Sismabonus acquisti, Superbonus e destinazione d’uso: il Fisco fa chiarezza

Con risposta all’interpello di un contribuente (risposta n. 556/2021) l’Agenzia delle Entrate chiarisce i rapporti tra sismabonus acquisti, superbonus e destinazione d’uso dei fabbricati agevolabili.

Il caso

L’istanza di interpello è stata presentata da un cittadino che intende acquistare da un’impresa di costruzioni alcune unità immobiliari ricavate dalla demolizione e ricostruzione di due fabbricati preesistenti, uno a destinazione residenziale e uno a destinazione industriale. All’esito della ristrutturazione, entrambi i fabbricati saranno accatastati come residenziali, e otterranno il miglioramento sismico di due classi e la riqualificazione energetica, con conclusione dei lavori entro fine 2021. Il contribuente vuole sapere se per accedere al sismabonus acquisti o al superbonus si debba guardare alla qualificazione dell’edificio al momento dell’inizio dei lavori (residenziale e industriale) o se rilevi invece il cambio di destinazione d’uso ad abitazione che verrà fatto a fine ristrutturazione.

Sismabonus acquisti

Tra le agevolazioni previste dal legislatore in materia di riqualificazione di edifici soggetti al rischio sismico, vi è quella denominata sismabonus acquisti, e inserita nel Decreto legge n. 63/2013 art. 1 septies. L’agevolazione riguarda gli interventi realizzati nei Comuni ricadenti in zone a rischio sismico 1, 2 e 3, di demolizione e ricostruzione di interi edifici allo scopo di ridurne il rischio sismico, eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare che provvedano, entro 18 mesi dalla data di conclusione dei lavori, alla successiva alienazione dell’immobile.

La norma riconosce il diritto dell’acquirente alle detrazioni di imposta nella misura del 75% o dell’85% del prezzo della singola unità immobiliari, e comunque entro un ammontare massimo di spesa pari a 96 mila euro per unità immobiliare. Invece della detrazione, l’acquirente può optare per la cessione del credito all’impresa che ha effettuato i lavori o ad altri soggetti privati, con esclusione degli istituti di credito e degli intermediari finanziari.

La particolarità del sismabonus acquisti è che i beneficiari sono gli acquirenti delle nuove unità immobiliari realizzate da imprese di costruzione o ristrutturazione che provvedano alla vendita degli immobili entro 18 mesi dalla conclusione dei lavori.

La norma consente anche di detrarre le spese per gli interventi realizzati dall’impresa che abbiamo portato ad un aumento volumetrico dell’edificio rispetto a quello preesistente, purché compatibile con le regole urbanistiche in vigore.

Precisa l’Agenzia delle Entrate nel parere in commento che “le tipologie di immobili per le quali è prevista tale agevolazione fiscale sono sia gli immobili residenziali sia quelli non residenziali”, e che l’importo della detrazione è pari al 75% o all’ 85% delle spese di acquisto a seconda che l’aumento sia di una o due classi.

Compatibilità con il Superbonus

La circolare n. 30/E del 2020 ha poi chiarito che gli acquirenti persone fisiche possano beneficiare del Superbonus per l’acquisto di case antisismiche (e quindi della detrazione al 110% anziché al 75% o all’85%) purché i requisiti previsti dalla norma sussistano nel periodo di vigenza della norma, e quindi purché il contratto di acquisto degli immobili avvenga entro il 30 giugno 2022. La detrazione spetta anche per gli acconti pagati dal 1 luglio 2020 a condizione che il preliminare di acquisto sia registrato e che il rogito avvenga entro il termine del 30 giugno 2022.

Invece della detrazione diretta, l’acquirente può optare per lo sconto in fattura da parte dell’impresa, ma come precisato nella circolare 24/E del 2020, il contributo sotto forma di sconto non può essere superiore al prezzo di acquisto. A fronte dello sconto praticato, il venditore avrà un credito di imposta pari alla detrazione spettante, che viene calcolata tenendo conto delle spese sostenute nel periodo di di imposta, comprensive dell’importo non corrisposto al fornitore per effetto dello sconto praticato.

In alternativa allo sconto in fattura, l’acquirente può optare anche per la cessione del credito a:

• fornitori di beni e servizi necessari alla realizzazione degli interventi
• altri soggetti persone fisiche anche esercenti attività di lavoro autunno o impresa, società o enti
• istituti di credito o intermediari finanziari

Differenze con il Superbonus

Nel parere in commento l’Agenzia delle Entrate precisa che per il Sismabonus la tipologia dell’unità immobiliare acquistata (residenziale o produttiva) è irrilevante, mentre al contrario per il Superbonus, (e quindi per la detrazione del 110% del prezzo di acquisto), è necessario che l’acquisto abbia ad oggetto unità immobiliari ad uso abitativo, come già precisato nella citata circolare 24/E del 2020 paragrafo 2. A tal fine si guarda alla destinazione d’uso del fabbricato al termine dei lavori e non nel momento iniziale.

Dunque, la natura del fabbricato prima della demolizione e ricostruzione, non rileva né per il superbonus, né per il sismabonus acquisti né per il sismabonus, mentre, ai soli fini del Superbonus, “al termine degli interventi l’immobile deve avere natura residenziale e conseguentemente essere accatastato in una delle categorie agevolabili”.

Risposta n. 556/2021