Bonus facciate, può richiederlo anche solo un condomino

Delle agevolazioni riconosciute dal bonus facciate, per i lavori di recupero e restauro di un edificio, può usufruirne un solo componente del condominio? Quale iter bisogna seguire in questi casi e quali sono i limiti e le condizioni di accesso alla detrazione? Sulla questione, con la risposta all’interpello n. 499/2021, ha provato a fare chiarezza recentemente l’Agenzia delle Entrate.

Bonus facciate, può usufruirne solo un condomino? Il quesito

Alla Divisione Contribuenti AE si è rivolto un contribuente comproprietario, insieme alla moglie, di un appartamento sito in un mini condominio composto in totale da tre unità immobiliari. Per l’edificio, che risulta essere in possesso di tutti i requisiti necessari per accedere al bonus facciate, l’istante vorrebbe eseguire i lavori di rifacimento della facciata dello stabile con il consenso unanime di tutti i condomini, accollandosi interamente, insieme alla moglie, le spese previste per l’intervento. Nello specifico, un contribuente ha chiesto all’Agenzia delle Entrate se fosse possibile procedere sostenendo interamente le spese previste per il rifacimento delle facciate, beneficiando quindi, dell’agevolazione fiscale subito dopo aver ottenuto una delibera condominiale avente ad oggetto l’autorizzazione all’unanimità sull’avvio dei lavori e il sostenimento della spesa solo in capo ad alcuni condomini.

Bonus facciate, per quali lavori è ammesso

Il bonus facciate consiste in una detrazione d’imposta, da ripartire in 10 quote annuali costanti, pari al 90% delle spese sostenute nel 2020 e nel 2021 per interventi finalizzati al recupero o restauro della facciata esterna degli edifici esistenti ubicati in determinate zone, compresi quelli di sola pulitura o tinteggiatura esterna. Sono ammessi al beneficio esclusivamente gli interventi sulle strutture opache della facciata, su balconi o su ornamenti e fregi. Si tratta delle zone A e B individuate dall’articolo 2 del decreto n. 1444/1968 del Ministro dei lavori pubblici, ovvero:

• zona A, che include le parti del territorio interessate da agglomerati urbani che rivestono carattere storico, artistico o di particolare pregio ambientale o da porzioni di essi, comprese le aree circostanti che possono considerarsi parte integrante, per tali caratteristiche, degli agglomerati stessi;
• zona B, che include le altre parti del territorio edificate, anche solo in parte, considerando tali le zone in cui la superficie coperta degli edifici esistenti non è inferiore al 12,5% della superficie fondiaria della zona e nelle quali la densità territoriale è superiore a 1,5 mc/mq.

Inoltre, come precisato dall’Agenzia delle Entrate, la predetta detrazione riguarda tutti i contribuenti residenti e non residenti nel territorio dello Stato, che sostengono le spese per l’esecuzione degli interventi agevolati, a prescindere dalla tipologia di reddito di cui essi siano titolari (circolare 14 febbraio 2020, n. 2/E). A tal fine, i soggetti beneficiari devono possedere o detenere l’immobile oggetto dell’intervento in base ad un titolo idoneo, al momento di avvio dei lavori o al momento del sostenimento delle spese, se antecedente il predetto avvio.

Bonus facciate, l’AE conferma: può richiederlo anche solo un condomino

Fatte queste premesse, la Divisione Contribuenti – nel rispondere all’interpello esposto sopra – ha prima ricordato quanto stabilito dall’articolo 1123 del codice civile, che disciplina il cd. criterio legale di ripartizione delle spese condominiali. Nello specifico, ciò che viene ribadito è che “le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione”. Se questa è però la regola generale – ha precisato l’AE – quando il lavoro è a carico di un solo condomino, rimane sempre possibile avvalersi delle detrazioni fiscali previste dal bonus facciate, utilizzando un criterio diverso da quello legale di ripartizione delle spese condominiali prescritto dal citato articolo 1123 del codice civile. Ciò a condizione che, in conformità al medesimo articolo, l’assemblea dei condomini autorizzi l’esecuzione dei lavori e all’unanimità acconsenta al sostenimento delle relative spese da parte dell’Istante interessato agli interventi medesimi. Le indicazioni sopra riportate sono valide anche nell’ipotesi del cd. condominio minimo, ovvero di edificio composto da un numero non superiore a otto condomini, per il quale risultano comunque applicabili le norme civilistiche sul condominio, fatta eccezione degli articoli 1129 e 1138 del c.c. che disciplinano, rispettivamente, la nomina dell’amministratore (nonché l’obbligo da parte di quest’ultimo di apertura di un apposito conto corrente intestato al condominio) e il regolamento di condominio (necessario in caso di più di dieci condomini).

Delibera condominiale per l’autorizzazione ai lavori

Al fine di beneficiare del bonus facciate per i lavori realizzati sulle parti comuni, i condomìni che, non avendone l’obbligo, non abbiano nominato un amministratore non sono tenuti a richiedere il codice fiscale. In tali casi, ai fini della fruizione del beneficio, può essere utilizzato il codice fiscale del condomino che ha effettuato i connessi adempimenti. Il contribuente è comunque tenuto a dimostrare che gli interventi sono stati effettuati su parti comuni dell’edificio. In conclusione, con specifico riferimento al caso di specie, nel rispetto di ogni altra condizione richiesta dalla norma agevolativa in esame, l’istante può sostenere interamente le spese previste per il rifacimento delle facciate e beneficiare, quindi dell’agevolazione fiscale, adottando una delibera condominiale all’unanimità che preveda l’autorizzazione ai lavori e il sostenimento della spesa solo in capo allo stesso. Agenzia Entrate, risposta n.499/2021