Manutenzione di facciate: quando non farla provoca danni a cose o persone

La creazione di danni a cose o persone dovuta alla manutenzione poco attenta, inadeguata o addirittura assente delle facciate degli edifici è purtroppo una costante dei fatti di cronaca. La morte del commerciante Rosario Padolino dovuta alla caduta di un cornicione pericolante, avvenuta a Napoli l’8 giugno 2019, e il ferimento di un turista tedesco a causa del crollo di alcuni calcinacci il 15 aprile 2019 sono soltanto alcuni tra gli esempi più recenti. Esiste una soluzione per evitare questi incidenti? Spesso la risposta è sì, perché non si tratta di mere disgrazie dovute a fatalità, ma di eventi facilmente prevenibili con una manutenzione attenta e costante delle porzioni più vulnerabili degli edifici.

La responsabilità legale per danni a cose o persone dovuti alla mancanza di manutenzione

Prima di stabilire e attuare diverse strategie di intervento occorre però verificare se esistono precise responsabilità legali, sia civili che penali, e a carico di quali soggetti. Ovviamente anche in questo caso la risposta è affermativa. Al riguardo, l’articolo 2051 del Codice Civile afferma infatti esplicitamente che “ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito”. Questo concetto è assolutamente fondamentale, perché introduce una precisa responsabilità a carico di varie figure: – il proprietario dell’immobile (persona fisica o giuridica, pubblica o privata), il detentore di un diritto reale (ad esempio l’usufruttuario) o l’Amministratore di Condominio per le sole parti comuni in caso di danni a cose o persone dovuti a manutenzione assente o inadeguata (Foto 1); – l’abitante di un alloggio o il fruitore di uno spazio, sia esso proprietario, locatario o comodatario, per i danni causati da azioni negligenti, errate o imprudenti: un tipico esempio è la caduta di vasi da fiori o altri oggetti non fissati in caso di vento forte (Foto 2). Questa responsabilità è sia civile che penale. Infatti, nel caso di ferimento o addirittura morte di una persona, si configurano due reati ben precisi: rispettivamente lesioni colpose e omicidio colposo. Il concetto fondamentale da tenere in considerazione è quello giuridico di colpa, definito come il verificarsi di un evento che costituisce reato, pur in assenza di una precisa volontà di nuocere, a causa di negligenza, imprudenza, imperizia o inosservanza di leggi, regolamenti, ordini o discipline. Potenzialmente le responsabilità sopra descritte sono a carico anche:

• di eventuali professionisti in tre casi ben precisi: errori di valutazione durante l’ispezione e le indagini diagnostiche finalizzate all’individuazione dei potenziali elementi di pericolo; la progettazione di interventi di manutenzione o consolidamento impropri, insufficienti o inadeguati e infine – in qualità di direttore dei lavori – in caso di esecuzione delle opere di progetto non a regola d’arte;
• della ditta o degli artigiani incaricati dei lavori di manutenzione;
• dei funzionari competenti (generalmente il Sindaco, il responsabile dell’Ufficio Tecnico o altre figure equipollenti) per l’omissione di atti d’ufficio come ispezioni o l’irrogazione di sanzioni in caso di segnalazione (Foto 3).

Quest’ultima eventualità merita alcune considerazioni supplementari, perché i regolamenti edilizi o di polizia urbana di molti comuni attribuiscono ai proprietari degli edifici precisi doveri in fatto di tutela della pubblica incolumità e prescrivono sanzioni per gli inadempienti. I commi 1, 9, 10 e 11 dell’articolo 7 del Regolamento di Polizia Urbana del Comune di Bologna recitano ad esempio: “1. I proprietari o i possessori a qualunque titolo di fabbricati, civili industriali o rurali, o altre costruzioni sono tenuti ad assicurare un buono stato di conservazione degli stessi, al fine di garantire la pubblica incolumità. […] 9. Nel caso di inosservanza degli obblighi di cui ai precedenti commi l’Amministrazione Comunale intima al proprietario, al detentore o possessore a qualsiasi titolo di adempiere, mediante diffida, entro un congruo termine. Qualora l’inadempimento persista alla scadenza del termine predetto, Il Comune può intervenire in sostituzione del proprietario o di altro obbligato addebitando ad essi il relativo costo. Qualora dal mancato adempimento degli obblighi di cui ai commi precedenti derivi un grave ed imminente pericolo per l’incolumità pubblica, l’Amministrazione Comunale interviene in sostituzione del proprietario o di altro obbligato, anche con interventi temporanei (quali transennature, ecc.), addebitando ad essi il rispettivo costo. 10. Chiunque viola le disposizioni dei commi 1, 2 e 6 del presente articolo è soggetto alla sanzione amministrativa pecuniaria del pagamento di una somma da euro 300,00 a euro 500,00. 11. Chiunque viola le altre disposizioni del presente articolo è soggetto alla sanzione amministrativa pecuniaria del pagamento di una somma da euro 100,00 a euro 500,00”. L’inosservanza di questi obblighi, e in particolare delle prescrizioni dei commi 9, 10 e 11 configura dunque una precisa responsabilità civile e penale per l’Amministrazione Comunale, eventualmente in solido con i proprietari o i detentori inadempienti e i professionisti negligenti.

Gli elementi vulnerabili della facciata di un edificio

In linea di principio, le porzioni più vulnerabili della facciata di un edificio sono:

• i cornicioni, soprattutto se costituiti da elementi in pietra, cotto, mattoni o cemento armato o da modanature di intonaco sagomato (Foto 4);
• gli elementi del manto di copertura e in particolare tegole portoghesi e marsigliesi, coppi ed embrici;
• le grondaie;
• curi e persiane (Foto 5);
• i bancali delle finestre;
• le parti aggettanti in cemento armato e specialmente i parapetti, le velette sommitali e gli intradossi delle solette dei balconi (Foto 6);
• le cimase dei parapetti in muratura;
• i colonnini delle balaustre e le mensole di sostegno dei balconi antichi, spesso in pietra lavorata (Foto 7);
• nel caso di logge e porticati i capitelli in pietra di colonne e pilastri, specialmente se di pietra, e i controsoffitti di canniccio intonacato: questo è un problema tipico del centro storico di Bologna, dotato di ben 36 chilometri di portici;
• l’intonaco (Foto 8);
• le facciate ventilate degli edifici contemporanei e i rivestimenti a mosaico, in lastre di pietra o piastrelle di ceramiche (Foto 9);
• gli isolamenti termici a cappotto esterno.

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Come si nota, il problema riguarda gli edifici sia storici che contemporanei. Ciascuno degli elementi su indicati possiede inoltre i propri meccanismi di degrado, segnali di pericolo e situazioni di particolare rischio, che vanno conosciuti e affrontati tempestivamente. Le tegole possono ad esempio venire spostate o scivolare verso il basso in seguito a una tromba d’aria o alla caduta della neve che si accumula sul tetto, finendo per precipitare rovinosamente al suolo; mentre l’arenaria gialla, tipica dell’architettura tradizionale di molte città italiane, risulta particolarmente vulnerabile ai cicli di gelo e disgelo e alle piogge acide: il risultato è la possibile fessurazione con distacco improvviso di blocchi anche molto grossi. Le strutture di cemento armato si degradano invece facilmente in presenza di infiltrazioni d’acqua per periodi prolungati o in seguito all’esposizione alla salsedine: il degrado caratteristico si innesca con la corrosione dell’armatura metallica, che in seguito alla formazione di ruggine aumenta di volume spaccando il copriferro che finisce col cadere al suolo. I soffitti di canniccio intonacato possono infine crollare improvvisamente in seguito alle vibrazioni dovute al traffico automobilistico.

Importanza della manutenzione ordinaria e programmata

Questi sono solo alcuni esempi, perché la casistica completa è molto ampia: come fare dunque per agire tempestivamente? La soluzione è la manutenzione programmata, che consiste nell’eseguire un certo numero di ispezioni all’anno a cadenza regolare oppure dopo eventi straordinari come grosse nevicate, nubifragi e trombe d’aria. In questo modo è possibile verificare gli elementi che necessitano di pulizia o manutenzione, impedendo il verificarsi di eventi pericolosi in vari modi:

• transennando e segnalando le aree pericolose, ad esempio in corrispondenza di tegole sporgenti o rivestimenti pericolanti;
• installando presidi di emergenza come puntellature o reti di protezioni;
• sostituendo le porzioni rotte o ammalorate (manutenzione ordinaria);
• incaricando un tecnico della progettazione di interventi più corposi, comportanti ad esempio il ripristino dei copri ferri dei balconi di cemento armato oppure il consolidamento di un intonaco parzialmente distaccato.

La manutenzione programmata risulta molto conveniente anche dal punto di vista economico, perché tanti piccoli interventi di manutenzione ordinaria sono assai meno costosi e invasivi del restauro di un’intera facciata o copertura. La manutenzione programmata richiede un apposito piano, normalmente consistente in un vero e proprio manuale in cui vengono elencati gli elementi di pericolo, cosa guardare e con che cadenza. Questo manuale è ottenibile in due modi: chiedendo una specifica consulenza a un tecnico di provata esperienza, architetto, ingegnere o geometra oppure facendo stilare il fascicolo del fabbricato, un documento assai ampio che comprende anche il piano di manutenzione. È pero possibile che un edificio sia già dotato del fascicolo del fabbricato, perché ciascun Comune ha la facoltà di renderlo obbligatorio. Esistono infine delle specifiche iniziative ideate da vari enti come un aiuto per i proprietari: i Comuni possono ad esempio istituire speciali contributi per gli interventi di manutenzione ordinaria e programmata o l’installazione di dispositivi che ne agevolano l’esecuzione (come ad esempio la linea vita), mentre gli ordini professionali e le associazioni degli Amministratori di Condominio varano regolarmente specifici corsi di aggiornamento e campagne di sensibilizzazione. Al riguardo risultano particolarmente significative due iniziative che riguardano la città di Napoli: il Collegio dei Geometri ha infatti varato un corso di aggiornamento su Architettura e facciate intonacate: interventi per la conservazione e prevenzione del rischio e proposto al Comune una mappatura straordinaria degli edifici cittadini per valutare le situazioni di pericolo immediato; mentre l’Ordine degli Ingegneri ha istituito una commissione speciale sulla Sicurezza e Consolidamento delle facciate degli edifici e ha promosso un convegno di studi che si è svolto il 12 luglio.