Superbonus e cambio di destinazione d’uso, quali limiti di spesa?

Gli interventi inquadrabili nella categoria della “ristrutturazione edilizia”, con demolizione e ricostruzione, possono fruire del Superbonus se sussistono specifici requisiti. Ed è possibile fruire della detrazione anche relativamente alle spese sostenute per interventi che comportino il cambio di destinazione d’uso del fabbricato originario in abitativo.

L’Agenzia fornisce un importante chiarimento, con la risposta 242 del 13 aprile, in tema di Superbonus. Affrontando una casistica particolare riguardante lavori eseguiti in un’unità residenziale con garage pertinenziale e due unità immobiliari non residenziali “attigue”, mediante interventi di demolizione e di ricostruzione “senza aumento di volumetria”, per ottenere un’unica abitazione con pertinenza.

Cambio di destinazione d’uso, sì ma a certe condizioni

L’Amministrazione finanziaria conferma molti elementi di rilievo nell’ambito di questa risoluzione confermando che:

• – per il calcolo del limite di spesa ammissibile al Superbonus si considera il numero delle unità immobiliari esistenti prima dell’inizio dei lavori se si realizza un intervento che prevede l’accorpamento o la suddivisione delle unità immobiliari, anche nell’ambito della demolizione e ricostruzione;
• – si può fruire del Superbonus anche per le spese sostenute per interventi che comportano il cambio di destinazione d’uso del fabbricato originario in abitativo, a certe condizioni;
• – per gli interventi antisismici rientrano nell’ambito applicativo della disposizione tutti gli interventi funzionali all’adozione di misure antisismiche che dovranno essere oggetto di asseverazione rilasciata dal professionista abilitato.

Ecosismabonus e Superbonus: i dettagli del caso n. 242

Il caso sottoposto all’Agenzia riguarda un intervento di totale demolizione e ricostruzione di specifiche unità immobiliari, “senza aumento di volumetria”, al fine di ottenere “l’accorpamento dell’abitazione e del relativo garage con le altre due unità immobiliari accatastate in C2 e C6 attigue”.

Sotto un profilo più tecnico si tratta di un intero fabbricato composto da:

• – una abitazione con relativo garage autonomamente accatastati;
• – altre due unità immobiliari accatastate in C/2 e C/6, indipendenti dall’abitazione.

L’Istante specifica che l’unità ad uso abitativo, separata da queste ultime due solo da una parete divisoria, è “funzionalmente indipendente” in quanto ha tutti gli impianti di proprietà esclusiva e ha accesso autonomo dall’esterno. Mentre le predette due unità non residenziali “sono prive di allacciamenti” e hanno ognuna il proprio ingresso. Alla fine dei lavori si otterrà un’abitazione unifamiliare con relativa pertinenza.

Le richieste di chiarimento

L’Istante chiede all’Agenzia se:

• – può fruire del Superbonus per i diversi interventi di efficientamento energetico;
• – se può accedere agli interventi antisismici (art. 16, D.L. n. 63/2013) per realizzare le “fondazioni” e tutta la struttura portante del fabbricato, comprese pareti e tetto;
• – quali sono i “massimali di spesa” previsti per accedere al Superbonus (art. 119 decreto Rilancio);
• – la detrazione di cui all’articolo 119 del decreto Rilancio (cd. “Superbonus“).

Ovvero se del caso accedere al Eco-sismabonus e fruire della detrazione dell’85% per l’intervento combinato di riduzione del rischio sismico e di riqualificazione energetica (art. 14, comma 2-quater.1 D.L. n. 63/2013).

Approfondisci la tematica su HSE+: Superbonus: gli ultimi chiarimenti ministeriali

Ecosismabonus e Superbonus: i charimenti dell’Agenzia

L’Agenzia ripercorrendo la normativa e i documenti di prassi per l’agevolazione oggetto del quesito analizza e individua i punti più significativi per fornire una risposta all’istante.
Tra gli altri, i punti di maggior interesse ai fini del parere dato dall’Agenzia evidenziamo quanto segue.

In primo luogo, il Superbonus spetta per le spese sostenute per alcuni interventi e, precisamente, per quelli finalizzati:

• – all’efficienza energetica;
• – al consolidamento statico o alla riduzione del rischio sismico degli edifici (“trainanti”);
• – agli ulteriori interventi, realizzati congiuntamente agli interventi “trainati”, indicati nei commi 2, 5, 6 e 8 dell’articolo 119, effettuati, tra l’altro, su parti comuni di edifici residenziali in “condominio” (sia “trainanti”, sia “trainati”).

Superbonus anche per edifici non condominiali

Un secondo punto di rilievo è che il Superbonus spetta anche se gli interventi sono realizzati su edifici non in condominio in quanto composti da più unità immobiliari (fino a 4) di un unico proprietario o in comproprietà.

Ai fini del computo delle unità immobiliari, le pertinenze non vanno considerate autonomamente anche se distintamente accatastate.

È ancora importante sottolineare che ai fini del calcolo dei limiti di spesa ammessi occorre tener conto del numero delle unità immobiliari di cui l’edificio è composto, incluse le pertinenze.
Rilevante, ai fini del Superbonus è il titolo amministrativo dal quale deve risultare che l’intervento rientra nella ristrutturazione edilizia.

Limite massimo di spesa agevolabile

Con riferimento alle modalità di determinazione del limite massimo di spesa agevolabile, altro elemento chiarito è che nel caso si realizzi un intervento che comporta l’accorpamento o la suddivisione delle unità immobiliari, anche nell’ambito della demolizione e ricostruzione, nel calcolo del limite occorre considerare il numero delle unità immobiliari esistenti prima dell’inizio dei lavori.
Ancora su questo fronte, l’Agenzia precisa che se sul medesimo immobile sono effettuati più interventi agevolabili, il limite massimo di spesa ammesso alla detrazione è costituito dalla somma degli importi previsti per ciascuno degli interventi realizzati.

Cambio di destinazione d’uso se indicato nel provvedimento che assente i lavori

Con riferimento alle spese sostenute per interventi che comportino il cambio di destinazione d’uso del fabbricato originario in “abitativo”, infine, si specifica che la disciplina del Superbonus è applicabile purché tale variazione sia indicata nel provvedimento amministrativo che assente i lavori. E sempreché l’immobile rientri in una delle categorie catastali ammesse al beneficio.

Gli interventi antisismici rientrano nell’ambito applicativo tutti <<gli interventi funzionali all’adozione di misure antisismiche che dovranno essere oggetto di asseverazione rilasciata dal professionista abilitato ai sensi dell’articolo 119, c. 13, lett. b) del decreto Rilancio, dalla quale risulti l’efficacia dei lavori eseguiti ai fini dell’adozione di misure antisismiche riguardanti gli elementi strutturali dell’edificio in base alle disposizioni di cui al decreto del Ministero delle Infrastrutture e dei trasporti 28 febbraio 2017, n. 58 e successive modificazioni>>.

La conclusione nel parere dell’Agenzia

L’agenzia illustrati i punti precedenti e assunto che:

• – gli interventi di demolizione e ricostruzione rientrino tra quelli di ristrutturazione edilizia, di cui all’articolo 3, c.1, lett. d), del D.P.R. n. 380/2001, come attestato dal titolo amministrativo;
• – sussistono tutte le condizioni previste dalla norma in esame
  conclude affermando che l’Istante potrà beneficiare del Superbonus secondo le seguenti modalità:

• – per gli interventi antisismici di cui al comma 4 dell’articolo 119, il limite di spesa è pari a 96 mila euro per ciascuna delle tre unità immobiliari che costituiscono l’edificio prima dell’inizio dei lavori, vale a dire gli immobili classificati in C/2 e C/6 e l’abitazione con la relativa pertinenza considerate “unitariamente”;
• – per gli interventi di efficientamento energetico di cui ai commi 1 e 2dell’articolo 119, il limite di spesa, riferito a ciascun intervento agevolabile (trainanti e trainati) è calcolato con riferimento solo all’unità abitativa, trattandosi dell’unica unità immobiliare dotata di impianto di riscaldamento.