Perdita del Superbonus: il condominio non può citare l’amministratore

In caso di perdita del Superbonus, il condominio non può agire contro l’amministratore inerte. Solo i singoli condòmini possono chiedere i danni derivanti da perdita di chance. Il danno non va commisurato all’importo dell’appalto, ma all’incremento di valore dell’immobile.

È quanto emerge dalla recente sentenza del Tribunale di Monza n. 21 del 7 gennaio 2025, che ha affrontato la questione legata al Superbonus 110%, con particolare riferimento ad un caso di inerzia dell’amministratore condominiale, che ha portato alla perdita del beneficio fiscale.

Perdita Superbonus: l’amministratore inerte

La vicenda decisa dal giudice brianzolo riguarda alcuni lavori da eseguire in un edificio condominiale usufruendo delle detrazioni fiscali. In base a quanto deliberato dai condòmini in assemblea, l’amministratore avrebbe dovuto dare incarico ai tecnici per eseguire le necessarie verifiche urbanistiche e rendere possibile l’accesso al Superbonus.

Tuttavia, la sua inattività per ben 13 mesi ha portato alla perdita dell’opzione dello sconto in fattura, come stabilito dal D.L. n. 11/2023, obbligando così i condòmini a sostenere l’intero importo dell’appalto, superiore al milione di euro.

Da qui l’azione proposta dal Condominio contro l’amministratore, con richiesta di risarcimento pari all’intero importo perso. Il Tribunale ha però rigettato la domanda. Secondo il giudice, il danno deve essere considerato a livello individuale, e non collettivo. Quindi, legittimato ad agire non è l’ente condominiale, ma ogni singolo condòmino che ritenga di essere stato danneggiato a causa del comportamento inadempiente dell’amministratore.

Il condominio non è legittimato a chiedere i danni

Le norme a cui si fa riferimento sono quelle in tema di detrazione per interventi di efficientamento energetico e di riduzione del rischio sismico degli edifici. In particolare, la sentenza richiama la Circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 24/2020, che stabilisce che ogni singolo condòmino può decidere autonomamente come fruire del Superbonus, scegliendo tra l’utilizzo diretto della detrazione, la cessione del credito o lo sconto in fattura.

Di conseguenza – afferma il giudice – in caso di errore o negligenza dell’amministratore, la perdita di opportunità non graverà sul condominio nel suo complesso, ma sui singoli condòmini che avrebbero dovuto beneficiare delle “opzioni alternative”. Quindi, sono i singoli condòmini interessati, e non il condominio, ad essere legittimati ad agire contro l’amministratore.

Inerzia dei condòmini

Attenzione, però, anche al comportamento tenuto dai singoli condòmini. Nel caso in esame, durante il lungo periodo di inerzia (13 mesi), i condòmini non hanno mai sollecitato l’amministratrice né richiesto chiarimenti sull’avanzamento della pratica, tanto che la revoca dell’incarico all’amministratore è avvenuta solo dopo più di un anno. Emerge, quindi, una responsabilità anche dei condòmini.

Sebbene l’amministratore abbia avuto un ruolo fondamentale nella gestione della pratica del Superbonus, il mancato “controllo attivo” del suo operato da parte condòmini ha contribuito – secondo il giudice – alla perdita del beneficio fiscale.

Il danno non coincide con l’importo delle opere non realizzate

In argomento, va richiamata un’altra recente sentenza del Tribunale di Milano, la n. 356 del 15 gennaio 2025, in cui si afferma che l’entità del danno dipende dall’incremento di valore che avrebbe avuto l’immobile se fossero stati fatti i lavori.

Nel caso preso in esame, il Tribunale di Milano ha ridotto l’importo del risarcimento, collegandolo non al costo delle opere non eseguite, ma al valore di mercato dell’immobile e all’incremento di valore che l’edificio avrebbe avuto grazie agli interventi previsti. Nello specifico, il giudice ha determinato un risarcimento di circa 60.000 euro rispetto ai 190.000 euro richiesti.

Perdita Superbonus: conclusioni

In base agli orientamenti giurisprudenziali più recenti, possiamo quindi affermare che:

• Il soggetto legittimato a chiedere i danni derivanti da perdita di bonus edilizi per inadempienze dell’amministratore non è il condominio, ma i singoli condòmini;
• In caso di inerzia dell’amministratore, è importante che i singoli condòmini si attivino per sollecitare l’amministratore stesso allo svolgimento delle attività di sua competenza ed impedire la perdita del bonus (o limitare il danno);
• L’entità del danno non va commisurata all’importo dell’appalto, ma all’incremento di valore che avrebbe avuto l’immobile se fossero stati fatti i lavori.