L’Agenzia delle Entrate, con la risposta n. 551 /2021 chiarisce quando è possibile usufruire dell’agevolazione prima casa
se si è già acquistato un immobile con le medesime agevolazioni nello stesso Comune.
Il caso
Un contribuente aveva ereditato, in comunione con il fratello, la quota indivisa di 1/2 dell’immobile di proprietà del padre deceduto. Con la denuncia di
successione aveva poi chiesto per sé l’agevolazione prima casa relativamente alla propria quota di abitazione.
La casa ereditata era stata anche adibita a residenza ed
abitazione principale del nucleo familiare del contribuente. Successivamente, moriva anche il fratello ed il contribuente diventava unico erede dell’intero immobile. Volendo comprare un’altra abitazione più adatta alla propria famiglia, il contribuente vorrebbe vendere la casa ereditata dal padre e dal fratello, ma per esigenze del venditore deve comprare prima di aver venduto e prima di aver registrato la successione del fratello.
Il problema è quello di capire
se può acquistare la nuova casa con le agevolazioni della prima casa, senza incorrere nelle sanzioni previste per chi vende il bene ereditato e dichiarato come prima casa, prima che siano trascorsi i cinque anni dalla registrazione della successione.
Requisiti per l’agevolazione prima casa
I
requisiti per beneficiare dell’agevolazione prima casa sono previsti nella Nota II-bis art. 1 della Tariffa parte prima allegata al TUR:
- ubicazione dell’immobile nel Comune in cui l’acquirente ha, o stabilisca entro 18 mesi, la propria residenza, o in quello in cui l’acquirente svolge la propria attività;
- assenza della titolarità di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione, in via esclusiva o in comunione con il coniuge, su altra casa di abitazione nello stesso Comune;
- assenza di titolarità, anche per quote o in regime di comunione legale, e su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, usufrutto, uso o abitazione o nuda proprietà su altra casa per la quale l’acquirente o il coniuge hanno già usufruito delle agevolazioni prima casa.
L’Agenzia delle Entrate (risoluzione 20 agosto 1010 n. 86/E) ha chiarito che questi requisiti
devono ricorrere congiuntamente, e non possono essere interpretati in maniera estensiva, perchè si tratta di una norma agevolativa e quindi di stretta interpretazione.
Acquisti per successione o donazione
Le agevolazioni previste per l’acquisto della prima casa, ed in particolare il pagamento in misura fissa delle imposte ipotecaria e catastale, sono estese
anche ai casi di acquisto a titolo gratuito per successione o per donazione, in base all’art. 69 comma 3 della Legge 21 novembre 2000 n. 342. Per beneficiare dellagevolazione (art. 69 comma 4 L. 342/2000) occorre che l’interessato, nella dichiarazione di successione o nell’atto di donazione, dichiari il possesso dei requisiti e delle condizioni richieste.
Se però l’immobile viene venduto nei cinque anni dall’acquisto mortis causa, il contribuente decade dalle agevolazioni (comma 4 dell’art. 69)
L’estensione delle agevolazioni prima casa anche ai casi di acquisto a titolo gratuito ha posto il problema della possibilità di usufruire di questi benefici in caso di
acquisto a titolo oneroso di un’altra casa quando si ne era già ereditata un’altra beneficiando dell’agevolazione. La Circolare del 7 maggio 2001 n. 44, (confermata poi dalla circolare 18/9 del 29 maggio 2013 e dalla risoluzione n. 86/E del 4 luglio 2017) ha chiarito sin da subito che l’applicazione agevolativa prevista dall’art. 69 per gli acquisti a titolo gratuito,
non preclude la possibilità di applicare i benefici prima casa in caso di successivo acquisto a titolo oneroso di altra abitazione.
La vendita infrannuale postuma
Ulteriore estensione della portata applicativa dei benefici prima casa è stata introdotta dalla Legge di stabilità per il 2016 (art. 1 comma 55 L. 208/2015) che ha inserito il nuovo comma 4 bis nella nota II bis dellaTariffa parte prima allegata al TUR.
La nuova norma consente al contribuente di usufruire nuovamente dei benefici prima casa per l’acquisto di un nuovo immobile,
se vende entro un anno il precedente immobile per il quale ha usufruito delle agevolazioni. La finalità della nuova norma è quella di agevolare il contribuente nella sostituzione dell’abitazione agevolata preposseduta, dandogli un anno di tempo per vendere l’immobile da sostituire.
Quello che conta è che il contribuente entro l’ anno dall’acquisto, possieda nello stesso Comune un solo immobile acquistato con le agevolazioni. Sia che il primo immobile sia stato acquistato a titolo oneroso, sia che provenga da eredità o donazione, è possibile dunque alienarlo entro un anno dall’acquisto del nuovo immobile nello stesso Comune.
La soluzione del caso
Con riferimento al caso esaminato l’Agenzia delle Entrate ha concluso che il contribuente, pur avendo già beneficiato delle agevolazioni nella successione, può procedere all’acquisto di un nuovo immobile con le agevolazioni prima casa, facendo applicazione dell’
istituto della “vendita infrannuale postuma”. L’Agenzia delle Entrate precisa anche che il contribuente non incorrerà evidentemente nelle sanzioni e nella decadenza prevista per la vendita dell’immobile prima dei cinque anni dall’acquisto agevolato in sede successoria. Infatti la decadenza è contemplata solo dal comma 4 dell’art. 1 nota II bis, mentre nel caso in esame si applica invece il comma 4 bis del medesimo articolo 1, che non prevede la medesima ipotesi di decadenza.
Risposta n.551/2021 
