Sismabonus acquisti: chiarimenti su limite di spesa, asseverazione e cessione del credito

L’Agenzia delle Entrate, con la Risposta n. 281 del 27 agosto 2020, ribadisce il parere favorevole all’aumento volumetrico degli interventi che accedono al Sismabonus acquisti ove consentito, con possibilità  di fruire della detrazione su tutte le unità  ricostruite a prescindere dal numero delle unità  iniziali, alla cessione del credito per i cd. “forfettari”, e all’asseverazione tardiva per gli interventi in zona 2 e 3, precisando che. In caso, di acquisto di un immobile con relativa pertinenza, la detrazione va calcolata, nel limite di 96.000 euro, sul prezzo unitario.

Il quesito

L’Istante è un futuro acquirente di una unità  immobiliare con relativa pertinenza, derivante dalla demolizione e ricostruzione di un fabbricato sito in zona sismica 2, in attuazione della Legge “Piano Casa” che prevede, oltre ad un aumento premiale di cubatura, la possibilità  di realizzare più edifici nello stesso lotto. In particolare, a seguito della demolizione di un edificio collabente (cioè un rudere non è in grado di produrre reddito), è prevista la ricostruzione di quattro abitazioni unifamiliari e cinque abitazioni in condominio tutte dotate di singoli box auto pertinenziali, autonomamente accatastati. Il progetto, realizzato nel rispetto della Legge Regionale e delle autorizzazioni comunali, è stato autorizzato ed approvato dal Comune, con rilascio del permesso di costruire. L’Istante non ha ancora ricevuto né dal progettista né dall’impresa venditrice l’asseverazione di riduzione del rischio sismico in quanto tale intervento, secondo la normativa vigente al momento della richiesta di rilascio del permesso di costruire, non era ricompreso fra quelli per cui era possibile fruire di tale agevolazione. L’Istante, in particolare, chiede di sapere se:

• possa beneficiare della detrazione anche se l’asseverazione non è stata depositata insieme alla richiesta di rilascio del permesso di costruire;
• nel calcolo delle spese agevolabili le pertinenze devono essere considerate autonomamente oppure unitamente all’abitazione;
• avendo aderito al cd “regime forfettario”, può cedere il proprio credito all’impresa esecutrice dei lavori o a soggetti terzi.

La risposta dell’Agenzia

Gli interventi ammessi al Sismabonus sono quelli “relativi all’adozione di misure antisismiche con particolare riguardo all’esecuzione di opere per la messa in sicurezza statica, in particolare sulle parti strutturali, per la redazione della documentazione obbligatoria atta a comprovare la sicurezza statica del patrimonio edilizio, nonché per la realizzazione degli interventi necessari al rilascio della suddetta documentazione. Per beneficiare del Sismabonus acquisti è necessario che gli interventi sugli immobili siti in zone sismiche 1, 2 e 3 determinanti il passaggio di classe sismica, siano eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare che provvedano, entro 18 mesi dalla data di conclusione dei lavori, alla successiva alienazione dell’immobile. Gli interventi possono essere agevolati, solo se:

• la procedura autorizzatoria degli interventi è iniziata dopo il 1° gennaio 2017;
• al titolo abilitativo dei lavori (SCIA o permesso di costruire) è necessariamente allegata l’asseverazione del tecnico abilitato, che attesti la classe di rischio sismico del fabbricato oggetto dell’intervento e quella conseguibile a seguito dello stesso, anche in un momento successivo alla richiesta del titolo stesso, purché entro la data di avvio dei lavori.

Gli interventi agevolati con Sismabonus acquisti in zona sismica 2 e 3 sono consentiti solo a partire dal 1° maggio 2020; è consentito l’accesso alla detrazione anche alle imprese che avevano avviato i lavori dopo il 1° gennaio 2017 ma prima del 1° maggio 2019, e che, non essendo originariamente interessate all’agevolazione, non avevano acquisito, né depositato l’asseverazione sulla classe sismica dell’edificio, in sede di richiesta del titolo abilitativo dell’intervento edilizio o comunque prima di dare inizio ai lavori.

Termini per l’asseverazione

Ai sensi dell’articolo 3 del decreto ministeriale n. 58 del 2017 – come modificato dal decreto ministeriale 9 gennaio 2020 n. 24 – l’efficacia degli interventi finalizzati alla riduzione del rischio sismico è asseverata (secondo il modello contenuto nell’allegato B del decreto stesso) dai professionisti incaricati della progettazione strutturale, direzione dei lavori delle strutture e collaudo statico, secondo le rispettive competenze professionali, e iscritti ai relativi Ordini o Collegi professionali di appartenenza, in base ai contenuti delle linee guida allegate al decreto medesimo. Il progetto degli interventi, contenente l’asseverazione, deve essere allegato alla segnalazione certificata di inizio attività o alla richiesta di permesso di costruire da presentare allo sportello unico competente tempestivamente e comunque prima dell’inizio dei lavori. L’asseverazione e le attestazioni – all’atto dell’ultimazione dei lavori strutturali e del collaudo – della conformità  degli interventi eseguiti al progetto depositato, come asseverato dal progettista sono depositate presso il suddetto sportello unico e consegnate in copia al committente, per l’ottenimento dei benefici fiscali. Nella circolare 8 luglio 2020, n. 19/E è stato ribadito che un’asseverazione tardiva, in quanto non conforme alle citate disposizioni, non consente l’accesso alla detrazione. Tale principio si applica anche nel caso di acquisto di immobili oggetto di interventi per la riduzione del rischio sismico effettuati da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare; pertanto, qualora le imprese non abbiamo tempestivamente presentato la predetta asseverazione, gli acquirenti delle unità  immobiliari non possono fruire della detrazione pari, rispettivamente, al 75 o all’85 per cento del prezzo di acquisto delle predette unità immobiliari. Sul termine di consegna dell’asseverazione di rischio sismico del tecnico, l’Agenzia delle Entrate distingue tra gli interventi di messa in sicurezza sismica effettuati in zona 1 e quelli effettuati in zona 2 e 3:

• per i primi vale la regola generale del deposito contestuale al titolo abilitativo, o in un momento successivo, purché entro l’avvio dei lavori:
• per i secondi l’asseverazione non presentata contestualmente alla richiesta del titolo abilitativo, può essere presentata successivamente purché entro la data del rogito.

Nel caso di specie, l’Istante, nel rispetto di tutte le altre condizioni richieste, potrà  fruire della detrazione a condizione che la predetta asseverazione sia presentata dall’impresa entro la data di stipula del rogito dell’immobile oggetto degli interventi di riduzione del rischio sismico e consegnata all’Istante ai fini dell’accesso al beneficio in questione.

Acquisto di abitazione e pertinenza

Per l’acquisto dell’abitazione e della pertinenza opera un unico limite di spesa, in analogia alla detrazione per l’acquisto di immobili ristrutturati spettante agli acquirenti di unità  immobiliari ubicate in fabbricati interamente ristrutturati da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare e da cooperative edilizie, che provvedano entro 18 mesi dal termine dei lavori alla successiva alienazione o assegnazione dell’immobile. Il Sismabonus acquisti deve essere calcolato nel limite massimo di spesa di euro 96.000, sul prezzo risultante dall’atto di compravendita, unitariamente considerato, riferito all’immobile principale e alla pertinenza, anche se accatastati separatamente. In caso di acquisto di sola pertinenza, il beneficio si applica ugualmente con un autonomo limite di spesa, trattandosi di un’unità  immobiliare a destinazione produttiva rientrante tra quelle espressamente comprese nell’ambito applicativo del Sismabonus.

Regime forfetario e cessione del credito

Per l’esercizio dell’opzione, non rileva la circostanza che il reddito non concorra alla formazione della base imponibile ai fini dell’IRPEF in quanto assoggettato a tassazione separata oppure, come nel caso dell’istante, che si avvale del c.d. “regime forfetario”. L’istituto della cessione, infatti, è finalizzato ad incentivare l’effettuazione di interventi finalizzati alla riduzione del rischio sismico edifici prevedendo meccanismi alternativi alla fruizione della detrazione che non potrebbe essere utilizzata direttamente. In tal senso, l’opzione può essere esercitata anche dai contribuenti che aderiscono al regime forfetario i quali, possono, in linea di principio, scomputare le detrazioni dall’imposta lorda solo nel caso in cui possiedano altri redditi che concorrono alla formazione del reddito complessivo. I soggetti che sostengono, negli anni 2020 e 2021, spese per i predetti interventi possono optare, in luogo dell’utilizzo diretto della detrazione, per un contributo, sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto fino a un importo massimo pari al corrispettivo medesimo, anticipato dal fornitore che ha effettuato gli interventi e da quest’ultimo recuperato sotto forma di credito d’imposta, con facoltà  di successiva cessione del credito ad altri soggetti, ivi inclusi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari. In alternativa, i contribuenti possono optare per la cessione di un credito d’imposta di importo corrispondente alla detrazione ad altri soggetti, inclusi istituti di credito e altri intermediari finanziari con facoltà , per questi ultimi, di successiva cessione. Il Provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate 31 luglio 2019 definisce gli adempimenti procedurali necessari per rendere effettiva la cessione del credito corrispondente alla detrazione da Sismabonus acquisti.