Tabelle millesimali, cosa sono e come si calcolano? La guida pratica

Cosa sono le tabelle millesimali, come si calcolano e come si correggono eventuali errori? Ecco una guida pratica alla conoscenza, elaborazione e correzione dello strumento di ripartizione delle spese condominiali.

Tabelle millesimali: che cosa sono?

Nel condominio coesistono il diritto di proprietà esclusiva delle singole unità immobiliari, col diritto di proprietà comune sulle parti dell’edificio che sono a servizio di tutte o di una parte delle unità immobiliari esclusive.

L’art. 1117 del codice civile individua le parti comuni dell’edificio che ricadono nella comproprietà di tutti i condomini. Che sono:

• parti dell’edificio necessarie all’utilizzo comune (suolo, fondazioni, muri maestri, pilastri, travi portanti, tetti, lastrici solari, scale, portoni di ingresso, vestiboli, anditi, portici, cortili, facciate).
• aree di parcheggio, locali per i servizi a comune (portineria, lavanderia, stenditoi e sottotetti destinati per caratteristiche strutturali e funzionali all’uso comune)
• opere installazioni e manufatti per l’uso comune come ascensori, pozzi, cisterne, impianti idrici e fognari, centrali del gas, dell’energia elettrica e del riscaldamento, antenne, i collegamenti dagli impianti centrali fino alle diramazioni ai locali dei singoli condomini o fino al punto di utenza.

Il diritto sulle parti comuni è irrinunciabile (art. 1118 c.c.). Le parti comuni dell’edificio sono indivisibili (art. 1119 c.c.) salvo che la divisione possa farsi senza rendere incomodo l’uso della cosa comune e con il consenso di tutti i condomini.

Si rendono necessari quindi dei criteri per stabilire il diritto di ciascun proprietario sulle parti comuni e la misura del suo contributo alle spese per le parti comuni dell’edificio. Lo strumento stabilito dalla legge è quello delle tabelle millesimali, che contengono il valore proporzionale delle singole proprietà espresso in millesimi (art. 68 disp.att c.c.). Il millesimo è l’unità di misura con cui si esprime in termini numerici il valore della singola proprietà esclusiva rispetto all’intero edificio. Le tabelle millesimali contengono l’elenco delle singole unità immobiliari e dei rispettivi proprietari, con l’indicazione dei millesimi attribuiti a ciascuna proprietà

Si distinguono due tipi di tabelle. Le tabelle millesimali di proprietà (art. 1118 c.c.) dicono in che proporzione ciascuna unità immobiliare ha diritto sulle parti comuni, in base al rapporto tra il valore della singola unità immobiliare e il valore del complesso dell’edificio.

Le tabelle millesimali di gestione dicono invece in che proporzione ciascuna unità immobiliare deve contribuire alle spese di gestione delle parti comuni (artt. 1123 ss c.c.) anche perché le parti comuni dell’edificio possono essere a servizio delle singole unità immobiliari in misura diversa.

Le tabelle millesimali nel Codice Civile

Le tabelle millesimali sono obbligatorie quando il numero dei condomini è superiore a dieci. L’art. 1138 c.c. prescrive infatti che se il numero dei condomini è superiore a dieci, è necessario che il condominio si doti di un regolamento al quale devono essere allegati i criteri di uso delle cose comuni e di ripartizione delle spese relative. L’approvazione delle tabelle millesimali allegate al regolamento di condominio avviene con la maggioranza dei partecipanti all’assemblea che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio.

Sotto il numero di dieci condomini vi è la facoltà e non l’obbligo di far redigere le tabelle millesimali.

L’art. 68 delle disposizioni di attuazione del codice civile prescrive che il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare si calcola in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento del condominio, salvo il caso in cui esistano delle tabelle contrattuali.

La norma specifica poi quali criteri non si usano per la elaborazione delle tabelle millesimali. Non si deve tenere conto del/dei:

• canone locatizio o dei diritti reali di godimenti
• miglioramenti (uso di materiali di pregio)
• stato di manutenzione di ciascuna unità immobiliare

L’utilità delle tabelle millesimali

Le tabelle millesimali sono necessaire al fine di stabilire il:

1. diritto di ciascuna proprietà individuale nell’utilizzo delle cose comuni dell’edificio
2. criterio di ripartizione delle spese per la manutenzione e conservazione delle parti comuni dell’edificio.

Tabelle millesimali: come si calcolano?

L’elaborazione delle tabelle millesimali è affidata ad un tecnico incaricato, che dopo aver effettuato i rilievi metrici e gli elaborati grafici delle unità immobiliari esclusive, calcola le superfici, le altezze, le esposizioni, le destinazioni d’uso per ciascuna unità abitativa.

La superficie utile di ciascun singolo vano di ogni unità immobiliare viene moltiplicata per dei coefficienti correttivi che hanno la funzione di adeguare il computo per metri quadri all’effettivo utilizzo della superficie da calcolare.

I coefficienti correttivi sono principalmente espressi nella circolare del 26 marzo 1966 n. 12480 del Ministero dei lavori pubblici, che ha lo scopo di uniformare i criteri di ripartizione del costo-valore dei singoli alloggi nei fabbricati realizzati dalle cooperative con l’intervento dello Stato. Per calcolare il costo valore del singolo alloggio, non si tiene conto del solo costo di costruzione, ma anche del valore effettivo di ciascun appartamento, a seconda delle seguenti caratteristiche:

1. destinazione (ovvero valutazione degli spazi costituenti l’alloggio in relazione alla misura della loro utilità)
2. altezza di piano (vantaggi o svantaggi della collocazione dell’appartamento ad una minore o maggiore altezza, quali: comodità di accesso, onerosità di spese per eventuale ascensore, appetibilità commerciale, luminosità, rumorosità, panoramicità, soggezione ai venti, onerosità di trasporti)
3. orientamento (vantaggi in termini di quantità di sole, di luce, di calore, esposizione ai venti dominanti connessi ad un dato orientamento)
4. prospetto (maggiori o minori benefici che derivano ad un alloggio o ambiente rispetto ad altri dall’apertura su una facciata piuttosto che su di un’altra dell’edificio);
5. luminosità, intesa come quantità di luce che penetra nei vari ambienti in relazione alla loro superficie.

Circolare 26 marzo 1966 N. 12480: coefficienti di destinazione

camere		1,00
servizi (cucina, bagno, ripostiglio etc…)		0,90
corridoi, disimpegni		0,80
cantine e soffitte	0,45-0,30
balconi coperti		0,30
balconi scoperti		0,25
terrazzo a livello		0,22
logge racchiuse tra tre pareti	0,50 0,35
giardini ed aree di rispetto	0,15 0.10

Coefficienti di piano

PS (piano scantinato)	0,75
PT (piano terra)	0,85
PR (piano rialzato)	0,90
P1 (piano primo)	0,95
P2 e successivi	1,00 (con detrazioni di 0,03 per sottoterrazzo e di 0,02 per sottotetto)

Coefficienti di orientamento

quadrante SE-SO	1,00 0,97
quadrante NE-SE	0,97 0,90
quadrante NO-SW	0,97 0,85
quadrante NO-NE	0,90 0,80

Coefficienti di prospetto

su giardini, vedute panoramiche, strade	1,00 0,95
su zone di rispetto
su cortili
su chiostri
locali senza finestre e cantinati

Coefficienti di luminosità

È calcolato sul parametro K, costituito dal rapporto tra superficie delle finestre (Sf) e superficie degli ambienti (Sa) K= Sf/Sa

K=1/6 o maggiore	1
K= 1/7	0,965
K=1/8	0,940
K= 1/9	0,920
K=1/10	0,9000
SPAZI APERTI	1

Dopo aver moltiplicato la superficie dei singoli vani per i coefficienti correttivi sopra illustrati, il tecnico ricava la superficie virtuale o convenzionale della singola unità abitativa.

Egli determina poi la superficie virtuale o convenzionale dell’intero palazzo e fa la proporzione tra la superficie virtuale del palazzo e quella dei singoli alloggi, ricavando quindi i millesimi di ciascuna unità abitativa.

Tabelle millesimali contrattuali, assembleari e giudiziali

Le tabelle millesimali sono definite “contrattuali”, quando sono allegate dal primo proprietario o costruttore dell’intero stabile al momento del frazionamento del fabbricato e sono allegate al primo atto di frazionamento della proprietà. Queste tabelle saranno poi richiamate in sede di stipula dei contratti di vendita delle singole unità abitative e accettate dai successivi acquirenti dell’immobile. Possono essere modificate all’unanimità da tutti i condomini o con ricorso all’autorità giudiziaria da parte di un singolo condomino. Le tabelle contrattuali, a differenza di quelle assembleari, possono derogare ai criteri legali di ripartizione delle spese.

In caso di mancanza di tabelle contrattuali, l’amministratore di condominio convoca l’assemblea perchè nomini un tecnico incaricato di redigerle. Sono definite “assembleari” quindi le tabelle millesimali approvate a maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio. Le tabelle assembleari non possono derogare ai criteri legali di ripartizione delle spese. Tuttavia, l’assemblea dei condomini può approvare tabelle millesimali che derogano anche ai criteri legali di ripartizione delle spese, purché l’approvazione avvenga all’unanimità. Queste tabelle sono definite tabelle contrattuali assembleari.

In caso di disaccordo tra i condomini o nel caso in cui l’assemblea non approvi le tabelle elaborate dal tecnico, oppure nel caso di un condominio con meno di dieci unità abitative per il quale non vige l’obbligo di nominare l’amministratore, ciascun condomino può fare ricorso al giudice, che nomina un perito per la redazione delle tabelle millesimali, e rende poi obbligatorie per tutti i condomini le tabelle “giudiziali” elaborate dal perito.

Tabelle millesimali con errori: le soluzioni

In caso di errori nelle tabelle millesimali di un edificio, è possibile procedere a rettifica delle tabelle, purché si tratti di un errore essenziale. (art. 69 co. 1 n.1 disp.att. c.c.).

A titolo esemplificativo può essere chiesta la rettifica degli errori che riguardano:

• superficie
• cubatura
• estensione
• destinazione d’uso
• errori di calcolo o di misurazione (c.d. errori di fatto)
• errori che consistono nell’aver tenuto conto ai fini dell’elaborazione delle tabelle di parametri non consentiti, quali lo stato di manutenzione, le migliorie o il canone di locazione (art. 68 disp.att.c.c.) (c.d. errori di diritto)

La rettifica dell’errore può avvenire:

1. convocando l’assemblea condominiale, anche se la rettifica avviene nell’interesse di un solo condomino. L’approvazione deve avvenire con la maggioranza dei partecipanti che rappresentano almeno la metà del valore dell’edificio (art. 1136 comma 2 c.c.)
2. con l’intervento dell’autorità giudiziale (v. revisione giudiziale delle tabelle millesimali)

In entrambi i casi la rettifica non ha carattere retroattivo.

Tabella generale

La tabella millesimale generale (detta anche Tabella A) è quella che indica in millesimi il valore della proprietà di ciascuno, ed è quella alla quale fare normalmente riferimento per ripartire tra i condomini le spese necessarie alla conservazione ed al godimento delle parti comuni dell’edificio.

Tuttavia, la tabella generale può non essere sufficiente, quando nel fabbricato esistono unità immobiliari che usufruiscono in modo maggiore o minore delle parti comuni (si pensi ad esempio all’uso dell’ascensore per l’ultimo piano dell’edificio). Il codice civile prevede a tal fine una diversa ripartizione per le spese ricostruzione e manutenzione di scale e ascensori, tetti e lastrici solari e per il riscaldamento comune. Per tale ragione si rende necessaria la predisposizione di tabelle millesimali di ripartizione delle spese per le scale (tabella B) e per l’ascensore (tabella C), per il riscaldamento comune (tabella D) per i tetti ed i lastrici solari.

Tabelle delle scale

L’art. 1124 c.c. prescrive che le spese di manutenzione e ricostruzione delle scale siano sostenute dai proprietari che li utilizzano ripartendole per metà in base al valore dei singoli piani o porzioni di piani e per metà considerando l’altezza dal suolo di ogni piano.

I millesimi scala sono pertanto il risultato della seguente operazione:

• 1/2 millesimi di proprietà dell’appartamento + 1/2 millesimi che derivano dall’altezza di piano dell’appartamento = millesimi scala.

Tabella del riscaldamento comune

La tabella del riscaldamento comune serve a regolare la ripartizione delle spese per il consumo di combustibile e di corrente, per i collaudi e le revisioni, e per la manutenzione dell’impianto.
La direttiva 2012/27 (recepita con con D.Lgs. n. 102/2014) ha previsto l’obbligo di installare i sistemi di contabilizzazione e termoregolazione del calore per misurare e ridurre i consumi di energia nei singoli appartamenti.

Tali sistemi consentono di ripartire le spese di riscaldamento in base all’effettivo consumo e prevedono l’adozione di tabelle di riscaldamento conformi ai criteri indicati dalla norma tecnica UNI 10200 per il calcolo dei “consumi effettivi” e il loro riparto.

La UNI 10200 adotta un principio di ripartizione del costo del calore prodotto distinguendo:

1. una quota variabile costituita dai consumi volontari la cui ripartizione avviene in base alle letture dei contatori o ripartitori;
2. e una quota fissa relativa ii consumi involontari che deve essere ripartita in base ai millesimi di riscaldamento.

I millesimi di riscaldamento, sono definiti nella normativa come i “millesimi di potenza termica installata o i millesimi di fabbisogno”.

1. Nel caso le singole unità immobiliari siano dotate di termoregolazione, il prelievo di calore è effettuato in proporzione al fabbisogno di energia termica utile e pertanto i consumi involontari sono ripartiti in base ai millesimi di fabbisogno che sono calcolati secondo le specifiche tecniche UNI/TS 11300.
2. Se invece le unità immobiliari non hanno sistemi di termoregolazione, il calore viene distribuito in base alla potenza termica installata nella singola unità immobiliare e pertanto i consumi involontari sono ripartiti in base ai millesimi di potenza termica installata che sono calcolati secondo i criteri indicati dall’appendice D della UNI 10200.

Tabella tetti e lastrici

La tabella millesimale dei tetti e dei lastrici solari è costituita dai millesimi di proprietà degli appartamenti sotto al tetto. Normalmente, ovvero quando il tetto copre tutti gli appartamenti dell’edificio, la ripartizione delle spese per il tetto è effettuata sulla base delle tabelle millesimali di proprietà ( o tabella generale).

Nel particolare caso in cui invece il tetto copra solo una parte degli appartamenti, può essere utile redigere una tabella tetti, che indichi i millesimi di proprietà dei soli appartamenti sottostanti al tetto.

Tabella ascensore

La tabella ascensore individua i criteri di ripartizione delle spese per l’esercizio e la gestione dell’ascensore.
La tabella millesimale ascensore coincide spesso con la tabella scale, perché il criterio di ripartizione delle spese dettato dall’art. 1124 c.c. è identico. Ovvero:
1/2 millesimi di proprietà dell’appartamento + 1/2 millesimi che derivano dall’altezza di piano dell’appartamento = millesimi ascensore.

Tuttavia, se l’ascensore è a servizio di parti diverse dell’edificio rispetto alle scale, sarà necessario elaborare sia una tabella scale che una tabella ascensore, con i millesimi delle diverse proprietà interessate (tabella C).

La revisione delle tabelle giudiziali

Quando non si riesce ad ottenere, nell’assemblea condominiale, la rettifica di un errore o la modifica delle tabelle millesimali, è possibile fare ricorso all’autorità giudiziaria per chiedere la rettifica dell’errore delle tabelle allegate al regolamento del condominio.

Il singolo condomino (dopo aver esperito il tentativo di mediazione obbligatoria in materia condominiale) può chiamare in giudizio il condominio in persona dell’amministratore, indicando al giudice le ragioni della propria richiesta, ovvero specificando l’errore delle tabelle ed il danno che egli ne patisce. L’amministratore è tenuto a dare prontamente avviso all’assemblea del condominio, pena l’incorrere in grave responsabilità che comporta la revoca dell’incarico e l’eventuale risarcimento del danno a suo carico (art. 69, co 2, disp. att. c.c.).

Il giudice, se ritiene fondate le ragioni del condomino, opera la revisione delle tabelle come richiesto.

A questo link trovate la circolare del 26 marzo 1966 n. 12480 del Ministero dei lavori pubblici

A questo link trovate la norma tecnica UNI 10200