplina del Superbonus soffermandosi in particolar modo sulle peculiarità relative agli interventi trainati e trainanti. Dopo tale disamina, chiarisce che l’applicazione delle citate disposizioni normative presuppone l’esistenza di due requisiti:

• soggettivo, essendo le stesse riservate, tra l’altro, alle Cooperative di abitazione a proprietà indivisa, indipendentemente dalla circostanza che l’edificio sia o meno costituito in condominio;
• oggettivo, riguardando interventi realizzati su immobili di proprietà delle predette cooperative assegnati in godimento ai propri soci.

Fissati questi punti cardini, l’Agenzia illustra, caso per caso, quando è possibile accedere al Superbonus del 110% e per quali interventi esso è fruibile, come di seguito riportato in tabella.

Superbonus e cooperative, le risposte ai tre casi

IL CASO	LA RISPOSTA DATA DALL’AGENZIA
CASO A	Il Superbonus spetta sia con riferimento alle spese sostenute per i lavori trainanti di cui all’articolo 119 comma 1, lettera a) che per gli interventi trainati realizzati sulle unità immobiliari assegnate ai soci.
CASO B	sarà possibile fruire del Superbonus per gli interventi di cui all’articolo 119, comma 1, lettera a) del DL n.34/2020 solo qualora la superficie complessiva delle predette unità immobiliari assegnate in godimento ai propri soci sia superiore al 50%. Resta esclusa, la possibilità di beneficiare del Superbonus per le spese relative ad interventi “trainati” realizzati sulle singole unità date in locazione a terzi “non soci”.
CASO C	In primo luogo, è precisato che la presenza di altri soggetti privati (persone fisiche o giuridiche), che detengono altre unità immobiliari del medesimo condominio, non è causa ostativa all’accesso del Superbonus per gli interventi eseguiti sulle unità di proprietà indivisa delle cooperative allorquando le stesse siano date in godimento ai propri soci, né lo è per gli interventi eseguiti sulle parti comuni del Condominio stesso. Nel caso di specie, la cooperativa istante potrà fruire del Superbonus con riferimento alle spese sostenute per interventi sulle parti comuni dell’edificio in qualità di condomino. Fruendo della detrazione in ragione dei millesimi di proprietà o dei diversi criteri applicabili ai sensi degli articoli 1123 C.C. Inoltre, potrà fruire del Superbonus con riferimento agli interventi trainati realizzati sulle singole unità immobiliari, qualora sostenga le relative spese.

Il caso della Cooperativa di abitazione a proprietà indivisa (risposta 431/2021)

L’interpello del caso 431 riguarda una cooperativa di abitazione a proprietà indivisa, proprietaria di 3 complessi immobiliari. In ogni edificio sono presenti:

• alloggi assegnati in godimento ai soci che non assegnati;
• unità commerciali, di cui alcune locate a soggetti terzi “non soci” e altre sfitte;
• una centrale termica comune.

La cooperativa istante vuole realizzare interventi:

• finalizzati all’efficientamento energetico ricompresi nell’articolo 119 del decreto Rilancio (cappotto isolante comprensivo di rifacimento del tetto quali falde di copertura, sostituzione di infissi, installazione di schermature solari e sostituzione della centrale termica);
• di riqualificazione energetica agevolati al 65% (sostituzione delle singole caldaie nelle unità immobiliari termo-autonome);
• di recupero o restauro della facciata esterna degli edifici esistenti (pulitura e tinteggiatura esterna sulle strutture opache, balconi, ornamenti o fregi);
• finalizzati alla riduzione del rischio sismico (anche attraverso, qualora si rendesse necessario, opere di demolizione e ricostruzione).

L’Agenzia affronta le singole questioni poste dalla cooperativa istante e interviene rispondendo con riferimento a ogni singola tipologia di agevolazione.
Per il Superbonus analizzati i fatti conclude che esso è fruibile per i lavori realizzati negli appartamenti tutti assegnati in godimento ai propri soci, sia in relazione alle spese sostenute per i lavori trainanti che trainati.

Limiti di spesa

In dettaglio, l’Agenzia precisa che l’edificio con 16 alloggi (tutti assegnati in godimento ai soci) il limite di spesa ammissibile alla detrazione con riferimento agli interventi trainanti è:

• per l’isolamento termico è pari a 560.000 euro, calcolato moltiplicando 40.000 euro per 8 unità (320.000 euro) e 30.000 euro per 8 unità (240.000 euro);
• la sostituzione dell’impianto centralizzato di climatizzazione invernale è di 280.000 euro calcolato moltiplicando 20.000 per 8 unità (160.000) e 15.000 per 8 unità (120.000).

Interventi trainanti e trainati, quali e come?

Con riferimento alla prima e alla seconda palazzina composte da unità immobiliari non tutte assegnate in godimento ai propri soci, il Superbonus spetta alla cooperativa sia per i lavori trainanti che trainati realizzati sulle unità immobiliari assegnate ai soci. Inoltre, essendovi anche unità date in locazione a terzi non soci, il Superbonus è fruibile solo qualora la superficie complessiva delle unità immobiliari assegnate in godimento ai propri soci sia superiore al 50%.

Escluso il Superbonus per gli interventi “trainati” realizzati sulle singole unità date in locazione a terzi non soci

Infine, l’Agenzia sottolinea che non si applica la detrazione del Superbonus per le spese relative a interventi sulle unità immobiliari a destinazione commerciale.

La circolare n. 24 /E del 2020 ha chiarito che gli interventi relativi al c.d. Superbonus devono essere eseguiti su immobili residenziali.

Bonus facciate e Superbonus

Con riferimento al Bonus Facciate l’Amministrazione effettua un richiamo alla Circolare n. 2/E/2020 evidenziando che fra gli interventi ammessi al bonus facciate possono astrattamente rientrare anche tra quelli di riqualificazione energetica riguardanti l’involucro, agevolabili ai sensi dell’articolo 14 D.L. 63/2013, oppure tra quelli di recupero del patrimonio edilizio richiamati all’articolo 16 del medesimo decreto.

Stesse considerazioni sono valide in tema di Superbonus, in cui la Circolare n. 24/E/2020 ha precisato che gli interventi trainanti ammessi all’agevolazione possono astrattamente rientrare anche tra quelli di riqualificazione energetica agevolabili. Oppure tra quelli di recupero del patrimonio edilizio richiamati.

Agevolazioni non cumulabili

E’, dunque, il contribuente che si dovrà avvalere, per le medesime spese, di una sola delle predette agevolazioni. E qualora sull’edificio si attuino interventi riconducibili a diverse fattispecie agevolabili, si potrà fruire delle corrispondenti detrazioni. A condizione di:

• contabilizzare distintamente le spese riferite ai diversi interventi;
• rispettare gli adempimenti specificamente previsti in relazione a ciascuna detrazione

In merito, l’Agenzia conclude che l’Istante potrà scegliere, con riferimento ai lavori sull’involucro dell’intero edificio, l’agevolazione di cui avvalersi.
Con riferimento agli interventi di demolizione e ricostruzione e Sismabonus, richiamando lo Statuto del Contribuente, afferma che il quesito in esame è inammissibile. In quanto non attiene ad alcun un dubbio interpretativo.

Da ultimo, poi l’Agenzia chiarisce che per le agevolazioni fruite essendo il beneficiario della detrazione la cooperativa stessa, maturato il diritto alla detrazione, potrà scegliere di avvalersi del meccanismo della cessione del credito o dello sconto in fattura.

Risposte n. 430 e n. 431.