Sismabonus e Sismabonus acquisti, tutte le novità

E’ stato pubblicato sul sito web del Ministero delle infrastrutture e dei trasporti (Mit), ed è in vigore dal 16 gennaio 2020, il decreto ministeriale n. 24 del 9 gennaio 2020, che modifica il Dm n. 58 del 28 febbraio 2017. Questo a seguito delle intervenute disposizioni regionali in materia di edilizia. Ma anche in ordine alle disposizioni legislative nazionali e dei provvedimenti dell’Agenzia delle Entrate in ordine all’applicabilità del Sismabonus. Ad esempio per gli interventi di demolizione e ricostruzione di immobili, purché questi siano classificabili come ristrutturazione edilizia e non come nuova costruzione. Una delle modifiche più importanti del decreto n. 58/2017 riguarda i titoli abilitativi cui allegare la documentazione per ottenere il Sismabonus.

L’Allegato A del decreto contiene le nuove linee guida per la classificazione del rischio sismico delle costruzioni, mentre nell’Allegato B è riportato il nuovo schema per l’asseverazione da parte dei professionisti abilitati dell’efficacia degli interventi su costruzioni adibite ad abitazione e ad attività  produttive, effettuati anche su parti comuni condominiali, da cui derivi una riduzione del rischio sismico e che determini il passaggio ad una o più classi di rischio inferiore secondo la classificazione sismica, da allegare, conformemente alle disposizioni regionali, alla Scia o alla richiesta del permesso di costruire.

Gli incentivi del Sismabonus e la classificazione del rischio sismico delle costruzioni

Il Sismabonus è applicabile agli interventi per la messa in sicurezza delle costruzioni esistenti ubicati in zona sismica 1 o 2 o 3, eseguiti dal 2017 al 2021. Interventi atti a migliorare la classe di rischio sismico dell’edificio. Dunque, per prima cosa bisogna attribuire all’edificio la classe sismica di appartenenza tramite indagini diagnostiche strumentali. Ma anche attraverso verifiche agli stati limite ultimi previsti dalle Norme Tecniche per le Costruzioni (Ntc 2018). Le spese per la diagnosi sismica (indagini, verifica, classificazione iniziale) rientrano in quelle incentivabili.

Le linee guida introducono 8 classi di rischio sismico, con rischio crescente: A+ (minor rischio), A, B, C, D, E, F e G (maggior rischio). La determinazione della classe di appartenenza di un edificio può essere condotta secondo due metodi, tra loro alternativi: il metodo convenzionale e il metodo semplificato.

L’applicazione dei metodi

Il metodo convenzionale è concettualmente applicabile a qualsiasi tipologia di costruzione. È basato sull’applicazione dei normali metodi di analisi previsti dalle attuali Norme Tecniche. Consente la valutazione della classe di rischio della costruzione sia nello stato di fatto sia nello stato conseguente all’eventuale intervento.

Il metodo semplificato si basa su una classificazione macrosismica dell’edificio. È indicato per una valutazione speditica della classe di rischio dei soli edifici in muratura. Può essere utilizzato sia per una valutazione preliminare indicativa, sia per valutare la classe di rischio minimo in relazione all’adozione di interventi di tipo locale.

I parametri

Per la determinazione della classe di rischio, le linee guida fanno riferimento a due parametri:

• la Perdita Annuale Media attesa (Pam), che tiene in considerazione le perdite economiche associate ai danni degli elementi e riferite al costo di ricostruzione (Cr) dell’edificio;
• l’Indice di Sicurezza (Is-V) della struttura, in funzione dell’accelerazione di picco al suolo (Pga, Peak Ground Acceleration) che determina il raggiungimento dello Stato Limite di Salvaguardia della Vita (Slv), conosciuto anche come Indice di Rischio.

L’attribuzione pre e post intervento della classe di rischio deve essere effettuata utilizzando il medesimo metodo e con le stesse modalità di analisi e verifica.

Le detrazioni fiscali

Il SismaBonus prevede un sistema di detrazioni d’imposta crescenti in rapporto all’efficacia degli interventi di miglioramento sismico:

Ristrutturazioni antisismiche di singole unità immobiliari ad uso abitativo o produttivo:

• senza variazione di classe: 50%
• con passaggio di 1 classe di rischio inferiore: 70%
• con passaggio di 2 classi di rischio inferiori: 80%

Ristrutturazioni antisismiche di condomini:

• senza variazione di classe: 50%
• con passaggio di 1 classe di rischio inferiore: 75%
• con passaggio di 2 classi di rischio inferiori: 85%

Il tetto di spesa è di 96.000 euro per ciascuna unità  immobiliare per ogni anno.

La documentazione per ottenere il Sismabonus

I documenti utili ad ottenere il Sismabonus (il progetto degli interventi per la riduzione del rischio sismico e l’asseverazione del professionista incaricato della progettazione strutturale, direzione dei lavori delle strutture e collaudo statico, secondo le rispettive competenze) devono essere consegnati, insieme alla Scia o alla richiesta di permesso di costruire, al momento della presentazione allo sportello unico competente, comunque prima dell’inizio dei lavori. Le asseverazioni tardive fanno perdere il diritto all’gevolazione fiscale, come ha chiarito dall’Agenzia delle Entrate nella risposta ad un interpello presentato da un contribuente.

Sismabonus per l’acquisto di unità immobiliari

Il Sismabonus é riconosciuto anche per l’acquisto di unità  immobiliari site in zona sismica 1, 2 e 3, derivanti da interventi di demolizione e ricostruzione. Tali unità immobiliari devono essere cedute dall’impresa di costruzione o ristrutturazione immobiliare che ha realizzato gli interventi entro 18 mesi dalla fine lavori.
La detrazione fiscale è pari al 75%-85% (a seconda del miglioramento di 1 o 2 classi di rischio sismico) del prezzo dell’unità  immobiliare entro un ammontare massimo di spesa di 96.000 euro, da ripartirsi in 5 anni. Il beneficiario ha la facoltà  di cedere la detrazione sotto forma di credito d’imposta.

La risposta all’interpello dell’Agenzia delle Entrate

In proposito, l’Agenzia delle Entrate, con la Risposta n.5 del 16 gennaio 2020, ha precisato che:

• fermo restando che la qualificazione di un’opera edilizia (costruzione ex novo o ristrutturazione edilizia) spetta al Comune, in quanto competente per le classificazioni urbanistiche, il sismabonus acquisti è riconosciuto anche per gli interventi di demolizione e ricostruzione dell’edificio che comportino un aumento volumetrico rispetto a quello preesistente. Questo sempreché le disposizioni normative urbanistiche in vigore lo consentano. Pertanto, non è necessario che il provvedimento abilitativo dei lavori si riferisca ad interventi di ristrutturazione edilizia;
• l’ agevolazione può essere fruita anche sugli importi versati a titolo di acconto, purché il preliminare di vendita sia registrato entro la data di presentazione della dichiarazione dei redditi nella quale si intende far valere la detrazione e siano ultimati i lavori sull’intero fabbricato;
• gli acconti pagati in un anno diverso da quello in cui è stipulato il rogito, possono essere detratti o nel periodo di imposta in cui sono stati pagati o nel periodo di imposta in cui è stato stipulato il rogito; se al momento del rogito i lavori sull’intero edificio non siano ancora ultimati, la detrazione potrà  essere fatta valere solo a partire dall’anno di imposta in cui i medesimi lavori sull’intero fabbricato saranno terminati;
• ciascun acquirente beneficia della detrazione in relazione al proprio atto d’acquisto, e cioè a prescindere dalla cessione o assegnazione di tutte le unità  immobiliari appartenenti al fabbricato, ma sempre a condizione che i lavori su di esso siano stati ultimati;
• non è richiesto che l’acquisto delle unità  immobiliari debba avvenire tramite bonifico bancario o postale “parlante”;
• il beneficiario del Sismabonus acquisti può scegliere di non far valere la detrazione in dichiarazione dei redditi e, invece, optare per la cessione del credito all’impresa che ha effettuato gli interventi o ad altri soggetti collegati agli interventi, seguendo le modalità  operative indicate nel Provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate n. 660057 del 31 luglio 2019;
• dal 1° gennaio 2020 non sarà  più possibile per il beneficiario del Sismabonus optare per il contributo di pari ammontare anticipato dall’impresa sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto, in quanto tale opzione è stata limitata dalla Legge di Bilancio 2020 ai soli i lavori di risparmio energetico, per i quali opera l’Ecobonus, di importo pari o superiore a 200.000 euro effettuati sulle parti comuni di edifici condominiali, purché qualificati come ristrutturazioni importanti di primo livello.

Le nuove disposizioni per la ricostruzione post-sismica

La Legge n. 156 del 12 dicembre 2019 (conversione del decreto-legge n. 123 del 24 ottobre 2019), recante Disposizioni urgenti per l’accelerazione e il completamento delle ricostruzioni in corso nei territori colpiti da eventi sismici, proroga lo stato di emergenza fino al 31 dicembre 2020 e stabilisce, tra l’altro, che:

• l’affidamento degli incarichi di progettazione e dei servizi di architettura e ingegneria ed altri servizi tecnici e per l’elaborazione degli atti di pianificazione e programmazione urbanistica per importi fino a 40.000 euro avviene mediante affidamento diretto. Mentre per importi superiori a 40.000 euro e inferiori alle soglie di rilevanza comunitaria, avviene mediante procedure negoziate previa consultazione di almeno dieci soggetti iscritti nell’elenco speciale, utilizzando il criterio di aggiudicazione del prezzo più basso;
• nel corso dell’esecuzione dei lavori per danni lievi, qualora si rendessero necessarie, possono essere ammesse varianti fino al 30 per cento del contributo concesso. E comunque nei limiti del contributo concedibile, purché compatibili con la vigente disciplina sismica, paesaggistica e urbanistico-edilizia (modifica all’art. 6 del decreto-legge n. 189 del 17 ottobre 2016, , convertito, con modificazioni, dalla legge n. 229 del 15 dicembre 2016);
• la concessione di contributi in deroga per interventi di riparazione, ripristino e ricostruzione degli immobili privati avviene sulla base del progetto e della documentazione allegata alla domanda di contributo presentata dal professionista, che ne certifica la completezza e la regolarità amministrativa e tecnica, compresa la conformità edilizia e urbanistica (o la sola conformità dell’intervento proposto all’edificio preesistente al sisma), nonché sulla base dell’importo del contributo concedibile determinato dallo stesso professionista nei limiti del costo ammissibile. Se gli interventi necessitano dell’acquisizione di pareri ambientali, paesaggistici, di tutela dei beni culturali o di quelli ricompresi nelle aree dei parchi nazionali o delle aree protette regionali, il professionista, nella domanda di contributo, chiede la convocazione della Conferenza regionale;
• nei contratti fra privati è possibile subappaltare lavorazioni previa autorizzazione del committente e nei limiti consentiti dalla vigente normativa. In tale ipotesi, il contratto deve contenere, a pena di nullità, la dichiarazione di voler procedere al subappalto. E deve avere l’indicazione delle opere e delle quantità da subappaltare. Prima dell’inizio delle lavorazioni deve essere in ogni caso trasmesso l’addendum al contratto di appalto contenente l’indicazione delle imprese subappaltatrici, le quali devono essere iscritte nell’anagrafe.