SCIA e assenso del condominio: quando il TAR mette i paletti

La questione affrontata dal TAR Sicilia, sezione staccata di Catania (sentenza n. 440/2025), riguarda un tema cruciale per proprietari, amministratori di condominio e tecnici: è legittimo il diniego di una SCIA edilizia per cambio di destinazione d’uso in assenza dell’assenso del condominio?

La risposta del Tribunale è netta: no, la pubblica amministrazione non può subordinare la legittimità della SCIA al consenso del condominio, se non vi sono limiti imposti dagli strumenti urbanistici.

Da negozio a garage, senza opere

La vicenda trae origine dal ricorso presentato da una proprietaria esclusiva di un’unità immobiliare sita in un condominio, la quale aveva presentato una SCIA per il cambio di destinazione d’uso da negozio a garage, senza realizzare opere edilizie. Dopo un primo parere favorevole del Comune, l’amministratore condominiale ha sollecitato l’annullamento della SCIA, lamentando la mancanza dell’approvazione assembleare.

L’amministrazione ha quindi avviato un procedimento di annullamento in autotutela, ordinando il ripristino della destinazione originaria. La proprietaria, ritenendo infondata la pretesa di ottenere l’assenso dell’assemblea, ha presentato una nuova SCIA, integrata con parere legale, sostenendo l’irrilevanza della delibera condominiale. Il Comune ha confermato il rigetto, portando il caso davanti al TAR.

La SCIA non è subordinata all’assenso del condominio

La pronuncia chiarisce in modo esemplare il confine tra valutazioni urbanistiche e rapporti civilistici. Richiamando una consolidata giurisprudenza, il TAR ha precisato: “La SCIA è e resta anche dopo il termine di 30 giorni un atto del privato, come tale insuscettibile di autotutela, ma solo di dichiarazione di decadenza o di inefficacia dell’attività oggetto di segnalazione. Deve assolutamente censurarsi quella prassi amministrativa che subordina il rilascio di titoli edilizi abilitativi al consenso dei titolari di diritti reali confinanti ovvero di comunione, tra cui il condominio”​.

Il Comune, pertanto, non può rigettare una SCIA in base al mancato assenso dell’assemblea condominiale, essendo i rapporti tra privati estranei all’azione amministrativa.

Qualsiasi lesione dei diritti condominiali potrà eventualmente essere fatta valere esclusivamente in sede civile. L’Amministrazione deve valutare solo la conformità urbanistica.

Il TAR ha così accolto il ricorso, annullando il provvedimento del Comune. La sentenza inserisce in un filone giurisprudenziale ormai consolidato e rappresenta un punto fermo per la gestione delle SCIA in ambito condominiale.

In conclusione, l’orientamento giurisprudenziale consolidato – recentemente è stato riaffermato dal TAR Campania con la sentenza n. 1409/2023 – chiarisce in modo inequivoco che il rilascio di titoli abilitativi edilizi (quali DIA, SCIA o permesso di costruire) non può essere subordinato al preventivo assenso dell’assemblea condominiale.