L’agente immobiliare può svolgere anche l’incarico di amministratore condominiale

L’attività di agente immobiliare è compatibile con quella di amministratore di condominio. Le due attività possono essere esercitate dalla stessa persona congiuntamente, fatto salvo il divieto di intermediare un immobile amministrato. Lo ha stabilito il Consiglio di Stato con la sentenza n. 1925 del 7 marzo 2025.

La sentenza recepisce le direttive della Corte di Giustizia Europea, che ha ritenuto incompatibile con i principi del diritto dell’Unione Europea un divieto assoluto, preventivo e generalizzato, delle attività di amministratore di condomini e agente immobiliare. Secondo i giudici europei, è necessario invece accertare in concreto l’eventuale incompatibilità tra le due funzioni svolte.

Agente immobiliare e amministratore di condominio: il fatto

La vicenda oggetto della sentenza in commento riguarda la causa intentata da un professionista contro il provvedimento del Mise e della Camera di Commercio competente, che gli aveva inibito la prosecuzione dell’attività di mediazione immobiliare congiuntamente a quella di amministratore di condominio. A seguito di appello al Consiglio di Stato, quest’ultimo aveva posto la questione alla Corte di Giustizia UE, che si è pronunciata lo scorso 4 ottobre 2024.

In attuazione della sentenza della Corte UE, il Consiglio di Stato ha accolto l’appello del professionista, dichiarando l’illegittimità dei provvedimenti, tenuto anche conto del fatto che il professionista non intermediava gli immobili che, contemporaneamente, gestiva come amministratore condominiale.

Quando un agente immobiliare svolge contemporaneamente l’attività di amministratore di condominio può nascere il rischio che le unità immobiliari amministrate siano indebitamente “favorite” rispetto alla platea di quelle disponibili, con la conseguenza che l’imparzialità propria del mediatore venga meno. In sostanza un professionista che gestisce numerosi condomini potrebbe essere indotto ad orientare i potenziali acquirenti verso i locali inseriti negli immobili da lui gestiti, trascurando, di conseguenza, altre opportunità abitative ugualmente interessanti.

La normativa di riferimento

Proprio per tener conto di questi aspetti, anche a tutela del consumatore, l’art. 5, comma 3, della L. 39/1989 pone una clausola di preventiva e generale incompatibilità, tra l’attività di mediazione immobiliare e quella di amministratore di condomini, al fine di evitare ogni conflitto attuale di interessi tra il mediatore e l’oggetto della mediazione stessa.

La Corte di Giustizia UE, con la sentenza del 4 ottobre 2024, ha ritenuto il citato art. 5, comma 3, della L. 39/1989 incompatibile con la normativa europea, nella parte in cui sancisce in via preventiva e generale l’incompatibilità tra l’attività di mediazione immobiliare e quella di amministratore di condomini sul presupposto del mero esercizio congiunto delle due attività.

In realtà, occorre tener conto dell’aspetto sostanziale e non soltanto formale. Non è possibile stabilire un’incompatibilità generale tra le due attività, valida per ogni situazione.

Secondo la Corte UE, in pratica, è necessario che l’autorità nazionale (nel nostro caso, le Camere di Commercio) svolga un’attività di verifica a posteriori riferita all’oggetto delle mediazioni svolte, stabilendo se, in concreto, sussiste un “motivo imperativo di interesse generale”, specificatamente individuato e comprovato, che giustifichi l’incompatibilità tra le due attività svolte, o comunque, la proporzionalità della prevista incompatibilità generale rispetto allo scopo perseguito.

Nello specifico, la Corte di Giustizia dell’Unione Europea ha stabilito che l’articolo 25, paragrafo 1, della direttiva 2006/123/CE del Parlamento europeo e del Consiglio, del 12 dicembre 2006, relativa ai servizi nel mercato interno, impedisce alla normativa nazionale di prevedere, in via generale, un’incompatibilità tra l’attività di mediazione immobiliare e quella di amministratore di condomini, esercitate congiuntamente.

Agente immobiliare non può essere amministratore di condominio? La decisione

Alla luce di tale pronuncia il Consiglio di Stato ha accolto l’appello del professionista.

La Corte di Giustizia ha sancito che un’incompatibilità stabilita a priori dell’esercizio congiunto delle attività di amministratore di condominio ed agente immobiliare è contraria ai principi ed al diritto dell’Unione europea.

Ne discende l’illegittimità dei provvedimenti impugnati, tenuto anche conto del fatto che, nel caso preso in esame, il professionista non intermediava gli immobili che, contemporaneamente, lo stesso gestiva come amministratore, sicché non sussiste alcuna ragione per vietare l’esercizio contestuale delle due attività.