Immobiliare
Cedolare secca 2020 al 10% per i contratti a canone concordato
Arriva la conferma della soglia del 10% della cedolare secca sui canoni concordati previsti dalla Manovra fiscale
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Articolo aggiornato al 07/01/2020
La Legge di Bilancio 2020 conferma anche per il 2020, la soglia del 10% della cedolare secca sui contratti di locazione a canone concordato, confermando in sostanza la riduzione di aliquota (dal 15% al 10%) già introdotta dal 2014 al 2019. Vediamo in questo articolo come funziona da un punto di vista fiscale e contrattuale.
La modifica della percentuale
Per i contratti di locazione a canone concordato, il corrispettivo viene pattuito in base ad alcuni criteri stabiliti in accordi stipulati tra le organizzazioni degli inquilini e quelle dei proprietari. Tale modifica di percentuale della cedolare secca ovvero dell’imposta sostitutiva dell’Irpef sui redditi da locazione degli immobili ad uso abitativo dovrebbe rendere ancora più conveniente il regime a imposizione sostitutiva rispetto a quello ordinario.
Attenzione. La cedolare secca prevede l’applicazione di un’imposta sostitutiva nella misura:
- del 21% per i contratti di locazione a canone “libero” di immobili abitativi;
- del 10% (dal 2014 al 2019) per i contratti di locazione a canone “concordato” di immobili abitativi. Si tratta di un canone prestabilito secondo importi concordati dalle organizzazioni rappresentative delle parti. È valido solo se stipulato attraverso l’apposito modello predisposto dal Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti).
Chi può optare per la cedolare secca? Quali contratti lo consentono?
I soggetti che possono optare per la cedolare secca sono le persone fisiche che percepiscono redditi derivanti dalla locazione di immobili ad uso abitativo non effettuate nell’esercizio dell’impresa arti e professioni. E più precisamente:
- il proprietario,
- il titolare del diritto reale di godimento (es. superficie, enfiteusi, usufrutto), delle unità immobiliari ad uso abitativo.
Così come stabilito dal provvedimento direttoriale del 7 aprile 2011, nell’art. 1 (punto 1.2) “l’opzione può essere esercitata relativamente a ciascun immobile ad uso abitativo locato per finalità abitative e relative pertinenze locate congiuntamente all’abitazione”.
Quindi, l’opzione può essere effettuata unicamente per i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo. Ci si riferisce alla categoria catastale A, escluso A10, locati per finalità abitative e le relative pertinenze, anche se di durata inferiore a 30 giorni nell’anno. Pertanto sono esclusi gli immobili che, pur avendo i requisiti di fatto per essere destinati ad uso abitativo, sono iscritti in una categoria catastale diversa. L’esempio più semplice è relativo ad uffici o negozi, nonché le unità adibite ad uso promiscuo. Inoltre, sono compresi gli immobili per i quali sia stata presentata domanda di accatastamento nella categoria catastale A (escluso A10).
Attenzione: ancorché non oggetto del presente contributo, si evidenzia che l’art. 1, comma 59 della Legge 30 dicembre 2018, n. 145 (c.d. Legge di Bilancio 2019), ha previsto che a decorrere dal 1° gennaio 2019 risulta possibile optare per l’applicazione della cedolare secca (imposta sostitutiva) anche con riferimento a determinate tipologie di immobili commerciali classificati nella categoria catastale C/1. Si evidenzia, comunque, che non risulta possibile optare per la “nuova” cedolare secca con riferimento ai contratti di locazione in essere al 15 ottobre 2018 e interrotti anticipatamente rispetto alla scadenza naturale.
I contratti di locazione di riferimento
In base al nuovo dettato normativo l’estensione dell’ambito applicativo della cedolare secca (imposta sostitutiva nella misura del 21%) attiene ai contratti di locazione:
- stipulati a decorrere dal 1° gennaio 2019;
- aventi ad oggetto locali commerciali classificati nella categoria catastale C/1 (negozi e botteghe) di superficie fino a 600 mq, esclusa quella delle pertinenze anche se locate congiuntamente (l’esclusione è da intendersi ai fini del conteggio dei 600 mq).
Cedolare secca e locazioni brevi
| Definizione di locazioni brevi (si vedano i chiarimenti contenuti nella CM 12 ottobre 2017, n. 24) | Il 1° comma dell’art. 4 del D.L. n. 50/2017 fornisce una definizione di locazioni brevi e più in dettaglio trattasi di “contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali online”.
Sulla base del disposto normativo al fine di identificare il contratto di locazione breve, bisogna fare riferimento ai seguenti elementi:
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| Opzione per la cedolare secca sulle locazioni brevi | L’opzione per l’applicazione della cedolare secca (21% – tassazione sostitutiva che sostituisce l’Irpef, l’imposta di registro e bollo), sui contratti di locazione breve stipulati dal 1° giugno 2017, deve essere espressamente esercitata nella dichiarazione dei redditi. Infatti, solo in tal caso l’intero corrispettivo verrà tassato al 21%. |
| Obblighi e adempimenti degli eventuali intermediari | La disposizione normativa stabilisce che i soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali online, mettendo in contatto persone in ricerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare, comunichino all’Agenzia delle Entrate i dati relativi alle locazioni brevi (inferiori ai 30 giorni) stipulate per il loro tramite.
Attenzione: la RM n. 88/E del 5 luglio 2017 ha individuato il codice tributo da utilizzare per il versamento della ritenuta mediante F24. Nel dettaglio il codice tributo da utilizzare per il versamento della ritenuta è il “1919”. Si riferisce alla ritenuta operata all’atto del pagamento al beneficiario di canoni o corrispettivi, relativi ai contratti di locazione breve – articolo 4, comma 5, del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50). Bisogna indicarla nella sezione “Erario” del modello F24, in corrispondenza della colonna “importi a debito versati” con l’indicazione nei campi “Rateazione/regione/prov/mese rif.” e “Anno di riferimento” del mese e dell’anno cui la ritenuta si riferisce, rispettivamente nei formati “00MM” e “AAAA”. Se la ritenuta è versata dal rappresentate fiscale, nella sezione “Contribuente” del modello F24 nel campo “codice fiscale” va indicato quello del soggetto rappresentato, intestatario della delega; il campo “Codice fiscale del coobbligato, erede, genitore, tutore o curatore fallimentare” è valorizzato con il codice fiscale del rappresentante, intestatario del conto di addebito, unitamente all’indicazione nel campo “codice identificativo” del codice “72”. |