Supercondominio spese parti comuni: si applicano le stesse regole del condominio
Al supercondominio si applicano le stesse regole del condominio negli edifici. Pertanto, ai sensi dell’art. 1134 c.c., il caseggiato facente parte del supercondominio, che ha eseguito a proprie spese lavori di manutenzione su parti comuni al complesso edilizio “supercondominiale”, senza autorizzazione dell’assemblea del supercondominio, non ha diritto al rimborso. Salvo che dimostri il carattere urgente della spesa sostenuta.
Questo è quanto stabilito dalla Corte di Cassazione con la sentenza n. 5995 del 23 febbraio 2022.
Gli Ermellini, confermando la revoca del decreto ingiuntivo, hanno respinto le pretese del condominio, che chiedeva all’altra palazzina il rimborso delle spese sostenute per la manutenzione di beni comuni ad entrambi gli edifici.
Supercondominio spese parti comuni: la vicenda
Un condominio facente parte di un supercondominio realizzava, a proprie spese, dei lavori di manutenzione dell’area di ingresso e di impianti comuni con un’altra palazzina compresa nello stesso complesso supercondominiale. Successivamente, otteneva un decreto ingiuntivo nei confronti dell’altra palazzina per il rimborso della metà delle spese sostenute.
Su opposizione del condominio ingiunto, la Corte di Appello, in secondo grado, ha però disposto la revoca dell’ingiunzione di pagamento. Decisione che è stata confermata dalla Cassazione.
Secondo i giudici, le parti oggetto dei lavori dovevano ritenersi comuni al Supercondominio in essere tra le parti (i due edifici condominiali). Di conseguenza, non essendo stati i lavori autorizzati con apposita delibera dall’assemblea del supercondominio, il condominio opposto avrebbe dovuto provare, per ottenere la restituzione di quando anticipato, l’urgenza dei lavori stessi. Prova che, secondo la Corte, non è stata fornita nel caso di specie.
Il supercondominio
Per meglio comprendere la decisione in commento, occorre anzitutto richiamare la definizione di supercondominio.
Si tratta di un complesso residenziale composto da più edifici condominiali, che hanno tra loro parti in comune. Il codice civile non definisce espressamente il supercondominio, ma la sua esistenza giuridica è implicitamente richiamata dall’art. 1117 bis c.c., oltre che pacifica in giurisprudenza.
Gli unici requisiti richiesti per l’esistenza del supecondominio sono la pluralità di edifici e l’esistenza di beni o servizi comuni, strumentali al suo funzionamento. Ad esempio: il viale di accesso, il cortile, il parcheggio e l’impianto centralizzato di riscaldamento.
Al supercondominio si applicano in toto le norme sul condominio negli edifici, compreso l’art. 1134 c.c., decisivo per la definizione della controversa presa in esame.
Gestione individuale delle parti comuni
L’art. 1134 c.c. dispone infatti che il condomino, che ha assunto la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea, non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente.
In altre parole, il diritto al rimborso delle spese in questione, in assenza di autorizzazione degli organi condominiali, è garantito solo per le spese urgenti. E la prova del carattere urgente grava su chi ha anticipato le spese e ne chiede il rimborso.
Supercondominio spese parti comuni: niente rimborso se le spese non sono urgenti
Ora, applicando questa norma al supercondominio, risulta evidente che il condominio che ha eseguito lavori di manutenzione su parti comuni a proprie spese – e senza l’autorizzazione dell’assemblea del supercondominio – potrà ottenere il rimborso solo dimostrando l’urgenza dell’esborso. Senza tale prova, non può pretendere nulla.
Va anche precisato che, ai fini dell’art 1134 c.c., è considerata urgente non la spesa semplicemente necessaria per esigenze di manutenzione, quanto piuttosto la spesa relativa ad interventi che appaiono indifferibili allo scopo di evitare un possibile, anche se non certo, nocumento alla cosa (Cass. civ. 16/04/2018, n. 9280).
Nel caso di specie, dunque, spettava al singolo condominio che agisce per il rimborso fornire la prova che le spese anticipate erano indispensabili per evitare un possibile nocumento a sé, a terzi o alla cosa comune. Occorreva la prova che i lavori dovevano essere eseguiti senza ritardo e senza possibilità di avvertire tempestivamente l’amministratore o gli altri condominii.
Tale prova, come detto, nella vicenda in esame non è stata fornita. Da qui la decisione dei giudici di negare il rimborso e revocare il decreto ingiuntivo.
Azione di arricchimento
Niente rimborso, dunque, al condominio che ha eseguito lavori sulle parti comuni di propria iniziativa, se non dimostra il carattere urgente delle spese sostenute.
D’altra parte, sottolineano i giudici, al condominio cui non sia riconosciuto il diritto al rimborso delle spese sostenute per la gestione delle parti comuni, non spetta neppure il rimedio sussidiario dell’azione di arricchimento ex art. 2041 c.c., non potendo essa essere esperita in presenza di un divieto legale di esercitare azioni tipiche in assenza dei relativi presupposti (Cass. civ. 30/08/2017, n. 20528).
La sentenza è disponibile in free download qui di seguito.
