Sismabonus acquisto, Superbonus ed Ecobonus, nuovi chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate

L’Agenzia delle Entrate, nella risposta n. 70 del 2 febbraio 2021, offre nuovi chiarimenti in merito all’applicazione delle detrazioni fiscali Sismabonus acquisti, Superbonus ed Ecobonus. Nello specifico prende in esame il quesito posto da una società dedicata alla costruzione e ristrutturazione di immobili, che intende acquisire un complesso immobiliare ad uso misto, situato in una zona sismica 3, demolirlo e ricostruirlo come fabbricato composto da unità immobiliari residenziali e annessi box, conseguendo una riduzione di almeno due classi del rischio sismico e un rendimento energetico superiore di almeno due classi. Successivamente, la società intende alienare le unità immobiliari così ricostruite entro 18 mesi dalla fine dei lavori. L’acquirente potrà essere “una società senza rapporti con l’istante o una società che detiene direttamente o indirettamente una partecipazione azionaria nell’istante”.

Le domande della società

La società chiede di sapere se le detrazioni del:

1. Sismabonus “acquisto” spettino nella misura dell’85 per cento del prezzo fino a 96.000 euro all’acquirente, per ogni singola unità immobiliare acquistata anche nel caso in cui l’acquirente sia una società che intende iscrivere l’immobile/gli immobili acquistato/i tra il proprio attivo immobilizzato e concederlo/i in locazione a terzi o, in alternativa, iscriverlo/i tra le rimanenze per procedere a successiva rivendita;
2. Superbonus spettino nella misura del 110% del prezzo fino a 96.000,00 euro all’acquirente persona fisica, per ogni singola unità immobiliare, sugli importi versati dall’acquirente nel periodo tra il 1° luglio 2020 e il 31 dicembre 2021 sotto forma di caparra e acconti a fronte di contratto preliminare di compravendita registrato e trascritto nel caso in cui la fine dei lavori e il rogito avvengano successivamente al 31 dicembre 2021;
3. Ecobonus spettino all’istante per ogni unità immobiliare ad uso abitazione preesistenti alla demolizione, e, in caso affermativo, se questa detrazione sia compatibile con quelle precedentemente citate.

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La risposta dell’Agenzia

L’Agenzia fornisce una risposta “in linea di principio”, ricordando che i beneficiari dell’agevolazione sull’acquisto di case antisismiche sono gli acquirenti delle nuove unità immobiliari e la detrazione è calcolata sul prezzo di acquisto di ciascuna delle predette unità, mentre il Superbonus si applica anche alle spese sostenute dagli acquirenti di unità immobiliari facenti parte di edifici ubicati in zone classificate a rischio sismico 1, 2 e 3, oggetto di interventi antisismici effettuati mediante demolizione e ricostruzione dell’immobile da parte di imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare che, entro 18 mesi dal termine dei lavori, provvedano alla successiva rivendita.

Sismabonus

Rispetto al primo quesito, non è identificata alcuna caratteristica peculiare degli acquirenti, pertanto anche società che acquistano gli immobili antisismici ricostruiti in presenza di tutti i requisiti previsti dalla norma agevolativa, possono essere tra i beneficiari dell’incentivo fiscale. Tuttavia, come chiarito con la circolare n. 24/E del 2020, i soggetti titolari di reddito d’impresa non rientrano, in linea di principio, tra coloro che possono fruire del Superbonus. Perciò, nella fattispecie prospettata la detrazione Sismabonus resta fruibile nella misura del 75 per cento o 85 per cento (secondo il miglioramento ottenuto).

Superbonus

In merito al secondo quesito, la condizione necessaria per accedere all’agevolazione è l’alienazione dell’immobile da parte dell’impresa costruttrice e, dunque, il trasferimento della proprietà dell’immobile, attestato dalla stipula dell’atto di acquisto, entro il termine di diciotto mesi dalla conclusione dei lavori e comunque entro il termine del 31 dicembre 2021. E’ possibile beneficiare della detrazione anche con riferimento ad eventuali importi versati in acconto, a condizione, tuttavia, che il preliminare di vendita dell’immobile sia registrato entro la data di presentazione della dichiarazione dei redditi nella quale si intende fruire della detrazione e che si realizzi anche il presupposto costituito dell’ultimazione dei lavori riguardanti l’intero fabbricato. Qualora gli acconti siano versati nel periodo di vigenza dell’agevolazione, gli acquirenti degli immobili potranno fruire della detrazione del 110 per cento, al ricorrere delle condizioni e dei presupposti previsti dalla norma agevolativa. Quindi, nel caso prospettato, i futuri acquirenti degli immobili antisismici nel caso in cui la fine lavori e il rogito avvengano successivamente al 31 dicembre 2021 non potranno beneficiare dell’agevolazione.

Ecobonus

In merito al terzo quesito, l’Agenzia ricorda che l’Ecobonus spetta anche ai titolari di reddito di impresa sugli immobili da loro posseduti o detenuti, a prescindere che siano immobili “strumentali”, “beni merce” o “patrimoniali”. Se si intende fruire della detrazione e non è possibile identificare le spese riferibili esclusivamente agli interventi che comportano il conseguimento di una classe energetica superiore rispetto alle spese che, invece, determinano una riduzione di almeno due classi del rischio sismico, non risulterebbe rispettato il principio generale secondo cui non è possibile far valere due agevolazioni sulla medesima spesa e di conseguenza gli acquirenti sarebbero esclusi dal beneficio di cui ai quesiti precedenti. Se invece si possono identificare le spese riferibili esclusivamente agli interventi di Ecobonus, la detrazione non è incompatibile con il beneficio di cui ai quesiti precedenti.