Acquisto della prima casa con provvedimento giudiziale, quali sono le dichiarazioni da presentare e con quali tempistiche? A fornire chiarimenti al riguardo è l’Agenzia delle Entrate con la
risoluzione n. 38/E del 28 maggio 2021.
Nella risposta, il Fisco fornisce chiarimenti in merito all’acquisto di immobile a seguito di provvedimento giudiziale, alla richiesta
agevolazione cd. “prima casa” e alla determinazione della base imponibile mediante il sistema cd. del “prezzo valore” e relative modalità di registrazione.
I chiarimenti intendono risolvere le controversie sul
momento in cui devono essere rese le dichiarazioni previste dalla Nota II-bis) all’articolo 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al dpr del 26 aprile 1986, ai fini dell’applicazione dei
benefici fiscali previsti per l’acquisto della “prima casa”, nei casi in cui il trasferimento dell’immobile avvenga con
provvedimento giudiziale. E in riferimento alla dichiarazione di volersi avvalere del
sistema cd. del “prezzo-valore” per la determinazione della base imponibile ai fini delle imposte di registro, ipotecaria e catastale per le cessioni di immobili ad uso abitativo e relative pertinenze, introdotto dall’articolo 1, comma 497, della legge n. 266 del 23 dicembre 2005.
Agevolazione prima casa con provvedimento giudiziale
Ai fini dell’imposta di registro, l’applicazione dell’
aliquota agevolata del 2 per cento per i trasferimenti che hanno per oggetto “case di abitazione, ad eccezione di quelle di categoria catastale A/1, A/8 e A/9, ove ricorrano le condizioni di cui alla Nota II-bis” prevede, in particolare, che l’acquirente renda determinate
dichiarazioni in ordine alla residenza nel comune ove è ubicato l’immobile e alla cd. pre-possidenza. Inoltre, è possibile chiedere l’applicazione dell’agevolazione “prima casa” anche nelle ipotesi in cui il trasferimento immobiliare avviene con un provvedimento giudiziale. E’, tuttavia, possibile rendere tali dichiarazioni
anche in un momento successivo, purché comunque ciò avvenga prima della registrazione dell’atto.
Nel caso in cui il contribuente non abbia richiesto le agevolazioni fiscali “prima casa” nella domanda di partecipazione ad un
’asta immobiliare, le dichiarazioni riguardanti il possesso dei requisiti possono essere rese
nelle more della registrazione del decreto di trasferimento concernente una ipotesi di sentenza che accerta l’usucapione.
La
Corte di Cassazione, nell’ordinanza n. 11907 del 16 maggio 2018, ha chiarito che ai fini del godimento dei benefici prima casa “le manifestazioni di volontà vanno rese, qualora il suddetto acquisto sia avvenuto a seguito di sentenza,
prima della registrazione di quest’ultima, che costituisce l’atto al quale va riconosciuta efficacia traslativa della proprietà del bene, dovendosi, invece, escludere che le stesse possano effettuarsi in un momento successivo”.
Forma delle dichiarazioni
Si può richiedere l’applicazione del regime agevolato “prima casa” mediante
integrazione dell’atto “con dichiarazione autenticata nelle firme, da autorità anche diversa da quella che aveva redatto il provvedimento giudiziario, stilata ed allegata al provvedimento stesso nelle more della sua registrazione”.
La
Corte di Cassazione, nell’ordinanza n. 5349 del 27 febbraio 2020, ha evidenziato che ciò che rileva – sempre “al più tardi al momento della registrazione della sentenza” – è che “la dichiarazione in questione sia stata resa con
modalità tali da garantirne la certezza (quanto al suo contenuto prescritto dalla disposizione di legg) e
la riferibilità soggettiva (quanto al suo autore), per cui “non è dubbio, allora, che una dichiarazione resa (anche) nelle forme di cui all’art. 47 del dpr n. 445 del 2000, sia idonea allo scopo ove si consideri, oltretutto, la stessa disciplina degli effetti penali della
dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà che, secondo la giurisprudenza penale della Corte, si considera come fatta a pubblico ufficiale”.
Ciò posto, l’Agenzia ritiene che le dichiarazioni che riguardano “stati, qualità personali o fatti che siano a diretta conoscenza dell’interessato”, possano essere rese
mediante una dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà. Invece, la dichiarazione sostitutiva dell’atto notorio
non può avere ad oggetto manifestazioni di volontà, quale l’impegno a trasferire la residenza nel territorio del comune ove è ubicato l’immobile entro diciotto mesi dall’acquisto. Tale impegno si assume nella forma della
dichiarazione autenticata nelle firme, da autorità anche diversa da quella che aveva redatto il provvedimento giudiziario, stilata ed allegata al provvedimento stesso.
Sistema del “prezzo-valore”
L’articolo 1, comma 497, della legge n. 266 del 2005 per le sole cessioni nei confronti di
persone fisiche che non agiscano nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali, aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e relative pertinenze, “all’atto della cessione e su richiesta della parte acquirente resa al notaio, la base imponibile ai fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali è
costituita dal valore dell’immobile, indipendentemente dal corrispettivo pattuito indicato nell’atto (sistema del c.d. “prezzo-valore”). Le parti hanno comunque l’obbligo di indicare nell’atto il corrispettivo pattuito.
E’ possibile per la parte acquirente – con dichiarazione resa al notaio e recepita nell’atto – di
individuare la base imponibile nel “valore catastale” anziché “nel valore venale in comune commercio”. In deroga alla previsione di carattere generale secondo cui l’imposta si applica sul maggiore tra il “valore” del bene ed il corrispettivo pattuito. A seguito della
sentenza della Corte Costituzionale n. 6 del 15 gennaio 2014 (depositata il 23 gennaio 2014), tale possibilità risulta estesa anche alle ipotesi in cui il trasferimento avviene in sede di espropriazione forzata o a seguito di pubblico incanto.
In presenza, quindi, dei requisiti per l’applicazione del sistema del “prezzo-valore”, la richiesta può essere formulata dall’acquirente
anche nelle ipotesi in cui il trasferimento avviene con provvedimento giudiziale, non risultando ostativa l’assenza della figura notarile. In tale ipotesi, le previste dichiarazioni sono rese dalla parte interessata, di regola,
nelle more del giudizio talché risultino dal provvedimento medesimo. Tuttavia, ove ciò non sia avvenuto, l’Agenzia ritiene che il contribuente interessato possa ancora formulare le previste dichiarazioni, purché
prima della registrazione del provvedimento giudiziale.
In ordine alla forma della dichiarazione da rendere è possibile ricorrere alla
dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà ai sensi dell’articolo 47 del dpr n. 445 del 2000.
Registrazione
L’Agenzia ha attivato un’apposita
procedura ad accesso libero disponibile sul sito Internet istituzionale, attraverso la quale è possibile provvedere spontaneamente al pagamento dell’imposta liquidata dall’Ufficio sugli atti ricevuti. In particolare, accedendo al
servizio di tassazione degli atti giudiziari all’interno della sezione “Servizi> Pagamenti> Calcolo degli importi per la tassazione degli atti giudiziari” ed inserendo i dati del provvedimento, si può conoscere il
dettaglio dei tributi e degli importi dovuti per la registrazione. Il servizio, oltre alle informazioni sulla liquidazione del provvedimento, consente di inserire le informazioni anagrafiche per la stampa completa del modello di pagamento F24.
L’avvenuta determinazione degli importi da versare per la registrazione e la relativa esposizione della tassazione dell’atto giudiziario nella procedura
non risultano ostativi alla presentazione all’Ufficio territoriale competente per la registrazione della richiesta di applicazione dell’agevolazione “prima casa” o di determinazione della base imponibile con il sistema c.d. del “prezzo valore”, rendendo le relative dichiarazioni nelle forme descritte in precedenza. Il processo di registrazione, in generale, viene posto in essere solo a seguito del pagamento degli importi liquidati. Nel caso di utilizzo delle informazioni presenti nel modello di versamento proposto dal servizio di tassazione degli atti giudiziari la registrazione verrà effettuata, a seguito dell’avvenuto pagamento, in via automatizzata direttamente da parte del sistema centrale.
Agenzia delle Entrate risoluzione n. 38/E del 28 maggio 2021 
