Sismabonus acquisti: ok al cambio volumetrico e al diverso sedime

L’Agenzia delle Entrate con la risposta all’interpello n. 478 del 15 luglio 2021 affronta la tematica del Superbonus con riferimento alle case antisismiche. La precisazione fornita attiene a un caso specifico, in cui la demolizione e ricostruzione di un edificio determina un aumento volumetrico rispetto a quello preesistente e la ricostruzione avviene nello stesso Comune, ma in una diversa zona. Non risulta determinate per poter fruire del “Sismabonus acquisti” (di cui all’articolo 16, comma 1-septies, del DL n. 63/2013) la circostanza che si abbia una variazione volumetrica e si realizzi un complesso che abbia differente sagoma, prospetto e caratteristiche planivolumetriche. In particolare, dalla risposta n.478 emerge che la detrazione spetta:

• nella misura del 110% del prezzo di vendita;
• nel limite di euro 96 mila per ciascuna unità immobiliare;
• a condizione che la vendita avvenga entro diciotto mesi dalla data di conclusione dei lavori.

Il caso dell’interpello della risposta 478

La questione sottoposta all’Agenzia riguarda la possibilità di fruizione dell’agevolazione in esame da parte degli acquirenti di alcune abitazioni vendute da una società che ha stipulato una convenzione urbanistica con un Comune, avente come oggetto l’attuazione delle previsioni edificatorie e urbanistiche inerenti il progetto per la realizzazione di un intervento edilizio di delocalizzazione di edificio di civile abitazione e sua ricostruzione in altra via sempre della medesima Zona “C” (aree di edilizia di completamento semi intensive) di P.R.G, e annesse opere di urbanizzazione. Più precisamente, dalla demolizione totale di un edificio esistente, la società effettua la ricostruzione su un terreno situato nello stesso Comune, ma in altra area, distante da quella dell’edificio demolito. La ricostruzione del nuovo edificio ha diversa sagoma, prospetto, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, con le innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica e un incremento di volumetria in base alla normativa regionale vigente.

Il concetto di “diverso sedime” e le precisazioni dell’Agenzia

La questione dubbia da parte della società istante attiene in via prioritaria al concetto di “diverso sedime” in caso di delocalizzazione del volume tra terreni ubicati all’interno dello stesso Comune, ma in zone diverse e distanti tra di loro alcune centinaia di metri rispetto l’edificio demolito. L’Agenzia, fornisce un quadro normativo sulla detrazione in esame, ma il punto focale per valutare la fruibilità dell’agevolazione è individuato da due importanti documenti di prassi.

Le precisazioni di rilievo

In relazione a questi, sono due le precisazioni di rilievo:

• la prima è che la disciplina del Sismabonus acquisti prevede il riconoscimento della detrazione anche se la ricostruzione dell’edificio determina un aumento volumetrico rispetto a quello originario, sempreché le norme urbanistiche in vigore permettano tale variazione, non rilevando in alcun modo la circostanza che il fabbricato ricostruito dall’impresa che ha eseguito i lavori contenga un numero maggiore di unità immobiliari rispetto al preesistente (cfr. circolare n. 19/E/2020 e risoluzione n. 38/E/2020). Ciò detto, come noto, è fondamentale che gli interventi sopradetti siano effettuati all’interno dei limiti e nel rispetto di quanto previsto dagli strumenti urbanistici vigenti;
• la seconda che riguarda il tema specifico del Superbonus 110% è fornita dalla circolare n. 24/E del 2020, in cui sono contenute importanti precisazioni dalle quali si evince che l’agevolazione si applica anche alle spese sostenute dagli acquirenti di “case antisismiche”, cioè di unità immobiliari facenti parte di edifici ubicati in zone classificate a rischio sismico 1, 2 e 3 (individuate dall’ordinanza del Presidente del Consiglio dei ministri n. 3519/2006) oggetto di interventi antisismici effettuati mediante demolizione e ricostruzione dell’immobile da parte di imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare che, entro 18 mesi dal termine dei lavori, provvedano alla successiva rivendita.

Per beneficiare del Sismabonus acquisti l’acquirente dell’unità immobiliare è necessario che l’atto di acquisto relativo all’immobile oggetto dei lavori sia stipulato entro i termini di vigenza dell’agevolazione

La conclusione dell’Agenzia

Illustrata la normativa della disciplina agevolativa e individuati i punti cardini, l’Amministrazione finanziaria nella risposta n.478 in esame giunge alla seguente conclusione:

• è possibile applicare il beneficio anche nelle ipotesi che, dal punto di vista della qualificazione “edilizia” non rientrano prettamente nella casistica della “ristrutturazione edilizia” così come definita dall’articolo 3, comma 1. lett. d) del D.P.R. n. 380/2001;
• se l’intervento è effettuato all’interno dei limiti e nel rispetto di quanto consentito dagli strumenti urbanistici vigenti, nonché in presenza degli ulteriori requisiti previsti dalla norma, gli acquirenti degli immobili oggetto degli interventi descritti possono fruire della detrazione di cui al citato articolo 16, comma 1-septies del D.L. n.63/2013;
• gli acquirenti delle unità immobiliari possono, dunque, anche optare – in luogo dell’utilizzo diretto della detrazione spettante – alternativamente:

• per un contributo, sotto forma di sconto sul corrispettivo;
• per la cessione di un credito d’imposta di importo corrispondente alla detrazione.

Risposta n.478 Agenzia delle Entrate