Infiltrazioni dal terrazzo: condominio e proprietario condannati al risarcimento per danno morale

In ipotesi di fenomeni di infiltrazioni provenienti dal lastrico solare del terrazzo, di proprietà esclusiva di un condomino, il proprietario dell’unità sottostante, che non ha la possibilità di usufruire in modo pieno di almeno una parte dell’appartamento in cui vive, ha diritto a ottenere il risarcimento del danno non patrimoniale per il mancato godimento dell’immobile.

Quanto appena enunciato è stato affermato dal Tribunale di Napoli Nord con la sentenza del 25.01.2025, con la quale veniva specificato, altresì, che il danno non patrimoniale deve essere liquidato, in ipotesi di lastrico solare, secondo equità e la quantificazione ripartita secondo i criteri di cui all’articolo 1126 c.c., nella misura di 2/3 a carico del condominio e di 1/3 a carico del proprietario esclusivo.

Infiltrazioni e cattiva manutenzione del terrazzo che fa da tetto

L’odierna vicenda trae la propria origine dalla decisione di un condomino di convenire, dinanzi al Tribunale di Napoli Nord, il condominio ove risiede e la proprietaria della terrazza del piano superiore per la presenza di infiltrazioni e gocciolamento che gli inibivano il godimento della cucina e della camera da letto. Nel corso del tempo, infatti, la situazione diveniva intollerabile per il danneggiato, tanto da spingerlo a formulare una richiesta di danno non patrimoniale.

In giudizio si costituiva il solo condominio, che rilevava di aver già intrapreso un’azione giudiziaria nei confronti della proprietaria del terrazzo per l’uso improprio del medesimo e per l’assenza di ogni manutenzione della struttura.

Il danno non patrimoniale da infiltrazioni e la ripartizione del risarcimento

In corso di causa venivano eseguiti i lavori sia sul terrazzo sovrastante l’immobile dell’attore che all’interno della di lui abitazione, con conseguente venir meno dell’interesse delle parti ad agire e a contraddire sul punto.

Tuttavia, rimaneva ancora da decidere la questione inerente al risarcimento non patrimoniale del danno subito dal condomino-attore.

Sul punto, il Tribunale riteneva che la domanda risarcitoria dovesse essere accolta, in quanto la mancata possibilità di godere almeno di una parte dell’appartamento in cui si vive, a causa di continue infiltrazioni d’acqua e gocciolamenti, generava un disagio – oltre a violare un principio costituzionalmente garantito -, che derivava da un illecito “plurioffensivo”, poiché, oltre che sul diritto in base al quale il soggetto dispone del bene (reale pieno, reale limitato, personale di godimento), esso incide negativamente anche su un diverso interesse della persona, quello al godimento dell’abitazione.

Il danno non patrimoniale doveva, quindi, essere liquidato secondo equità e applicando il criterio di riparto stabilito dall’articolo 1126 c.c., ovvero nella misura di 2/3 a carico del condominio e di 1/3 a carico del proprietario esclusivo (principio ribadito anche da Cass. S.U. n. 9449/2016 e n. 3239/2017).

Infatti, qualora l’uso del lastrico solare o del terrazzo a livello non sia comune a tutti i condomini, dei danni da infiltrazioni nell’appartamento sottostante rispondono sia il proprietario, o l’usuario esclusivo, quale custode del bene ai sensi dell’art. 2051 c.c., sia il condominio in forza di obblighi inerenti l’adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni incombenti sull’amministratore ex art. 1130 c.c. comma 1, n. 4 cc., nonché sull’assemblea dei condomini ex art. 1135, comma 1, n. 4 c.c., tenuta a provvedere alle opere di manutenzione straordinaria.

Il condomino danneggiato non è escluso dal risarcimento a carico del condominio

Il giudice specificava, altresì, che secondo un orientamento oramai consolidato in giurisprudenza, il proprietario dell’unità immobiliare che subisce un danno da infiltrazione per omessa manutenzione assume, ai sensi degli artt. 1124,1125 e 1126 c.c., la posizione di terzo avente diritto al risarcimento. Tuttavia, ciò non lo esonera dall’obbligo di contribuire, pro quota, alle spese per la riparazione delle parti comuni, nonché alla rifusione dei danni cagionati, partecipando per millesimi alla quota di 2/3 a carico del condominio (si veda Cass. n. 18187/2021).