Prima casa e riacquisto all’estero: come non perdere le agevolazioni

Le agevolazioni per l’acquisto della “prima casa” non decadono in caso di vendita dell’abitazione principale, anche nell’ipotesi in cui il nuovo immobile acquistato, adibito ad abitazione principale, si trovi in uno stato estero. Lo ha chiarito recentemente l’Agenzia delle Entrate con la risposta all’interpello n. 126 del 24 febbraio 2021.

Affinché le agevolazioni non vengano meno, però, devono sussistere delle condizioni di fatto e di diritto che l’Amministrazione Finanziaria ha chiarito. Vediamo nello specifico di cosa si tratta.

Agevolazioni prima casa e acquisto nuova abitazione principale all’estero: il quesito

L’Istante, cittadino straniero ma residente in Italia dal 2013 al 2020, si è rivolto all’Agenzia delle Entrate per chiedere se, trasferitosi nuovamente all’estero, può vendere la propria abitazione ubicata all’interno del territorio statale italiano fruendo delle agevolazioni prima casa, entro il mese di gennaio 2020.

La vendita, è stato poi specificato, sarebbe quindi avvenuta prima del decorso del quinquennio previsto dal TUR (Testo Unico Imposta di Registro), all’art. 1 Nota II-bis Parte I. L’istante, inoltre, ha intenzione di riacquistare all’estero, ove risiede, un’altra casa da destinare ad abitazione principale, entro il termine di un anno dalla predetta vendita, senza incorrere nella decadenza dalle agevolazioni fruite.

Ora, come ribadito dalla circolare n. 31/E del 7 giugno 2010, il riacquisto dell’abitazione fuori dal territorio nazionale, effettuato entro un anno dalla vendita della casa acquistata con le agevolazioni, non comporta la decadenza dei benefici fiscali goduti, questo però fino a quando sussistano “strumenti di cooperazione amministrativa che consentano di verificare che effettivamente l’immobile ivi acquistato sia adibito a dimora abituale”.

Da qui la richiesta di indicazioni su come procedere e, con la risposta all’interpello, i chiarimenti dell’AE.

Agevolazioni prima casa e riacquisto all’estero: i chiarimenti AE

Le agevolazioni per l’acquisto della prima casa, ha specificato l’Agenzia delle Entrate, sono “disciplinate dalla Nota II bis, posta in calce all’articolo 1 della Tariffa, Parte I, allegata al TUR”. Tale disposizione, nello specifico, prevede l’applicazione dell’imposta di registro nella misura del 2% per i trasferimenti e la costituzione di diritti reali di godimento che hanno per oggetto case di abitazione, ad eccezione di quelle di categoria catastale A/1, A/8 e A/9.

Tra i casi di decadenza dell’agevolazione, comunque, il comma 4 della predetta Nota indica che: “In caso di trasferimento per atto a titolo oneroso o gratuito degli immobili acquistati con i benefici prima del decorso del termine di cinque anni dalla data del loro acquisto, sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, nonché una sovrattassa pari al 30 per cento delle stesse imposte”. Tuttavia: “Le predette disposizioni non si applicano nel caso in cui il contribuente, entro un anno dall’alienazione dell’immobile acquistato con i benefici di cui al presente articolo, proceda all’acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale”.

Prima casa e acquisto all’estero, ecco l’eccezione

L’unica eccezione a questa regola rimane quella prevista (e chiarita) dalla circolare n. 31/E del 7 giugno 2010, secondo la quale non decadono i benefici in caso di vendita infraquinquennale dell’immobile inizialmente adibito a prima casa solo nell’ipotesi in cui il secondo immobile oggetto del riacquisto sia destinato ad essere la nuova abitazione principale.

La sussistenza dei requisiti per non incorrere nella decadenza dall’agevolazione fruita deve però poter essere dimostrata all’ufficio dell’Agenzia delle entrate competente, presentando adeguata documentazione.

In merito alla documentazione probatoria, fermo restando la valutazione del competente ufficio accertatore, potrebbero essere funzionali sia copia del rogito notarile di acquisto dell’abitazione sita all’estero, sia documentazione comprovante la dimora abituale nell’immobile acquistato all’estero (come fatture di fornitura di luce, acqua o gas intestate agli istanti, con riferimento al medesimo immobile).

Atti necessari per l’accertamento

I documenti dovranno essere tradotti in lingua italiana e inviati tramite posta elettronica certificata (PEC) o tramite raccomandata con ricevuta di ritorno all’ufficio dell’Agenzia delle entrate ove è stato registrato l’atto di acquisto dell’immobile sito in Italia.

Resta comunque una possibilità dell’ufficio accertatore precedere all’ordinaria attività di accertamento, sia in ordine alla valutazione dell’idoneità probatoria dei documenti, ma anche in ordine alla gestione dell’attività di liquidazione dell’imposta.