B&B e affittacamere vietati in condominio: quando il regolamento contrattuale è vincolante

Il regolamento condominiale avente natura contrattuale può incidere anche sull’uso delle unità immobiliari di proprietà esclusiva. Questo è il principio che ha ribadito, con la sentenza n. 3419 del 2 giugno 2025, la Corte d’Appello di Roma. Si riafferma dunque il vincolo che definisce B&B e affittacamere vietati in condominio.

Nel caso specifico, è stata confermata l’illegittimità dell’esercizio di un bed & breakfast e di un affittacamere in un edificio condominiale, poiché tali attività violavano espressamente le clausole del regolamento che vietava attività produttive e locazioni inferiori a sei mesi.

Affittacamere vietati in condominio: la natura del regolamento condominiale e contrattuale

Il fondamento giuridico della pronuncia risiede nella qualificazione del regolamento condominiale come contrattuale, ovvero approvato all’unanimità dai condòmini e menzionato nei singoli atti di acquisto.

Tale natura gli conferisce efficacia vincolante anche nei confronti degli acquirenti successivi e dei conduttori, purché le clausole siano formulate in maniera chiara e non ambigua.

La Corte ha ribadito che simili clausole possono imporre limiti anche al godimento delle proprietà esclusive, nel rispetto della volontà negoziale collettiva, senza necessità di trascrizione nei registri immobiliari.

Attività produttiva e locazione breve: quali sono i profili di illegittimità?

Secondo la Corte, l’attività di affittacamere e quella di B&B rientrano nella nozione di “attività produttiva” di cui all’art. 2082 c.c., in quanto prevedono la prestazione di servizi accessori (pulizia, cambio biancheria, accoglienza), tipici delle attività imprenditoriali.

Inoltre, la clausola del regolamento che vieta locazioni inferiori a sei mesi è stata interpretata come espressione della volontà condominiale di evitare un utilizzo transitorio e turistico degli appartamenti, a tutela della stabilità e della tranquillità del contesto abitativo.

Ne deriva il divieto, per i singoli condòmini, di stipulare contratti di affitto breve o esercitare attività ricettive.

Vincolatività e tutela della destinazione residenziale sono i principi evidenziati dalla Corte d’Appello

La Corte ha respinto l’appello dei condòmini che gestivano le attività vietate, confermando la sentenza del Tribunale di Roma (n. 556/2021), che ne aveva ordinato la cessazione.

È stata ribadita la piena efficacia delle clausole regolamentari vincolanti, anche nei confronti dei conduttori, e l’importanza della tutela dell’uso residenziale dell’immobile.

Il pronunciamento rappresenta un riferimento giurisprudenziale chiaro: i regolamenti contrattuali non solo regolano l’uso delle parti comuni, ma possono incidere legittimamente anche sulla sfera privatistica dei singoli, ove ciò sia il frutto di un accordo collettivo espresso e consapevole.