Agevolazioni prima casa: necessarie le dichiarazioni in atto

Allo scopo di beneficiare delle agevolazioni prima casa risulta necessario che il contribuente, all’interno del rogito, indichi alcune dichiarazioni. Più in particolare, l’acquirente deve dichiarare in atto:

• “a pena di decadenza”, la propria volontà di stabilire la propria residenza anagrafica nel Comune ove si trova l’immobile oggetto di acquisto entro 18 mesi dalla data dell’atto;
• di non essere titolare, né esclusivo, né in comunione con il coniuge, alla data dell’atto, di diritti di proprietà, uso, usufrutto o abitazione, su case di abitazione nello stesso Comune in cui si trova l’immobile oggetto di acquisto;
• di non essere titolare, neppure per quote o in comunione con il coniuge, di diritti di proprietà, nuda proprietà, uso, usufrutto o abitazione, su case di abitazione site in tutto il territorio nazionale, acquistate con il beneficio “prima casa”.

Sentenza della Corte di Cassazione

Proprio su tale questione è intervenuta da ultimo la Corte di Cassazione che con la propria sentenza n. 21814 del 9 ottobre 2020 ha confermato che il contribuente, per beneficiare delle agevolazioni riferite all’acquisto della prima casa “deve invocare, a pena di decadenza, al momento della registrazione dell’atto di acquisto, alternativamente, il criterio della residenza o quello della sede effettiva di lavoro, dovendosi valutare la spettanza del beneficio, nel primo caso, in base alle risultanze delle certificazioni anagrafiche, e, nel secondo, alla stregua dell’effettiva sede di lavoro. Ne consegue che decade dall’agevolazione il contribuente che non abbia indicato, nell’atto notarile, di voler utilizzare l’abitazione in luogo di lavoro diverso dal comune di residenza.

I benefici dell’agevolazione

Tutto ciò premesso, preme ricordare che l’agevolazione prima casa comporta i seguenti benefici ai fini dell’imposizione indiretta (registro, ipocatastali e IVA):

• imposta di registro nella misura del 2 per cento – con un minimo di Euro 1.000 (imposte ipotecaria e catastale fisse di 50 euro ciascuna) anziché del 9 per cento – con un minimo di Euro 1.000 (qualora l’acquisto dell’immobile sia soggetto ad imposta di registro);
• IVA nella misura del 4 per cento (imposte ipotecaria e catastale fisse di 200 euro ciascuna) anziché del 10 per cento (qualora l’acquisto dell’immobile sia soggetto ad IVA).

Affinché tornino applicabili le agevolazioni prima casa l’acquirente dell’immobile abitativo deve dichiarare nell’atto definitivo di acquisto dell’immobile di essere in possesso dei requisiti per la prima casa. La dichiarazione costituisce un vero e proprio obbligo a pena di decadenza dalle agevolazioni. La dichiarazione resa non nell’atto di compravendita ma in uno specifico atto integrativo è ammessa, purché l’atto integrativo sia redatto secondo le medesime formalità giuridiche dell’atto originario.

Agevolazioni prima casa, i requisiti

Requisiti per beneficiare dell’agevolazione prima casa:

• l’immobile deve avere destinazione abitativa. Va da sé che le agevolazioni fiscali torneranno applicabili unicamente alle abitazioni (per casa di abitazione può definirsi l’unità immobiliare destinata, per le sue caratteristiche strutturali, a essere utilizzata per il soddisfacimento delle esigenze abitative dell’acquirente). Nel dettaglio possono beneficiare dell’agevolazione in esame le seguenti categorie catastali: A/2 (abitazioni di tipo civile) – A/3 (abitazioni di tipo economico) – A/4 (abitazioni di tipo popolare) – A/5 (abitazioni di tipo ultra popolare) – A/6 (abitazioni di tipo rurale) – A/7 (abitazioni in villini) – A/11 (abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi). Tenendo presente che l’abitazione non deve essere “di lusso”, quindi, rientranti nelle seguenti categorie catastali: A1 (abitazioni di tipo signorile), A8 (abitazioni in ville) o A9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici), infatti, per tali categorie non è possibile beneficiare dell’agevolazione in commento.
• inoltre:

• l’immobile deve essere ubicato nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha o stabilisca, entro 18 mesi dall’acquisto, la propria residenza. La dichiarazione di voler stabilire la residenza nel Comune ove è situato l’immobile acquistato deve essere resa, a pena di decadenza, dall’acquirente nell’atto di acquisto. Ai fini della corretta valutazione del requisito della residenza, il cambio di residenza si considera avvenuto nella data in cui l’interessato rende al Comune la dichiarazione di trasferimento. Si evidenzia che per il personale delle Forze armate e delle Forze di polizia non è richiesta la condizione della residenza nel comune di ubicazione dell’immobile acquistato con le agevolazioni prima casa;
• l’immobile deve essere ubicato nel territorio del Comune in cui l’acquirente svolge la propria attività, intendendo per tale anche quella svolta senza remunerazione, come per esempio le attività di studio, di volontariato e sportive (Circolare 2 marzo 1994, n. 1)
• se l’acquirente è trasferito all’estero per ragioni di lavoro, l’immobile si deve trovare nel territorio del Comune in cui ha sede o esercita l’attività il soggetto da cui dipende;
• se l’acquirente è un cittadino italiano emigrato all’estero, nell’intero territorio nazionale purché l’immobile sia acquisito come “prima casa” sul territorio italiano. La condizione di emigrato può essere documentata attraverso il certificato di iscrizione all’AIRE ovvero può essere autocertificata dall’interessato mediante autocertificazione resa nell’atto di acquisto (ai sensi dell’articolo 46 del D.P.R. 28 dicembre 2000, n. 445). In tal caso non è richiesta la sussistenza della condizione relativa al trasferimento della residenza nel Comune in cui si trova l’immobile, purché quest’ultimo si trovi sul territorio nazionale (CM 12 agosto 2005, n. 38/E).

• devono sussistere entrambe le seguenti condizioni:

• l’acquirente non è titolare, esclusivo o in comunione con il coniuge, del diritto di proprietà o di usufrutto, uso o abitazione su altre case di abitazione ubicate nello stesso Comune nel quale l’immobile con l’agevolazione è acquistato;
• l’acquirente non è titolare, nemmeno per quote, anche se detenute in regime di comunione legale dei beni, di altre case di abitazione, o di diritti di usufrutto, uso, abitazione sulle stesse, compresa la nuda proprietà, situate nel territorio nazionale, per le quali l’acquirente ha già usufruito delle agevolazioni prima casa;

• l’agevolazione fiscale per l’acquisto della “prima casa” si applica anche nel caso in cui l’acquirente sia titolare, al momento del nuovo acquisto, di un altro immobile abitativo situato sul territorio nazionale, a suo tempo acquistato con l’agevolazione, purché l’immobile acquistato in passato con l’agevolazione sia alienato entro un anno dalla data del nuovo atto di acquisto agevolato (novità a opera della legge di Stabilità 2016 – Legge 28 dicembre 2015, n. 208).

Altre specifiche

Agevolazione prima casa: gli ulteriori aspetti da ricordare
Trasferimento a titolo oneroso ovvero gratuito	L’agevolazione in esame torna applicabile sia in occasione di trasferimenti a titolo oneroso che in relazione a trasferimenti a titolo gratuito, nel qual caso ha un’operatività limitata. L’Agenzia delle Entrate con la risoluzione 20 marzo 2012, n. 25, ha affermato che le agevolazioni “prima casa” trovano applicazione anche nel caso di acquisto per usucapione.
Trasferimento di pertinenze e agevolazione “prima casa”	Il comma 3 della nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, Parte I, allegata al D.P.R. n. 131/1986, in applicazione del principio generale secondo il quale alle pertinenze si applica il medesimo regime giuridico della cosa principale (art. 818, c.c.), stabilisce che l’agevolazione prima casa, in presenza dei requisiti oggettivi e soggettivi per applicarla, compete anche in relazione all’acquisto delle pertinenze della casa di abitazione, ancorché acquistate con atto separato. In relazione alle pertinenze accatastate come C/2, C/6 o C/7, l’agevolazione “prima casa” può trovare applicazione nei limiti di un’unità per ciascuna delle citate categorie.
Soggetti che possono richiedere l’agevolazione “prima casa”	Solo le persone fisiche, indipendentemente dalla loro nazionalità, e quindi sia nel caso in cui esse siano italiane, sia nel caso in cui siano di nazionalità straniera (CM 12 agosto 2005, n. 38/E).

Quando l’agevolazione decade

Casi in cui i benefici “prima casa” vengono meno

Le dichiarazioni previste dalla legge nell’atto di acquisto sono false; l’abitazione è venduta o donata prima che siano trascorsi cinque anni dalla data di acquisto, a meno che, entro un anno, non si riacquisti un altro immobile, anche a titolo gratuito, da adibire in tempi “ragionevoli” a propria abitazione principale. Il requisito del riacquisto non si considera soddisfatto nel caso in cui venga stipulato, entro l’anno dalla vendita del primo immobile, un contratto preliminare, in quanto questa fattispecie negoziale non produce l’effetto reale del trasferimento del bene, ma soltanto quello obbligatorio di concludere il contratto definitivo; nei casi in cui l’abitazione precedentemente acquistata con l’agevolazione prima casa non venga alienata entro un anno dall’acquisto agevolato della nuova abitazione, si verifica la decadenza dall’agevolazione prima casa goduta sul nuovo acquisto; non venga trasferita la residenza nel Comune ove è situato l’immobile entro diciotto mesi dall’acquisto.