Su plusvalenze immobiliari e Superbonus ci sono novità: le chiarisce il Fisco nella circolare 13/E

Il Superbonus ha rappresentato una rivoluzione nel panorama delle agevolazioni fiscali italiane, promuovendo interventi di efficientamento energetico e miglioramento sismico degli edifici. Tuttavia, con l’introduzione della Legge di Bilancio 2024 (Legge 213/2023), sono stati apportati importanti cambiamenti riguardanti la tassazione delle plusvalenze immobiliari derivanti dalla cessione di immobili efficientati proprio tramite il Superbonus.

La circolare 13/E del 13 giugno 2024 dell’Agenzia delle Entrate fornisce chiarimenti essenziali su queste novità, in particolare sulle modifiche agli articoli 67 e 68 del DPR n. 917/1986 (TUIR).

Decorrenza delle nuove norme

Le nuove disposizioni si applicano alle cessioni effettuate a partire dal 1° gennaio 2024, come stabilito dai commi 64-67 dell’articolo 1 della Legge 213/2023.

In particolare, l’articolo 67, comma 1, lettera b-bis) del TUIR, introduce una nuova categoria di reddito diverso per le plusvalenze derivanti dalla cessione di immobili oggetto di efficientamento energetico secondo l’articolo 119 del DL 34/2020 (Superbonus).

Ambito oggettivo di applicazione

La tassazione delle plusvalenze si applica a tutti gli immobili che hanno beneficiato del Superbonus, indipendentemente da chi abbia eseguito i lavori (proprietario, locatore, comodatario, ecc.), dalla percentuale di detrazione (110%, 90%, 70% o 65%), dalla modalità di fruizione dell’agevolazione (dichiarazione o cessione/sconto) e dalla tipologia di intervento (trainante o trainato).

Quando si realizza la plusvalenza?

La plusvalenza imponibile si realizza solo alla prima cessione a titolo oneroso dell’immobile e non alle cessioni successive, escludendo i casi di interposizione fittizia (art. 37 del DPR 600/1973).

Inoltre, non sono tassabili le plusvalenze derivanti dalla cessione di immobili acquisiti per successione o utilizzati come abitazione principale dal cedente o dai suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni precedenti la vendita.

Superbonus, modalità di calcolo delle plusvalenze immobiliari

Le plusvalenze imponibili sono costituite dalla differenza tra il prezzo di vendita e il prezzo di acquisto (o di costruzione) dell’immobile, aumentato di ogni altro costo inerente.

La Legge di Bilancio prevede due modalità di calcolo delle plusvalenze, a seconda che la cessione avvenga entro o oltre i cinque anni dalla conclusione dei lavori agevolati:

• nel caso di cessione infra-quinquennale, non è possibile riconoscere le spese a incremento del valore di acquisto se l’intervento è stato agevolato con il Superbonus al 110% e se sono state esercitate le opzioni di cessione del credito o sconto in fattura (art. 121 del DL 34/2020);
• nel caso di cessione ultra-quinquennale, le spese per gli interventi agevolati possono essere riconosciute al 50%.

Plusvalenze immobiliari e Superbonus: le spese irrilevanti

L’irrilevanza delle spese si verifica esclusivamente per interventi agevolati con il Superbonus al 110%.

Se si è usufruito dell’agevolazione con aliquote inferiori (90%, 70% o 65%), le spese possono essere riconosciute. Inoltre, se l’agevolazione è stata utilizzata sia in dichiarazione che attraverso cessione/sconto, le spese per le quali è stata esercitata l’opzione di cessione o sconto non concorrono a incrementare il valore di acquisto.

Applicazione dell’imposta sostitutiva

Per le cessioni infra-decennali soggette a tassazione, in alternativa al regime ordinario, è possibile applicare un’imposta sostitutiva del 26%.

L’Agenzia delle Entrate, grazie a tecnologie avanzate di interoperabilità e analisi delle banche dati, potrà inviare comunicazioni ai contribuenti per adeguare la rendita catastale degli immobili oggetto di interventi che hanno beneficiato del Superbonus.

Plusvalenze immobiliari Superbonus: conclusioni

Le modifiche introdotte dalla Legge di Bilancio 2024 e chiarite dalla circolare 13/E del 2024 segnano un cambiamento significativo nella tassazione delle plusvalenze immobiliari legate agli interventi di efficientamento energetico.

Gli operatori del settore e i contribuenti devono essere consapevoli di queste novità per evitare sorprese fiscali e per sfruttare al meglio le agevolazioni disponibili.

L’aggiornamento delle rendite catastali e la possibilità di applicare l’imposta sostitutiva del 26% rappresentano strumenti utili per una gestione fiscale più trasparente ed efficiente degli immobili efficientati.