Solo il Sindaco può ordinare al condominio lavori di riparazione e messa in sicurezza

Il dirigente comunale non può intimare all’amministratore di condominio di eseguire con urgenza tutti i lavori necessari alla riparazione e messa in sicurezza dei locali al piano terra dell’edificio condominiale, per eliminare lo stato di pericolosità dovuto alla presenza di infiltrazioni dalla colonna di scarico che interessano un locale interrato.

Solo il Sindaco, infatti, può adottare provvedimenti simili, nella forma delle ordinanze contingibili e urgenti ex art. 54 del D. Lgs. n. 267 del 2000 in materia di tutela della pubblica e privata incolumità, che la legge attribuisce, appunto, alla sua competenza esclusiva.

È questo, in sintesi, quanto stabilito dal TAR Lazio, Roma, con la sentenza n. 4413 del 5 marzo 2024.

Riparazione e messa in sicurezza condominio: il fatto

La vicenda inizia da un sopralluogo dei vigili del fuoco, chiamati a verificare lo stato di pericolo segnalato in relazione al piano terra di un edificio condominiale.

Completata l’ispezione, i vigili del fuoco constatavano la presenza di infiltrazioni dalla colonna di scarico del condominio che interessavano un locale interrato. Dunque rilevavano la necessità di effettuare gli opportuni lavori di riparazione e messa in sicurezza dei luoghi, consigliando di adottare, quale misura cautelativa interinale, l’interdizione pedonale all’accesso al locale.

Il verbale veniva inviato anche alla Polizia Locale, con invito ad intraprendere tutti i provvedimenti contingibili e urgenti di competenza ritenuti necessari, al fine di ripristinare in via definitiva le condizioni di sicurezza richieste.

A seguito della segnalazione, la Polizia Locale notificava il fonogramma dei Vigili del Fuoco all’Amministratore del Condominio. Successivamente, con determinazione del dirigente dell’ufficio tecnico, si intimava al condominio di eseguire con urgenza tutti gli interventi necessari alla messa in sicurezza del luogo, per eliminare lo stato di pericolosità segnalato.

L’amministratore del condominio ha impugnato il provvedimento per difetto assoluto di attribuzione. Secondo il condominio, l’atto adottato dal dirigente comunale rientra nelle ordinanze contingibili e urgenti ex art. 54 del D. Lgs. n. 267 del 2000 in materia di tutela della pubblica e privata incolumità, di competenza esclusiva del Sindaco.

Il TAR ha accolto il ricorso, dando quindi ragione al condominio.

Ordinanze contingibili e urgenti

Secondo i giudici, l’atto impugnato – per il suo contenuto sostanziale e per le modalità con cui è stato adottato (da un lato, la prospettata necessità di predisporre interventi di messa in sicurezza e, dall’altro lato, la rappresentazione dello stato di pericolo e dell’esigenza che “i lavori atti ad eliminare lo stato di pericolosità devono essere completati urgentemente”) – va ricondotto nell’ambito delle ordinanze contingibili e urgenti che l’art. 54 del D. Lgs. n. 267 del 2000 attribuisce alla competenza esclusiva del Sindaco.

La potestà di adottare ordinanze contingibili e urgenti in materia di tutela della pubblica e privata incolumità è, infatti, attribuita al Sindaco quale ufficiale di governo, mentre al dirigente dell’ente locale, ai sensi dell’art. 107 del D. Lgs n. 267/2000, sono attribuiti compiti di ordinaria gestione del patrimonio comunale che non prevedono l’adozione di provvedimenti extra ordinem a tutela dell’incolumità collettiva e della sicurezza.

Un’ordinanza contingibile e urgente – si legge nella sentenza – è da accertare, non già in base ad un criterio meramente formalistico, bensì al contenuto effettivo dell’atto, ai suoi presupposti, alle sue finalità e soprattutto al suo reale contenuto precettivo.

Riparazione e messa in sicurezza condominio: la decisione

Nel caso di specie, l’atto impugnato contiene tutti i requisiti tipici delle ordinanze contingibili e urgenti ex art. 54, comma 4, d.lgs. n.267/2000. Infatti, la determinazione impugnata è caratterizzata dalla:

• urgenza di intervenire (come del resto testimoniato dall’espressa precisazione che “i lavori atti ad eliminare lo stato di pericolosità devono essere completati urgentemente”);
• natura extra ordinem del comando (con cui l’Amministrazione ha intimato al condominio il compimento di plurime attività che eccedono i suoi compiti ordinari);
• esigenza di prevenire un grave pericolo per l’incolumità pubblica (quale per l’appunto è il pericolo di rovina di un condominio residenziale).

Irreversibilità degli effetti

Secondo il Comune, l’atto impugnato non rientrerebbe nella categoria delle ordinanze contingibili e urgenti. Due le ragioni: perché l’atto è diretto a produrre effetti irreversibili e perché privo di un termine ad adempiere.

Sul primo punto, però, il TAR ritiene che non si possa escludere che l’ordinanza contingibile e urgente di competenza sindacale produca effetti irreversibili, dovendosi tenere conto della concreta situazione cui bisogna far fronte. Ciò vale certamente nel caso in cui bisogna mettere in sicurezza edifici o strade. Tale obiettivo si persegue infatti con misure di carattere definitivo e non provvisorio, non essendo accettabile una messa in sicurezza soltanto temporanea che determini una, anche solo potenziale, reviviscenza del rischio (T.A.R. Lombardia, Milano, III, 17 dicembre 2014, n. 3049).

Quanto all’assenza di un termine entro cui il condominio deve adottare le misure di sicurezza prescritte, anche questa circostanza è stata ritenuta irrilevante dal TAR. Nella fattispecie, infatti, la diffida dispone chiaramente che la messa in sicurezza dell’edificio va eseguita “urgentemente”. Di conseguenza l’omessa previsione di un termine non esclude affatto l’urgenza dell’atto.