Agevolazione prima casa, vale anche per i terreni edificabili?

L’Agenzia chiarisce nell’ambito dell’agevolazione prima casa che la cessione di terreni, destinati alla costruzione di un complesso residenziale, non possono godere di questa agevolazione. Con riferimento alla possibilità di conservare i benefici l’Amministrazione, esaminando un altro caso, afferma come debba essere dimostrato che l’ultimazione dei lavori avvenga entro tre anni dalla registrazione dell’atto. A nulla rilevando le proroghe e i ritardi legati alla pandemia per il completamento dei lavori di ristrutturazione, di consolidamento sismico e di risparmio energetico.

Agevolazione prima casa e termini di ultimazione: nessuna proroga causa covid

L’Agenzia interviene, con la risposta n.235, con riferimento alla possibilità di poter usufruire della proroga concessa in virtù del decreto liquidità ai fini dell’identificazione del termine di “fine lavori”. Il caso sottoposto all’Amministrazione riguarda un contribuente che ha acquistato nel 2018 la piena proprietà di alcune unità immobiliari (categoria A/2 demolita, altre tre, rispettivamente di categoria A/2, C/2 e A/3 accorpate e, infine una di categoria C/2 destinata ad annesso pertinenziale). Ha presentato la SICA nel 2018 avente a oggetto lavori di ristrutturazioni, adeguamento sismico e contenimento energetico, a seguito dei quali verrà realizzata un’unica unità abitativa con annesso pertinenziale. Per la prospettata situazione l’interpellante – premesso che a causa dell’emergenza da Covid-19 i diversi lavori (ristrutturazione, di consolidamento sismico e di risparmio energetico) hanno subito notevoli ritardi e non risultano ancora ultimati – chiede se può fruire dell’arco temporale più ampio previsto dal D.L. n. 23/2020. L’Agenzia delle Entrate risponde affermando che la soluzione non è fattibile. In quanto il termine di tre anni dall’acquisto, entro cui il contribuente deve ultimare i lavori non rientra tra quelli “sospesi” per effetto delle disposizioni dell’art. 24, D.L. n. 23/2020 (convertito nella Legge n. 40/2020).

I termini ‘sospesi’ per l’emergenza pandemica

Difatti, i termini “sospesi” (tra il 23 febbraio 2020 e il 31 dicembre 2021, tale secondo termine come modificato dal decreto Milleproroghe) dettati dal citato decreto liquidità, anche in virtù di quanto chiarito nella Circolare 13 aprile 2020, n. 9/E, paragrafo 8, riguardano i termini di: – 18 mesi dall’acquisto della prima casa entro cui si deve trasferire la residenza nel comune in cui è ubicata l’abitazione; – un anno entro il quale il contribuente che ha trasferito l’immobile acquistato con i benefici “prima casa” nei cinque anni successivi alla stipula dell’atto di acquisto, deve procedere all’acquisto di un altro immobile da destinare a propria abitazione principale; – 12 mesi entro i quali il contribuente che abbia acquistato un immobile da adibire ad abitazione principale, deve procedere alla vendita dell’abitazione ancora in suo possesso, a sua volta acquistata con i benefici “prima casa”; – un anno dall’alienazione dell’immobile acquistato con i benefici “prima casa”, per il riacquisto di altra casa al fine del riconoscimento, in relazione a tale ultimo atto di acquisto, del relativo credito d’imposta. L’ipotesi dell’istante, pertanto, non può essere accolta. L’Amministrazione a supporto di quanto affermato richiama la circolare 38/E del 12 Agosto 2005 che ha chiarito come l’agevolazione prima casa, tra l’altro, spetta per l’acquisto di appartamenti contigui destinati a costituire un’unica unità abitativa purché l’abitazione conservi, anche dopo la riunione degli immobili, le caratteristiche non di lusso di cui al D.M. 2 agosto 1969” e che la sussistenza dei requisiti dell’agevolazione non può essere differita sine die. Ma il contribuente, al fine di conservare l’agevolazione, deve dimostrare l’ultimazione dei lavori entro tre anni dalla registrazione dell’atto. Risposta n.235 2021.

Terreni acquistati insieme al fabbricato a destinazione edificatoria: no alla detrazione

Il caso prospettato all’Agenzia, che risponde con la risposta n.234, riguarda alcuni dubbi per la fruizione dell’agevolazione per l’acquisto della “prima casa” (articolo 1 della Tariffa, Parte I e dalla Nota II-bis, D.P.R. del 26 aprile 1986) che consente, come noto, l’applicazione dell’imposta di registro nella misura del 2%. In particolare, la casistica sottoposta all’Amministrazione finanziaria riguarda un acquisto avente a oggetto beni immobili, censiti sia nel Catasto Fabbricati che nel Catasto Terreni – relativamente a un lotto di terreno edificabile, per il quale risultava stipulata la Convenzione urbanistica e, nel 2020, rilasciato il relativo Certificato di destinazione urbanistica. L’istante chiedeva se, ottenuto l’accorpamento da parte della società venditrice, dei vari appezzamenti di terreno accessori e pertinenziali al fabbricato (categoria A/7, superficie catastale mq 126), alla cessione dei predetti immobili si potesse applicare la disciplina agevolativa della “prima casa”.

L’agevolazione vale solo per le pertinenze

L’Agenzia nel rispondere ricorda in primo luogo che l’agevolazione è riservata alle cessioni di fabbricati e alle relative pertinenze. Vale a dire che è fruibile con riferimento agli atti traslativi a titolo oneroso di case di abitazione – a eccezione di quelle di categoria catastale A/1, A/8 e A/9 – ove ricorrano le condizioni di cui alle lettere a), b) e c) della Nota II-bis.

Le agevolazioni di cui al c.1, sussistendo le condizioni di cui alle lettere a), b) e c) del medesimo comma 1, spettano per l’acquisto, anche se con atto separato, delle pertinenze dell’immobile di cui alla lettera a). Sono ricomprese tra le pertinenze, limitatamente ad una per ciascuna categoria, le unità immobiliari classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, che siano destinate a servizio della casa di abitazione oggetto dell’acquisto agevolato. (Comma 3 della citata Nota)

Per il caso prospettato conclude che non ha considerato fattibile la soluzione proposta, essendo la destinazione dei terreni alla costruzione di un complesso residenziale già elemento che ne esclude la natura pertinenziale. Infatti, i terreni acquistati insieme al fabbricato, nel caso prospettato non presentano gli elementi per essere considerati pertinenza dell’immobile, ai sensi per gli effetti dell’articolo 817 del codice civile, neanche se in corso di accorpamento con l’unità abitativa. Risposta n.234 2021.