Infiltrazioni dalla terrazza a livello: se copre le parti comuni, la spesa grava su tutti i condòmini

Il problema delle infiltrazioni in condominio è una delle tematiche che provoca gran parte del contenzioso giudiziario. Individuarne la responsabilità e ripartirne correttamente le spese diventa ancor più difficile se si è in presenza di terrazze a livello e lastrici solari in proprietà esclusiva. Sul punto, con l’ordinanza n. 27846 del 3 ottobre 2023, la Corte di Cassazione individua la corretta applicazione dei criteri di riparto delle spese ex art. 1126 c.c., laddove vi sia in presenza di una terrazza a livello che, seppur è posta a parziale copertura dello stabile condominiale, risulta comunque essere a copertura di parti comuni.

Differenza tra lastrico solare e terrazza a livello

Al fine di una migliore comprensione della pronuncia in esame occorre brevemente chiarire i concetti di terrazza a livello e lastrico solare.

Il lastrico solare è una parte dell’edificio che, seppur in alcune circostanze risulta essere praticabile e piana, resta sostanzialmente un tetto, la cui principale funzione è quindi quella di fungere da copertura delle unità sottostanti.

La terrazza a livello, invece, seppur condivide con il lastrico la circostanza di rappresentare un piano di copertura dello stabile condominiale, assolve principalmente alla funzione di maggior godimento dell’unità immobiliare dalle quale si accede, costituendo così un prolungamento strutturale e funzionale di tale appartamento.

La ripartizione delle spese ex art. 1126 c.c.

Fatto questo breve excursus, la pronuncia in commento è interessante per il criterio di divisione delle spese adottato di cui all’art. 1126 c.c., nella parte in cui si prevede che la ripartizione è a carico non soltanto degli appartamenti posti sotto la verticale della terrazza a livello bensì di tutto il condominio.

Su tale aspetto, la Cassazione conferma quanto asserito dal giudice di seconde cure il quale, nel merito, ha correttamente accertato che l’edificio condominiale è dotato di una struttura unica, senza possibilità di individuare strutture autonome per le quali il lastrico fosse irrilevante, accertando così che, seppur la terrazza non copre tutte le singole unità immobiliari, svolge comunque la funzione di copertura dell’edificio coprendone comunque le parti comuni.

Sulla base, pertanto, del particolare stato dei luoghi, la sentenza ha correttamente escluso l’applicazione dell’art. 1126 c.c. nella parte in cui limita il pagamento delle spese solo ai condomini che traggono diretto beneficio dalla terrazza a livello in funzione di copertura delle proprie abitazioni.

La presunzione di condominialità ex art. 1117 c.c. della terrazza a livello

Altro interessante spunto della sentenza ha ad oggetto il concetto di terrazza a livello, rientrante nell’alveo dei beni di natura condominiale ex art. 1117 c.c., la cui presunzione di condominialità non può essere vinta con qualsiasi prova contraria.

In particolare, per ritenere la terrazza di proprietà esclusiva, contrariamente a quanto affermato dalla Corte di appello, per gli ermellini non sarebbe bastato produrre semplicemente il titolo di proprietà e cioè il contratto con il quale il condomino aveva acquistato il diritto di proprietà sulla stessa.

Difatti, come i Giudici della Suprema Corte hanno avuto modo di precisare, per titolo non deve intendersi il semplice atto di acquisto del singolo che gli attribuisce la proprietà della terrazza, deve bensì intendersi l’atto costitutivo del condominio – ossia il primo atto di trasferimento di un’unità immobiliare dell’originario proprietario ad altro soggetto, con conseguente frazionamento dell’edificio in più unità immobiliari – il quale deve contenere, in modo chiaro ed univoco, elementi tali da escludere l’alienazione del diritto di condominio. (così Cass. civ., sez. II, 6 luglio 2022, n. 21440; analogamente, Cass. civ., sez. II, 8 ottobre 2021, n. 27363).