Il condominio paga i danni per mancata custodia se non ristruttura il bagno condominiale

Il condominio è il custode dei beni e dei servizi comuni dell’edificio condominiale. In quanto tale, ha l’obbligo di provvedere alla manutenzione ordinaria dei servizi igienici comuni a tutti (o ad una parte) delle unità immobiliari di proprietà esclusiva. Se non vi provvede, può essere chiamato a risarcire i danni eventualmente subiti dai condomini o da terzi a causa del cattivo stato di conservazione e funzionamento dei bagni. provocato dalla sua mancata custodia.

Questo, in sintesi, quanto stabilito dal Tribunale di Milano con la sentenza n. 8442 del 30 settembre 2024.

Il giudice ha applicato un principio ormai pacifico in tema di responsabilità per mancata custodia, derivante dall’applicazione dell’art. 2051 del codice civile in materia di condominio.

Nel caso specifico preso in esame, la sentenza ha ad oggetto una c.d. casa ringhiera, ossia un edificio condominiale caratterizzato dalla presenza di più appartamenti su un piano che condividono, di solito, il medesimo ballatoio (balcone) oppure, come nel caso di specie, servizi igienici comuni a più unità abitative. Vediamo meglio di cosa si tratta.

Il fatto

La vicenda trae origine dalla richiesta avanzata da una condomina nei confronti del condominio, diretta ad ottenere la manutenzione e sistemazione dei bagni condominiali, concessi in utilizzo esclusivo a tre unità immobiliari, tra cui l’unità immobiliare della stessa condomina.

In particolare, la signora è proprietaria di un’unità immobiliare sita nel condominio, cui è concesso l’uso in comune (con altri due proprietari) dei servizi igienici di proprietà condominiale. I servizi igienici, però, risultano in avanzato stato di degrado, al punto da renderli inutilizzabili. Una situazione che, di fatto, impedisce alla condomina di poter fruire appieno del proprio appartamento, non disponendo lo stesso di un servizio igienico, e risultando quello condominiale di cui ha l’utilizzo totalmente inagibile.

Il tribunale ha ritenuto fondate le richieste dalla proprietaria.

Mancata custodia e inerzia del condominio

Come più volte ribadito in giurisprudenza, ricade sul condominio l’obbligo di custodia e manutenzione delle parti comuni ai sensi dell’art. 2051 del codice civile. In qualità di custode dei beni e dei servizi comuni, il condominio è tenuto ad adottare tutte le misure necessarie affinché i beni comuni stessi non rechino pregiudizio ad alcuno.

Nel nostro caso, il condominio è rimasto inerte, nonostante l’evidente stato dei bagni e nonostante le ripetute richieste d’intervento della condomina. Tale inerzia del condominio – secondo il giudice – ha provocato conseguente negative per la proprietaria, impedendole di poter utilizzare e/o concedere in locazione l’unità immobiliare di sua proprietà.

Risarcimento danni

Da qui la decisione del tribunale di condannare il condominio a risarcire la proprietaria per il mancato utilizzo dell’immobile di sua proprietà. Danno quantificato in circa 10.500 euro, oltre alle spese del giudizio.

Non solo. Il giudice, tenuto conto del comportamento “poco collaborativo” del condominio e del tempo ormai trascorso (oltre 4 anni), ha ritenuto verosimile che lo stesso condominio non procederà al ripristino dei servizi igienici. Pertanto, ha dato 40 giorni di tempo al condominio per realizzare gli interventi necessari; decorso tale termine, lo stesso condominio dovrà versare a favore della proprietaria l’importo di euro 50 per ogni giorno di ritardo.