Superbonus per demolizione e ricostruzione di edifici collabenti

In merito all’agevolazione fiscale Superbonus per interventi antisismici di demolizione e ricostruzione, realizzati su immobili censiti al Catasto Fabbricati C/2 e F/2 (“unità collabenti“), l’Agenzia delle Entrate fornisce ulteriori chiarimenti rispondendo a una serie di quesiti. Innanzitutto, l’Agenzia ribadisce che l’incremento al 110 per cento della detrazione in simili casi è disposto espressamente dai commi 1 e 4 dell’articolo 119 del decreto Rilancio. Inoltre, le detrazioni disciplinate negli articoli 14 e 16 del decreto legge n. 63 del 2013 spettano anche per le spese sostenute per interventi realizzati su fabbricati totalmente o parzialmente inagibili e non produttivi di reddito. Ma che possono essere considerati come edifici esistenti, trattandosi di manufatti già  costruiti e individuati catastalmente.

Condizioni: 1. il fabbricato deve essere iscritto al Catasto come “unità collabente”

Per beneficiare del Superbonus in relazione ad interventi antisismici su un fabbricato diruto, l’immobile oggetto degli interventi deve risultare classificato come “unità  collabente”. E, dunque, iscritto nel Catasto fabbricati alla data di richiesta del titolo abilitativo dal quale deve inoltre, risultare che l’intervento sia di recupero del patrimonio edilizio.

Condizioni: 2. il cambio di destinazione deve risultare nell’autorizzazione

Sono ammesse al Superbonus anche le spese sostenute per interventi realizzati su immobili che solo al termine degli stessi saranno destinati ad abitazione. A condizione che nel provvedimento amministrativo che autorizza i lavori risulti chiaramente il cambio di destinazione d’uso del fabbricato in origine non abitativo. E che sussistano tutte le altre condizioni e siano effettuati tutti gli adempimenti previsti dalla norma agevolativa.

I limiti di spesa dipendono dalla situazione all’inizio dei lavori

Per individuare i limiti di spesa nel caso in cui gli interventi comportino l’accorpamento di più unità  immobiliari o la suddivisione in più immobili di un’unica unità  abitativa vanno considerate le unità  immobiliari censite in Catasto all’inizio degli interventi edilizi. E non quelle risultanti alla fine dei lavori. Ciò implica, in sostanza, che va valorizzata la situazione esistente all’inizio dei lavori e non quella risultante dagli stessi ai fini dell’applicazione delle predette detrazioni. Il medesimo criterio va applicato anche ai fini del Superbonus, per cui la spesa ammissibile è di euro 96.000 per ciascuna delle unità  immobiliari censite nel Catasto Fabbricati all’inizio dei lavori.

Quando gli interventi di demolizione e ricostruzione sono “ristrutturazione edilizia”

L’agevolazione spetta anche a fronte di interventi realizzati mediante demolizione e ricostruzione inquadrabili nella categoria della “ristrutturazione edilizia”, come definita dall’articolo 3, comma 1, lett. d) del dpr n. 380 del 6 giugno 2001, in seguito alla modifica apportata dal decreto legge n. 76 del 16 luglio 2020, convertito dalla legge n. 120 dell’11 settembre 2020 (cd. decreto “Semplificazione”) “gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversa sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, con le innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica, per l’applicazione della normativa sull’accessibilità, per l’istallazione di impianti tecnologici e per l’efficientamento energetico. L’intervento può prevedere altresì, nei soli casi espressamente previsti dalla legislazione vigente o dagli strumenti urbanistici comunali, incrementi di volumetria anche per promuovere interventi di rigenerazione urbana”. Dunque, gli interventi di demolizione e ricostruzione su immobili accatastati C/2 e parte dell’unità  F/2, che solo al termine dei lavori diverrà  edificio residenziale di categoria A/3, nei termini sopra precisati, sono ricompresi nella “ristrutturazione edilizia”, ma tale qualificazione inerente le opere edilizie spetta al Comune, o altro ente territoriale competente in materia di classificazioni urbanistiche. E deve risultare dal titolo amministrativo che autorizza i lavori per i quali il contribuente intende beneficiare di agevolazioni fiscali.

Interventi di efficientamento energetico e di riduzione del rischio sismico

Qualora la ristrutturazione avvenga senza demolizione dell’edificio esistente e con ampliamento dello stesso, la detrazione compete solo per le spese riferibili alla parte esistente in quanto l’ampliamento configura, comunque, una “nuova costruzione”. In tale caso il contribuente ha l’onere di mantenere distinte, in termini di fatturazione, le due tipologie di intervento (ristrutturazione e ampliamento). O, in alternativa, essere in possesso di un’apposita attestazione che indichi gli importi riferibili a ciascuna tipologia di intervento, rilasciata dall’impresa di costruzione o ristrutturazione ovvero dal direttore dei lavori sotto la propria responsabilità, utilizzando criteri oggettivi. In caso di ristrutturazione con ampliamento di un box pertinenziale la detrazione spetta anche per le spese relative all’ampliamento a condizione che lo stesso sia funzionale alla creazione di un nuovo posto auto.

Interventi antisismici su unità collabenti

Il Superbonus spetta anche per le spese sostenute per interventi antisismici realizzati su immobili classificati al Catasto Fabbricati nella categoria catastale F/2 (“unità collabenti”), a condizione che al termine dei lavori l’immobile rientri in una delle categorie catastali ammesse al beneficio (immobili residenziali diversi da A/1, A/8, A/9 e relative pertinenze). Ciò in quanto, pur trattandosi di una categoria riferita a fabbricati totalmente o parzialmente inagibili e non produttivi di reddito, gli stessi possono essere considerati come edifici esistenti, trattandosi di manufatti già costruiti e individuati catastalmente.

Interventi su immobili destinati ad abitazione

Sono ammessi al Superbonus anche le spese sostenute per interventi realizzati su immobili che solo al termine degli stessi saranno destinati ad abitazione, a condizione che nel provvedimento amministrativo che autorizza i lavori risulti chiaramente il cambio di destinazione d’uso del fabbricato in origine non abitativo e che sussistano tutte le altre condizioni e siano effettuati tutti gli adempimenti previsti dalla norma agevolativa.

Opzioni

I soggetti che sostengono, negli anni 2020 e 2021, spese per interventi di riqualificazione energetica degli edifici, per taluni interventi di recupero del patrimonio edilizio (compresi quelli antisismici), ivi inclusi quelli che accedono al Superbonus, possono optare, in luogo dell’utilizzo diretto della detrazione, per un contributo, sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto fino a un importo massimo pari al corrispettivo stesso, anticipato dal fornitore che ha effettuato gli interventi e da quest’ultimo recuperato sotto forma di credito d’imposta. Con facoltà  di successiva cessione del credito ad altri soggetti, inclusi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari (cd. sconto in fattura). Le modalità  attuative delle disposizioni relative all’esercizio delle opzioni, da effettuarsi in via telematica, sono state definite con i provvedimenti del direttore dell’Agenzia delle entrate . n. 283847 dell’8 agosto 2020 e n. 326047 del 12 ottobre 2020.

Superbonus, interventi “trainanti” e “trainati”

Sotto il profilo oggettivo, il Superbonus spetta a fronte del sostenimento delle spese relative a taluni specifici interventi finalizzati alla riqualificazione energetica e alla adozione di misure antisismiche degli edifici (cd. interventi “trainanti”) nonché ad ulteriori interventi, realizzati congiuntamente ai primi (cd. interventi “trainati”). In entrambi i casi, gli interventi devono essere realizzati su:

• parti comuni di edifici residenziali in “condominio” (sia trainanti, sia trainati);
• edifici residenziali unifamiliari e relative pertinenze (sia trainanti, sia trainati);
• unità immobiliari residenziali funzionalmente indipendenti e con uno o più accessi autonomi dall’esterno site all’interno di edifici plurifamiliari e relative pertinenze (sia trainanti, sia trainati); nonché
• singole unità immobiliari residenziali e relative pertinenze all’interno di edifici in condominio (solo trainati).

Limiti di spesa

Per l’individuazione dei limiti di spesa nel caso in cui gli interventi comportino l’accorpamento di più unità immobiliari o la suddivisione in più immobili di un’unica unità abitativa, vanno considerate le unità immobiliari censite in Catasto all’inizio degli interventi edilizi e non quelle risultanti alla fine dei lavori. Ciò implica, in sostanza, che va valorizzata la situazione esistente all’inizio dei lavori e non quella risultante dagli stessi ai fini dell’applicazione delle predette detrazioni. Il limite di spesa massimo ammissibile per l’istallazione di impianti solari fotovoltaici e di sistemi di accumulo, va calcolato moltiplicando il numero delle unità immobiliari esistenti prima dell’inizio dei lavori per la somma base prevista dalla normativa:

• per gli interventi antisismici 96.000 euro;
• per l’installazione degli impianti fotovoltaici 48.000 euro e comunque nel limite di spesa di euro 2.400 per ogni kW di potenza nominale dell’impianto solare fotovoltaico;
• per l’istallazione dei sistemi di accumulo 48.000 euro e comunque nel limite di spesa di 1.000 euro per ogni kWh di capacità di accumulo del sistema.

No asseverazione, no agevolazione

Infine, se i lavori di ristrutturazione con ampliamento sono iniziati nel 2019 e non è stata presentata la prevista asseverazione delle classi di rischio, non si può fruire dell’agevolazione. Come disposto dal Decreto del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti n. 24 del 9 gennaio 2020, che al comma 3 dell’articolo 3, precisa che “…il progetto degli interventi per la riduzione del rischio sismico e l’asseverazione, devono essere allegati alla Segnalazione certificata di inizio attività  o alla richiesta di permesso di costruire, al momento della presentazione allo sportello unico competente, per i successivi adempimenti, tempestivamente e comunque prima dell’inizio dei lavori”. Agenzia delle Entrate Risposta n. 11 del 7 gennaio 2021 Agenzia delle Entrate Risposta n. 12 del 7 gennaio 2021 Agenzia delle Entrate Risposta n. 17 del 7 gennaio 2021 Agenzia delle Entrate Risposta n. 210 del 25 marzo 2021