Come calcolare la prevalenza residenziale ai fini del Superbonus

Come effettuare il calcolo della prevalenza residenziale? Quali unità immobiliari vanno considerate? Risponde il Fisco Sul tema del Superbonus per interventi di efficientamento energetico in un condominio composto da più edifici e il calcolo del rapporto tra la superficie delle unità immobiliari residenziali e la superficie delle unità non residenziali, l’Agenzia delle Entrate fornisce chiarimenti rispondendo a una quesito posto da un condominio dove, con delibera, è stato deciso di realizzare interventi “trainanti” di coibentazione delle superfici opache che interesseranno almeno il 25% della superficie totale disperdente e la sostituzione dell’impianto termico nonché interventi “trainati” di sostituzione di serramenti e infissi e l’installazione di impianti fotovoltaici.

Le caratteristiche del condominio

Il condominio in questione è formato dai seguenti tre edifici:

• edificio A, composto da 4 unità immobiliari ad uso abitativo;
• edificio B, composto da 6 unità immobiliari, di cui 2 ad uso abitativo e 4 a diversa destinazione;
• edificio C, costituito da un immobile in categoria D/6, strutturalmente separato e con accesso autonomo tramite un vano al piano terra del dell’edificio B.

Gli edifici A e B dispongono di un unico impianto termico centralizzato per la climatizzazione invernale, mentre l’edificio C è dotato di impianto di riscaldamento autonomo e non ha nessun servizio energetico in comune con gli altri edifici. Il condominio chiede di conoscere le modalità di calcolo del rapporto tra la superficie delle unità immobiliari residenziali e di quella delle unità non residenziali, e, in particolare, se, ai fini del predetto calcolo, vada conteggiata anche la superficie dell’immobile in categoria D/6. Ciò in quanto, se nel calcolo fosse inclusa la superficie di tutto il complesso, la superficie residenziale risulterebbe pari al 45 per cento della superficie complessiva dei tre edifici.

Il principio di prevalenza residenziale

L’Agenzia risponde che, in caso di interventi realizzati sulle parti comuni di un edificio in condominio, le relative spese possono essere considerate, ai fini del calcolo della detrazione, soltanto se riguardano un edificio residenziale considerato nella sua interezza, utilizzando un principio di “prevalenza” della funzione residenziale rispetto all’intero edificio. Ciò implica che, qualora la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza ricomprese nell’edificio in condominio sia superiore al 50 per cento dell’intera superficie dell’edificio stesso, è possibile ammettere al Superbonus, anche il proprietario e il detentore di unità immobiliari non residenziali che sostengono spese, in qualità di condòmini, per interventi sulle parti comuni di tale edificio. Qualora, invece, la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza sia inferiore al 50 per cento, il Superbonus riferito alle spese per interventi realizzati sulle parti comuni spetta solo ai possessori o detentori di unità immobiliari destinate ad abitazione comprese nel medesimo edificio. In tale ultimo caso, inoltre, i soli possessori di unità immobiliari residenziali potranno fruire del Superbonus anche per interventi “trainati” realizzati su tali unità immobiliari, sempreché queste ultime non rientrino tra le categorie catastali A/1, A/8 e A/9, escluse dal beneficio ai sensi del comma 15 dell’articolo 119 del decreto Rilancio.

Calcolo della prevalenza residenziale: si conteggiano tutte le unità residenziali

Per il calcolo della superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza vanno conteggiate tutte le unità immobiliari residenziali facenti parte dell’edificio, comprese quelle rientranti nelle predette categorie catastali escluse dal Superbonus (A/1, A/8 e A/9). La verifica della prevalente funzione residenziale di un condominio composto da tre edifici va effettuata tenendo conto di tutti di edifici che compongono il condominio. Pertanto, nel caso trattato, anche dell’edificio C, a nulla rilevando che quest’ultimo non abbia servizi energetici in comune con gli altri due edifici e che sia eventualmente provvisto di accesso autonomo dall’esterno. La sussistenza dei requisiti dell’indipendenza funzionale e della presenza di accesso autonomo dall’esterno rileva, infatti, al solo fine di identificare le unità immobiliari unifamiliari o le unità immobiliari all’interno di edifici plurifamiliari e non anche ai fini della individuazione degli edifici in condominio. Nel caso di specie, considerato che la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza è pari al 45 per cento della superficie complessiva dei tre edifici, il Superbonus riferito alle spese per interventi realizzati sulle parti comuni spetta solo ai possessori o detentori di unità immobiliari destinate ad abitazione che potranno fruire della detrazione anche relativamente alle spese sostenute per interventi “trainati” realizzati sulle singole unità immobiliari residenziali, sempreché non rientranti tra le categorie catastali escluse dal beneficio (A/1, A/8 e A/9). La Risposta n. 10 dell’11 gennaio 2022 è disponibile in free download qui di seguito Risposta n.10 11.01.2022