Sismabonus acquisti per immobili A/1 o per demolizione appaltata: sì o no?

L’Agenzia delle entrate è intervenuta con importanti precisazioni in tema di Sismabonus acquisti con le risposte n. 318 e 320 dello scorso 10 maggio. I casi oggetto di interpello sottoposti all’Amministrazione riguardano particolari fattispecie di vendita di immobili – oggetto di interventi di demolizione e ricostruzioni – e la possibilità di fruire dell’agevolazione di cui all’articolo 16, comma 1-septies del D.L. n. 63/2013, comunemente nota col nome di “Sisma-bonus acquisti”, e quella di beneficiare della detrazione maggiorata prevista dall’articolo 119 del D.L. n. 34/2020, vale a dire dell’agevolazione del Superbonus.

I casi esposti all’Amministrazione finanziaria riguardano in particolare una situazione in cui la demolizione e ricostruzione attiene a immobili appartenenti alla categoria catastale A/1. L’altra tratta invece la demolizione nel caso in cui essa sia operata da una società diversa dall’impresa di costruzioni.

Il dubbio attiene rispettivamente alla possibilità di applicare la disciplina del Superbonus stante la non applicabilità ai sensi del comma 15-bis del richiamato articolo 119 per le unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali A/1, A/8; nell’altro caso si pone la questione se l’agevolazione del Sismabonus-acquisti possa essere riconosciuta anche in caso di intervento di demolizione e ricostruzione per le unità abitative non ancora rogitate.

I quesiti posti all’Agenzia delle Entrate

I quesiti arrivati all’Amministrazione finanziaria riguardano:

• il primo caso (risp.318) vede come istante un’impresa di costruzioni che nel 2019 acquista la proprietà di due immobili, siti in zona sismica 3, attualmente censiti in categoria A/1. I precedenti proprietari degli immobili avevano richiesto ricevuto il permesso di costruire che è stato successivamente volturato in favore dell’impresa, la quale ha provveduto al pagamento della prima rata degli oneri di urbanizzazione. La società istante vuol demolire e ricostruire gli edifici con variazione volumetrica rispetto all’esistente, allo scopo di ridurne di due classi il rischio sismico e successivamente alienare gli immobili risultanti dall’intervento. Che, al termine dei lavori, verranno iscritti in Catasto “presumibilmente” in categoria A/2 o in ogni caso, in una categoria diversa da A/1, A/8 e A/9.
• il secondo caso (risp.320) vede come istante una società avente come oggetto l’attività di costruzione di edifici di civile abitazione e non, da destinare alla successiva commercializzazione a terzi che sta realizzando la costruzione di un edificio residenziale, composto da “n” unità abitative e autorimesse. Per tale realizzazione non sussiste coincidenza fra il soggetto che ha provveduto a demolire i preesistenti immobili e il soggetto (l’istante) che ha realizzato la costruzione delle nuove unità immobiliari. In dettaglio, la società istante evidenzia di non essere proprietaria degli immobili oggetto di demolizione ma più precisamente di:
• aver acquistato un terreno “demolito”;
• la demolizione è commissionata a una società che non ha come oggetto di attività la costruzione e/o la ristrutturazione di beni immobili;
• la demolizione non è stata realizzata dalla Società istante, ma da una società da essa controllata;
• l’istante è subentrata, senza soluzione di continuità, al permesso di costruire rilasciato dal Comune di XXX in capo alla società cedente XXX”.

La risposta 318 per il Sismabonus acquisti per immobili categoria A/1

L’Agenzia fornisce parere all’interpello nella risposta n. 318 premettendo i dettami della normativa afferente al Superbonus del decreto rilancio e precisando che la circolare n. 24/E del 2020 chiarisce che l’agevolazione si applica anche alle spese sostenute dagli acquirenti delle cd. case antisismiche. Vale a dire delle unità immobiliari facenti parte di edifici ubicati in zone classificate a rischio sismico 1, 2 e 3 (individuate dall’ordinanza del Presidente del Consiglio dei ministri n. 3519 del 28 aprile 2006) oggetto di interventi antisismici effettuati mediante demolizione e ricostruzione dell’immobile da parte di imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare che, entro 18 mesi dal termine dei lavori, provvedano alla successiva rivendita.

Gli acquirenti degli immobili demoliti e ricostruiti, per effetto delle indicazioni di cui al comma 15-bis dell’articolo 119 del decreto Rilancio, non possono beneficiare del “Superbonus” nel caso in cui le unità immobiliari oggetto dei richiamati interventi appartengano alla categoria catastale A/1. Ma al contempo è stato chiarito in una FAQ dell’Agenzia che, in linea con la prassi in materia di detrazioni per interventi di recupero del patrimonio edilizio, compresi quelli antisismici, attualmente disciplinate dall’articolo 16 del D.L. n. 63/2013 sono ammessi al Superbonus anche le spese sostenute per interventi realizzati su immobili che solo al termine degli stessi saranno destinati ad abitazione. Tale possibilità, è subordinata alla condizione che nel provvedimento amministrativo di autorizzazione ai lavori risulti chiaramente il cambio di destinazione d’uso del fabbricato in origine “non abitativo”. E che sussistano tutte le altre condizioni e siano effettuati tutti gli adempimenti previsti dalla norma agevolativa.

Sì al Sismabonus acquisti ma solo se le unità apparterranno a una categoria diversa da A/1, A/8 e A/9

L’Amministrazione ritiene che nel caso di specie, gli acquirenti possono fruire della detrazione di cui al comma 1-septies dell’articolo 16 del D.L. n. 63/2013 – a condizione che le nuove unità immobiliari apparterranno a una categoria diversa da A/1, A/8 e A/9. E fermi restando tutti i requisiti previsti dall’articolo 119 del decreto “Rilancio”.
Infine, conclude l’Agenzia, gli acquirenti degli immobili demoliti e ricostruiti non potranno beneficiare del Sismabonus acquisti, in quanto tale ultima agevolazione a far data dal 1° luglio 2020 resta assorbita dalla maggiore detrazione introdotta dal “Superbonus”.

La risposta 320 per la demolizione “appaltata”

L’Amministrazione premettendo i dettagli applicativi per l’agevolazione in commento conclude affermando che gli acquirenti degli immobili oggetto degli interventi del caso sottoposto non possano fruire della detrazione di cui al combinato disposto dell’articolo 16 comma 1-septies del D.L. n. 63/2013 e dell’articolo 119 del D.L. n. 34/2020.

Nell’affermare questo richiama la risposta n. 213 già fornita nel mese di luglio 2020 in cui l’Agenzia ha chiarito che non è necessario che l’impresa istante esegua direttamente i lavori di miglioramento sismico. Ma essi possono essere commissionati a un’altra impresa esecutrice.

Tuttavia, è necessario che l’impresa appaltante:

• sia titolare del titolo abilitativo necessario alla realizzazione dei lavori finalizzati al miglioramento sismico;
• sia un’impresa astrattamente idonea a eseguire tali lavori. L’astratta idoneità, a titolo esemplificativo, è ritenuta sussistente attraverso:

• la verifica del codice attività ATECO;
• la previsione “espressa” dell’attività di costruzione o di ristrutturazione immobiliare nell’oggetto sociale.