Lavori straordinari in condominio: l’importanza dei computi metrici

Mancano i computi metrici sui lavori straordinari e il dettaglio analitico dei nuovi prezzi. L’approvazione dei lavori è illegittima, perché i condomini non sono stati messi nelle condizioni di valutare l’aumento della spesa proposto dal direttore dei lavori.

Computi metrici sui lavori straordinari: il caso

Una recente sentenza del Tribunale di Napoli (n.9332 del 13 ottobre 2023) ha annullato la delibera con la quale l’assemblea condominiale aveva approvato l’incremento dei costi per lavori straordinari nell’edificio condominiale. Questo perché i singoli proprietari non sono stati messi nelle condizioni di poter valutare l’aumento della spesa proposto dal direttore dei lavori.

Secondo il giudice partenopeo, senza i computi metrici non è possibile verificare la congruità dei nuovi prezzi. I singoli condomini, dunque, non sono stati adeguatamente informati e non hanno potuto esprimere il proprio voto consapevolmente. Non basta la documentazione allegata alla convocazione, che fa riferimento soltanto a macrocategorie di opere.

Non basta prospetti dei lavori riferito a macrocategorie

La condomina che ha impugnato la delibera si lamenta della carenza di documenti. Nell’avviso di convocazione alla riunione sono stati allegati il quadro economico dei lavori, la nota tecnica, il riepilogo dei fondi cassa, una e-mail dell’ingegnere che dirige il cantiere e una lettera della ditta appaltatrice. Documentazione che non consente di valutare la congruità dell’aumento della spesa proposto dal direttore dei lavori, che bisogna approvare in assemblea.

La signora, prima dell’assemblea, aveva chiesto e ottenuto un incontro con il tecnico e l’amministratore del condominio. Ma la documentazione che le è stata messa a disposizione non è esaustiva.

Nel prospetto dei lavori riferito a macrocategorie con le variazioni in aumento, presentato durante l’assemblea, manca il dettaglio analitico delle opere in concreto eseguite e dei prezzi aggiornati. Quindi per i condomini non è possibile compiere un controllo effettivo sulla correttezza dell’importo approvato. Non si spiegano, in particolare, gli aumenti delle spese per gli interventi sul lastrico e contro i danni da infiltrazioni. E risultano disallineati sul piano contabile il prospetto dell’amministratore e il quadro economico redatto dal direttore dei lavori.

Obbligatorio informare i condomini

Il tribunale, come detto, ha accolto il ricorso della condomina, annullando la delibera dell’assemblea.

Il giudice ricorda che, affinché l’obbligo di informazione sul contenuto della discussione e deliberazione possa intendersi assolto, occorre che sia provato che il condomino, prima dell’assemblea, abbia avuto a disposizione i dati specifici e la documentazione relativa alla materia su cui decidere. Se tali documenti non sono allegati all’avviso di convocazione, il condomino può chiedere di visionarli presso l’amministratore, ed eventualmente farsi rilasciare copia a proprie spese.

In effetti per l’amministratore condominiale, qualora convochi l’assemblea anche per l’approvazione di delibere attinenti a bilanci preventivi e/o consuntivi, non è previsto propriamente un obbligo di allegare all’avviso di convocazione anche i documenti inerenti a detti bilanci.

Tuttavia, ogni condomino ha la facoltà di richiedere allo stesso amministratore, prima dell’assemblea e senza interferire sull’attività condominiale, le copie dei documenti oggetto dell’ordine del giorno. Facoltà a cui corrisponde, in questo caso, un vero e proprio obbligo dell’amministrazione di mettere a disposizione dei richiedenti tutta la documentazione completa.