Chiarimenti sulle deroghe al blocco delle opzioni per i bonus edilizi

L’Agenzia delle entrate, in due risposte a quesiti sui bonus edilizi, fornisce ulteriori chiarimenti sulle deroghe al blocco delle opzioni per lo sconto in fattura e della cessione del credito, nel caso della presenza di subappalti e in quello di più interventi riconducibili ad agevolazioni diverse (interventi “multipli”).

Dal 17 febbraio 2023, lo sconto in fattura e la cessione del credito non sono più disponibili, ma la normativa ha comunque previsto delle deroghe a questa regola, stabilendo che il blocco non si applica alle spese sostenute in data antecedente al 17 febbraio 2023:

1. per gli interventi diversi da quelli effettuati dai condomini in cui risulti presentata la comunicazione di inizio lavori asseverata (Cila);
2. per gli interventi effettuati dai condomini in cui risulti adottata la delibera assembleare che ha approvato l’esecuzione dei lavori e risulti presentata la Cila;
3. per gli interventi comportanti la demolizione e la ricostruzione degli edifici in cui risulti presentata l’istanza per l’acquisizione del titolo abilitativo.

L’articolo 1, comma 5 del decreto-legge n. 39/2024 ha introdotto un’ulteriore restrizione, stabilendo che la deroga non si applica se, nonostante il rispetto dei requisiti relativi ai titoli abilitativi, alla data del 30 marzo 2024 non siano state sostenute spese documentate da fattura per lavori già effettuati.

Superbonus in condominio con subappalto

Nella Risposta n. 106/2025, l’Agenzia esamina il quesito di un’impresa che, il 21 dicembre 2021, ha firmato un contratto di appalto con un condominio per l’esecuzione di opere di efficientamento energetico tramite Superbonus, avvalendosi, in veste di general contractor, del contributo di professionisti esterni e subappaltando diversi interventi ad altre società. Il contratto tra il general contractor e il condominio prevede il pagamento per fasi, legato al raggiungimento di determinati SAL (Stato di avanzamento lavori).

Allo stato attuale le fatture al condominio da parte del general contractor non sono state ancora emesse poiché, pur essendo in corso le opere e lavorazioni di Superbonus, non sono state ancora raggiunte le percentuali di esecuzione delle opere stabilite dal contratto, ancorché siano state sostenute dai vari soggetti coinvolti nei lavori una serie di spese, documentate da fatture che recano il condominio quale destinatario finale della prestazione e/o del servizio. È possibile in questo caso continuare a usufruire dello sconto in fattura o della cessione del credito?

Bonus edilizi: come funzionano le deroghe al blocco delle opzioni

L’Agenzia sottolinea l’importanza di documentare con fatture le spese sostenute dai soggetti coinvolti entro il 30 marzo, mentre esclude la rilevanza del pagamento di spese per prestazioni professionali, di servizi tecnici preparatori all’inizio lavori, le attività professionali o di consulenza, nonché quelli relativi agli oneri di urbanizzazione o per l’ottenimento di autorizzazioni amministrative, e di mere attività preparatorie al cantiere (ad esempio, per l’acquisto dei materiali o l’installazione di ponteggi), non riconducibili alle spese rilevanti per la deroga al divieto di opzioni.

L’Agenzia chiarisce inoltre che l’opzione per lo sconto in fattura o per la cessione del credito può essere esercitata anche dal committente che si avvale di un appaltatore (ad esempio, di un contraente generale) il quale, nonostante abbia pagato alla data del 30 marzo 2024 ai subappaltatori una parte dei lavori effettuati, non abbia entro tale data emesso fattura nei confronti del committente in relazione ai medesimi lavori. A questo proposito, il legame tra il pagamento da parte delle imprese esecutrici dei lavori e il committente dei lavori, beneficiario finale dell’agevolazione, deve essere debitamente documentato.

Quando si ammettono deroghe al blocco delle opzioni bonus edilizi

Lo sconto in fattura e la cessione del credito sono ammessi per le spese per lavori non ancora eseguiti, indicati nella Cilas o nel diverso titolo abilitativo richiesto o nell’accordo vincolante in caso di interventi di edilizia libera, entro il 30 marzo 2024, e sostenute successivamente a tale data per più interventi riconducibili ad agevolazioni diverse. La condizione ”per lavori già effettuati” si ritiene soddisfatta, in generale, a prescindere dal raggiungimento al 30 marzo 2024 di un determinato stato di avanzamento lavori, se, relativamente ai singoli interventi autonomamente considerati, il pagamento è stato effettuato entro il 30 marzo 2024.

La deroga al divieto per l’esercizio di una delle opzioni opera esclusivamente con riferimento all’intervento per il quale, alla data del 30 marzo 2024, unitamente alle altre condizioni previste, siano stati effettuati, anche in parte, i relativi lavori e sia stato effettuato, anche in parte, il relativo pagamento. Nell’ipotesi in cui più interventi, ancorché autonomi, siano ricompresi nel medesimo titolo abilitativo, la suddetta condizione è soddisfatta quando le spese pagate, documentate da fattura, si riferiscono anche ad uno solo degli interventi ivi indicati.

Superbonus Sisma e bonus “minori”

Nella Risposta n. 107/2025, l’Agenzia tratta il il caso di una società che ha firmato un contratto con un condominio per la demolizione e ricostruzione di un edificio, includendo interventi agevolabili con Superbonus Sisma 110% e interventi agevolati con bonus “minori”, relativamente a interventi di ricostruzione su parti private e abbattimento delle barriere architettoniche. Il titolo abilitativo, specifica il richiedente, è unico e riguarda tutti gli interventi, che risultano tecnicamente inscindibili.

Mentre entro il 30 marzo 2024 sono state sostenute e documentate con fattura le spese relative agli interventi Superbonus, non sono però state effettuate quelle relative ai lavori legati agli altri bonus edilizi, dato che, per motivi tecnici, questi possono iniziare solo dopo la conclusione delle opere strutturali Superbonus. In questo contesto, la società chiede se sia ancora possibile applicare lo sconto in fattura o la cessione del credito anche per le opere legate ai bonus “minori”.

L’Agenzia chiarisce che l’avvenuto sostenimento entro il 30 marzo 2024 delle spese relative alle opere rientranti nell’agevolazione del ”Superbonus Sisma 110%” consente alla parte committente di continuare a fruire dello sconto in fattura o della cessione del credito, in relazione alle restanti opere previste nel titolo abilitativo e agevolate con bonus edilizi diversi dal Superbonus, sempre che siano documentate con fatture e sussistano le ulteriori condizioni richieste dalla normativa delle singole agevolazioni fiscali. Di rilevante importanza anche la circostanza per cui questi interventi potessero tecnicamente cominciare solo una volta conclusi quelli relativi al Superbonus Sisma 110%.

L’Agenzia ricorda inoltre che, per gli interventi agevolati con bonus edilizi diversi dal Superbonus, la possibilità di usufruire delle opzioni è ammessa solo per le spese sostenute fino al 31 dicembre 2024.