Danni da infiltrazione causati dal vecchio proprietario: chi paga?

Anche in caso di danni causati dall’ex unico proprietario dell’edificio e oggetto di transazione giudiziale con gli acquirenti, il condominio, sin dal momento della sua costituzione, si assume l’obbligo di custodia ex art. 2051 c.c. Questo è quanto stabilito dalla Cassazione  con ordinanza n.  28253 datata 9 ottobre 2023.

Il principio di diritto espresso dalla Cassazione

La pronuncia, destinata a diventare un importante precedente, analizza e pone in evidenzia la funzione del condominio, in capo al quale, dal momento della sua costituzione gravano i doveri di custodia ex art. 2051 c.c. sulle parti comuni rientranti nell’alveo – seppur non esaustivo – di cui all’art. 1117 c.c. La particolarità del thema decidendum ha portato quindi gli ermellini a pronunciare il seguente principio di diritto: “il titolare di una unità immobiliare compresa in un edificio condominiale può esperire azione risarcitoria contro il condominio, in base all’articolo 2051 c.c., per i danni derivanti dalle condizioni di degrado di un lastrico solare di uso esclusivo, ancorché tali difetti siano imputabili già all’originario venditore, unico proprietario pro indiviso dell’edificio, e siano stati oggetto di transazione con i condomini acquirenti al momento della costituzione del condominio, con esclusione della garanzia contrattuale ai sensi dell’art. 1490, comma 2, c.c., in quanto il condominio non subentra quale successore a titolo particolare nella responsabilità posta a carico del venditore, ma assume dal momento della sua costituzione l’obbligo, quale custode dei beni e dei servizi comuni, di adottare tutte le misure necessarie affinché tali cose non rechino pregiudizio ad alcuno”.

Danni causati dall’ex proprietario e infiltrazioni: le responsabilità

Nell’analizzare la vicenda che ha portato a tale decisione, occorre preliminarmente evidenziare che, nel caso di specie, il fabbricato apparteneva originariamente ad un unico soggetto, il quale ha ceduto poi le varie unità dello stesso a seguito di una vendita in blocco.
Ciò detto, motivo dell’inizio del contenzioso sono state le copiose infiltrazioni di acqua subite dall’appartamento sito al penultimo piano del condominio e provenienti dal lastrico solare. Se in primo grado il singolo condomino risulta soccombente, in sede di appello riesce a ribaltare l’esito della decisione costringendo così il condominio a proporre ricorso per cassazione sulla scorta di due motivazioni che si basano sul principio del ne bis in idem per impossibilità per il ricorrente di chiedere la duplicazione di un danno.

E’ stato infatti provato nel corso giudizio che nei contratti di compravendita stipulati tra l’originario singolo proprietario dello stabile ed i vari acquirenti, tra cui lo stesso proprietario che ha iniziato il contenzioso, era espressamente prevista una particolare clausola frutto di una transazione giudiziale avvenuta in un precedente giudizio tra l’originario proprietario dello stabile ed alcuni primi acquirenti dello stesso. In tale articolo venivano espressamente riconosciuti i molti vizi del fabbricato, in particolare le condizioni di degrado del lastrico solare, con espresso esonero di parte venditrice dalla garanzia ex art. 1490 c.c. a fronte di un deposito fiduciario di euro 600.814,13 finalizzato alla realizzazione delle opere occorrenti per eliminare tali vizi.

Sul condominio gravano sempre gli obblighi ex art. 2051 c.c.

Sulla scorta di tale oggettivo e documentato elemento il condominio riteneva pertanto che dovesse escludersi la sua responsabilità ex art. 2051 c.c. per gli stessi danni oggetto di transazione, essendoci la prova della responsabilità della mancata manutenzione ad opera di un soggetto terzo (il vecchio proprietario), volontariamente accettata con quella transazione dal danneggiato con espressa rinuncia a qualsivoglia pretesa.

Le rimostranze del condominio, inoltre, si basavano sulla ulteriore circostanza che, lo stesso, si era costituito solo in seguito alla cessione del fabbricato da parte del singolo originario proprietario dell’edificio al quale era riferibile in modo esclusivo la responsabilità per i danni causati.

Le motivazioni del condominio non sono state però accolte dalla Suprema Corte che ha pertanto respinto il ricorso. Per i giudici del Palazzaccio, appurato che la causa dei danni era imputabile all’omissione di riparazioni del lastrico dovute a vetustà, tale elemento era di per sé sufficiente a fondare la responsabilità ex art. 2051 c.c. gravante sul condominio, con conseguente riconoscimento del diritto dei singoli condomini ad esperire azione risarcitoria contro lo stesso (vedasi Cass. SS. UU. 10 maggio 2016 n. 9449).

Altri casi in cui la responsabilità ricade sull’ex proprietario

Tale responsabilità del condominio si ravvisa quindi anche nel caso in cui, come nella vicenda in esame, i danni subiti dal singolo proprietario derivino dalle condizioni di degrado delle parti comuni imputabili all’originario venditore in qualità di unico proprietario dell’edificio. Tale affermazione si basa sul presupposto giuridico che il condominio non subentra quale successore a titolo particolare nella responsabilità posta a carico del venditore o costruttore, ma sin dal momento della sua costituzione assume il distinto obbligo, quale custode dei beni e dei servizi comuni, di adottare tutte le misure necessarie affinché tali cose non rechino pregiudizio ad alcuno dei condomini.