Per determinare la plusvalenza del Superbonus vale la data del termine dei lavori

L’Agenzia delle entrate, con la risposta n. 156 del 16 luglio 2024, fornisce chiarimenti circa la data rilevante, ai fini della determinazione dell’eventuale plusvalenza, per il calcolo del decennale post conclusione dei lavori per cui si sia fruito del Superbonus, nel caso di vendita con riserva di proprietà.

Il quesito a cui l’Agenzia risponde riguarda la donazione, ricevuta nel 2021 da due fratelli, della quota indivisa del 50 per cento ciascuno di due unità immobiliari site in Italia, oggetto di lavori di ristrutturazione, con fruizione del Superbonus, terminati nel 2023.

Determinare la plusvalenza del Superbonus: il caso

Uno dei fratelli, comproprietario dei suddetti immobili, si è offerto di acquistare la quota dell’altro con contratto di compravendita immobiliare con riserva di proprietà ai sensi dell’art. 1523 codice civile e ss.. Il prezzo pattuito sarà pagato nel corso di 10 anni, suddividendolo in n 120 rate mensili, a partire dal 2024.

Si chiede se in un tale caso di vendita con riserva di proprietà, la data di cessione dell’immobile (per determinare l’eventuale plusvalenza), rilevante anche ai fini del termine decennale post conclusione dei lavori per cui si è usufruito del Superbonus, sia da considerarsi quella della stipula del contratto (2024) o quella del pagamento dell’ultima rata (2034).

L’Agenzia rimanda alla sua circolare n. 13/E del 13 giugno 2024, nella quale, con riguardo al requisito temporale da verificare ai fini dell’imponibilità della plusvalenza, indica il termine iniziale per il calcolo del decorso dei dieci anni, nella data di conclusione degli interventi ammessi al Superbonus, come comprovata dalle abilitazioni amministrative o dalle comunicazioni richieste dalla normativa urbanistica e dai regolamenti edilizi vigenti. Sono infatti imponibili le plusvalenze risultanti dalla cessione d’immobili oggetto d’interventi agevolati, conclusi da non più di dieci anni, indipendentemente dalla data di acquisto (o di costruzione) del bene. Diversamente, nell’ipotesi in cui tra la conclusione degli interventi agevolati e la cessione dell’immobile trascorrano più di dieci anni, la plusvalenza non rientra nell’ambito di applicazione della lettera bbis) del comma 1 dell’articolo 67 del Tuir e, quindi, non risulterà imponibile.

L’effetto traslativo

L’Agenzia fa presente che nell’ipotesi di vendita con riserva di proprietà, la risoluzione n. 28/E del 30 gennaio 2009, ricorda che il compratore acquista la proprietà della cosa col pagamento dell’ultima rata di prezzo, ma assume i rischi dal momento della consegna. Il compratore può godere fin da subito del bene oggetto della vendita senza l’esborso totale del prezzo pattuito, mentre il venditore è garantito dalla possibilità di recuperare il bene qualora il prezzo non dovesse essere interamente pagato. Conseguentemente è escluso che il cd. ”effetto traslativo” si possa verificare prima del pagamento dell’ultima rata, ancorché il compratore acquisti immediatamente il godimento del bene assumendosi i rischi relativi ad un eventuale perimento o deterioramento dell’oggetto.

Pertanto, nel caso di vendita di vendita con riserva di proprietà, il momento rilevante ai fini della eventuale plusvalenza imponibile è quello in cui si verifica l’effetto traslativo della proprietà dell’immobile oggetto degli interventi agevolati che, come previsto dall’articolo 1523 del codice civile, coincide con il versamento dell’ultima rata da parte dell’acquirente. Nel caso specifico, non si realizza la plusvalenza in quanto all’atto della vendita, che si perfezionerà con l’integrale pagamento del prezzo concordato, saranno trascorsi più di 10 anni dalla conclusione dei lavori sull’immobile.