Testo Unico Edilizia, cosa prevede il DPR 380/2001?

Il Dpr n. 380 del 6 giugno 2001, Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, Tue (Gu n. 245 del 20 ottobre 2001), contiene i principi fondamentali e generali e le disposizioni per la disciplina dell’attività edilizia, sulla quale le regioni a statuto ordinario esercitano la potestà legislativa concorrente. Mentre le regioni a statuto speciale e le province autonome di Trento e di Bolzano esercitano la propria potestà esclusiva (nei limiti degli statuti di autonomia); infine, i comuni, nell’ambito della propria autonomia statutaria e normativa disciplinano l’attività edilizia.

Ciò vuol dire che la legislazione regionale e i regolamenti comunali in materia urbanistica, ricompresa nella più ampia materia “governo del territorio”, sono legittimi se non confliggono con i principi e le disposizioni del Tue.
Tipica di questa ripartizione di poteri normativi è la disciplina delle distanze tra i fabbricati, stabilita dal Dm n. 1444 del 2 aprile 1968, ma derogabile dagli enti locali solo “nell’ambito della definizione o revisione di strumenti urbanistici comunque funzionali a un assetto complessivo e unitario o di specifiche aree territoriali” (art. 2-bis c.1 Tue).

Il Tue, Testo unico sull’edilizia DPR 380/2001, è composto da due parti, oltre alle disposizioni finali. La prima dedicata all’attività edilizia e la seconda dedicata alla normativa tecnica per l’edilizia.

Testo Unico Edilizia: attività edilizia

Per quanto riguarda l’attività edilizia, particolarmente rilevanti sono le disposizioni generali e le norme dedicate all’attività edilizia libera, alla comunicazione di inizio lavori asseverata (Cila) e ai titoli abilitativi, con la disciplina dettagliata del permesso a costruire e della segnalazione certificata di inizio attività (Scia). Che sono i due titoli fondamentali per poter esercitare l’attività edilizia nel rispetto della legge.

Da tener presente che, secondo la giurisprudenza costituzionale, la definizione delle categorie di interventi edilizi a cui si collega il regime dei titoli abilitativi costituisce principio fondamentale della materia concorrente del “governo del territorio”, vincolando la legislazione regionale di dettaglio. Cosicché, pur non essendo precluso al legislatore regionale di esemplificare gli interventi edilizi che rientrano nelle definizioni statali, tale esemplificazione, per essere costituzionalmente legittima, deve essere coerente con le definizioni contenute nel testo unico dell’edilizia.

All’interno del Testo unico sull’edilizia, gli interventi edilizi (artt. 3 e 3-bis) sono suddivisi nelle seguenti categorie:

• manutenzione ordinaria,
• manutenzione straordinaria,
• restauro e di risanamento conservativo,
• ristrutturazione edilizia,
• nuova costruzione,
• ristrutturazione urbanistica,
• conservazione

L’unico punto di accesso per il privato interessato in relazione a tutte le vicende amministrative riguardanti l’intervento edilizio oggetto della richiesta di permesso o di segnalazione certificata di inizio attività è lo Sportello unico per l’edilizia (art. 5).

Edilizia libera (art.6)

Gli interventi eseguiti senza alcun titolo abilitativo – fatte salve le prescrizioni degli strumenti urbanistici comunali, e comunque nel rispetto delle altre normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell’attività edilizia e, in particolare, delle norme antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienico-sanitarie, di quelle relative all’efficienza energetica , di tutela dal rischio idrogeologico, nonché delle disposizioni contenute nel codice dei beni culturali e del paesaggio – sono:

• manutenzione ordinaria,
• installazione delle pompe di calore aria-aria di potenza termica utile nominale inferiore a 12 kW,
• eliminazione di barriere architettoniche che non comportino la realizzazione di ascensori esterni, o di manufatti che alterino la sagoma dell’edificio,
• opere temporanee per attività di ricerca nel sottosuolo a carattere geognostico (esclusa la ricerca di idrocarburi) eseguite in aree esterne al centro edificato,
• movimenti di terra strettamente pertinenti all’esercizio dell’attività agricola e le pratiche agro-silvopastorali,
• serre mobili stagionali, sprovviste di strutture in muratura, funzionali allo svolgimento dell’attività agricola,
• opere stagionali e quelle dirette a soddisfare obiettive esigenze, contingenti e temporanee, purché destinate ad essere immediatamente rimosse al cessare della temporanea necessità e, comunque, entro un termine non superiore a centottanta giorni,
• opere di pavimentazione e di finitura di spazi esterni, anche per aree di sosta,
• pannelli solari, fotovoltaici, a servizio degli edifici, al di fuori della zona A),
• aree ludiche senza fini di lucro ed elementi di arredo delle aree pertinenziali degli edifici.

Le regioni a statuto ordinario possono estendere la disciplina delle attività libere a interventi edilizi ulteriori (cioè logicamente connessi e coerenti) rispetto a quelli previsti dal Tue.

La Comunicazione di inizio lavori asseverata (art. 6-bis)

Gli interventi edilizi non riconducibili all’attività libera, né al permesso di costruire e alla segnalazione certificata di inizio attività in alternativa al permesso di costruire, sono realizzabili previa comunicazione, da parte dell’interessato all’amministrazione competente, dell’elaborato progettuale e l’inizio dei lavori asseverata da un tecnico abilitato. Il quale attesta, sotto la propria responsabilità, che i lavori:

• sono conformi agli strumenti urbanistici approvati e ai regolamenti edilizi vigenti,
• sono compatibili con la normativa in materia sismica e con quella sul rendimento energetico nell’edilizia e che non vi è interessamento delle parti strutturali dell’edificio.

La comunicazione contiene anche i dati identificativi dell’impresa alla quale si intende affidare la realizzazione dei lavori.

Cosa stabilisce il Testo unico sull’edilizia riguardo al permesso di costruire (artt. 10-21)

Costituiscono interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio e sono subordinati a permesso di costruire:

• gli interventi di nuova costruzione;
• gli interventi di ristrutturazione urbanistica;
• gli interventi di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente, nei casi in cui comportino anche modifiche della volumetria complessiva degli edifici ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti della destinazione d’uso, nonché gli interventi che comportino modificazioni della sagoma o della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti di immobili sottoposti a tutela paesaggistica.

Nel permesso di costruire sono indicati i termini di inizio (un anno) e di ultimazione dei lavori (tre anni).  Decorsi tali termini il permesso decade di diritto per la parte non eseguita.

il rilascio del permesso di costruire comporta la corresponsione di un contributo commisurato all’incidenza degli oneri di urbanizzazione nonché al costo di costruzione.

Qualora le esigenze di urbanizzazione possano essere soddisfatte con una modalità semplificata, è possibile
il rilascio di un permesso di costruire convenzionato previa con delibera del consiglio comunale (art. 28-bis).

La Segnalazione certificata di inizio attività (artt. 22-23-bis)

Sono realizzabili mediante la segnalazione certificata di inizio di attività (Scia):

• gli interventi di manutenzione straordinaria, qualora riguardino le parti strutturali dell’edificio o i prospetti;
• gli interventi di restauro e di risanamento conservativo, qualora riguardino le parti strutturali dell’edificio;
• gli interventi di ristrutturazione edilizia diversi da quelli soggetti a permesso di costruire;
• le varianti a permessi di costruire che
  – non incidono sui parametri urbanistici e sulle volumetrie, che non modificano la destinazione d’uso e la categoria edilizia, non alterano la sagoma dell’edificio qualora sottoposto a vincolo, e non violano le eventuali prescrizioni contenute nel permesso di costruire;
  – non configurano una variazione essenziale, a condizione che siano conformi alle prescrizioni urbanistico-edilizie.

Le regioni a statuto ordinario con legge possono ampliare o ridurre l’ambito applicativo di queste disposizioni.

Gli interventi con Scia

In alternativa al permesso di costruire, possono essere realizzati mediante Scia:

• gli interventi di ristrutturazione;
• gli interventi di nuova costruzione o di ristrutturazione urbanistica disciplinati da piani attuativi che contengano precise disposizioni plano-volumetriche, tipologiche, formali e costruttive;
• gli interventi di nuova costruzione in diretta esecuzione di strumenti urbanistici generali
  recanti precise disposizioni plano-volumetriche.

La Scia è corredata dalle dichiarazioni, attestazioni e asseverazioni nonché dei relativi elaborati tecnici, e dall’indicazione dell’impresa cui si intende affidare i lavori ed è sottoposta al termine massimo di efficacia pari a tre anni. L’interessato è comunque tenuto a comunicare allo sportello unico la data di ultimazione dei lavori.

Mutamento d’uso urbanisticamente rilevante della destinazione d’uso (art. 23-ter)

E’ ogni forma di utilizzo dell’immobile o della singola unità immobiliare diversa da quella originaria, anche se non accompagnata dall’esecuzione di opere edilizie, purché tale da comportare l’assegnazione dell’immobile o dell’unità immobiliare considerati ad una diversa categoria funzionale tra:

• residenziale;
• turistico-ricettiva;
• produttiva e direzionale;
• commerciale;
• rurale.

L’infrastrutturazione digitale degli edifici (art. 135-bis)

L’obbligo di infrastrutturazione digitale, introdotto dal decreto legislativo n. 207 dell’8 novembre 2021, che recepisce la direttiva (UE) 2018/1972 sull’istituzione del Codice europeo delle comunicazioni elettroniche, riguarda tutti gli edifici:

• di nuova costruzione per i quali le domande di autorizzazione edilizia sono presentate dopo il 1° luglio 2015;
• che, a decorrere dal 1° luglio 2015, sono sottoposti a opere di ristrutturazione profonda o che comunque richiedano il rilascio di un permesso di costruire.

Gli edifici soggetti all’obbligo di infrastrutturazione digitale devono essere equipaggiati con:

a) un’infrastruttura fisica multiservizio passiva interna all’edificio, cioè il complesso delle installazioni presenti all’interno degli edifici contenenti reti di accesso cablate in fibra ottica con terminazione fissa o senza fili che permettono di fornire l’accesso ai servizi a banda ultra larga e di connettere il punto di accesso dell’edificio con il punto terminale di rete, costituita da adeguati spazi installativi e da impianti di comunicazione ad alta velocità in fibra ottica fino ai punti terminali di rete.
b) un punto di accesso, cioè il punto fisico, situato all’interno o all’esterno dell’edificio e accessibile alle imprese autorizzate a fornire reti pubbliche di comunicazione, che consente la connessione con l’infrastruttura interna all’edificio predisposta per i servizi di accesso in fibra ottica a banda ultra larga.

Etichetta per la segnalazione di agibilità

Gli edifici equipaggiati di infrastrutture digitali, per i quali la domanda di autorizzazione edilizia sia stata presentata prima del 1° gennaio 2022, possono beneficiare ai fini della cessione, dell’affitto o della vendita dell’immobile, dell’etichetta volontaria e non vincolante di ‘edificio predisposto alla banda ultra larga’, rilasciata da un tecnico abilitato.

Per i nuovi edifici nonché in caso di nuove opere che richiedono il rilascio di permesso di costruire, per i quali la domanda di autorizzazione edilizia sia stata presentata dopo la data del 1° gennaio 2022, l’adempimento degli obblighi di equipaggiamento digitale degli edifici è attestato dall’etichetta necessaria di “edificio predisposto alla banda ultra larga”, rilasciata da un tecnico abilitato per gli impianti e secondo quanto previsto dalle Guide CEI 306-2, CEI 306-22 e 64-100/1, 2 e 3, su istanza del soggetto che ha richiesto il rilascio del permesso di costruire o di altro soggetto interessato.

Tale attestazione è necessaria ai fini della segnalazione certificata di agibilità. Il Comune entro 90 giorni dalla ricezione della segnalazione è tenuto a comunicare i dati relativi agli edifici infrastrutturali al Sistema Informativo Nazionale Federato delle Infrastrutture (SINFI).

L’agibilità degli edifici (art. 24-26)

La sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico, infrastrutturazione digitale degli edifici e degli impianti negli stessi installati, la conformità dell’opera al progetto presentato e la sua agibilità vanno attestati mediante segnalazione certificata, da inviare entro quindici giorni dall’ultimazione dei lavori di finitura degli interventi di:

• nuove costruzioni;
• ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali;
• interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico.

La presentazione della segnalazione certificata di agibilità non impedisce l’esercizio del potere di dichiarazione di inagibilità di un edificio o di parte di esso.

Le tolleranze costruttive (art. 34-bis)

La legge n. 120/2020 (decreto semplificazioni) ha introdotto nel Testo unico edilizia la previsione che “il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro il limite del 2 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo.

Vigilanza, responsabilità e sanzioni nel Testo unico sull’edilizia

La vigilanza sull’attività urbanistico-edilizia nel territorio comunale è esercitata dal dirigente o responsabile del competente ufficio comunale, il quale, quando accerta l’inizio o l’esecuzione di opere eseguite senza titolo su aree assoggettate a vincolo di inedificabilità, o destinate ad opere e spazi pubblici o ad interventi di edilizia residenziale pubblica, nonché in tutti i casi di difformità dalle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici, provvede alla demolizione e al ripristino dello stato dei luoghi (art. 27).

Il titolare del permesso di costruire, il committente e il costruttore sono responsabili della conformità delle opere alla normativa urbanistica, alle previsioni di piano nonché, unitamente al direttore dei lavori, a quelle del permesso e alle modalità esecutive. Essi sono tenuti al pagamento delle sanzioni pecuniarie e solidalmente alle spese per l’esecuzione in danno, in caso di demolizione delle opere abusivamente realizzate, salvo che dimostrino di non essere responsabili dell’abuso (art. 29).

Le sanzioni pecuniarie

• La mancata comunicazione asseverata dell’inizio dei lavori comporta la sanzione pecuniaria pari a 1.000 euro,
• la mancata presentazione della segnalazione di agibilità comporta l’applicazione della sanzione amministrativa pecuniaria da euro 77 a euro 464;
• la realizzazione di interventi edilizi in assenza della o in difformità dalla Scia comporta la sanzione pecuniaria pari al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile conseguente alla realizzazione degli interventi stessi e comunque in misura non inferiore a 516 euro;
• la realizzazione in assenza di Scia di  interventi di restauro e di risanamento conservativo su immobili vincolati, l’autorità competente può ordinare la restituzione in pristino a cura e spese del responsabile ed irroga una sanzione pecuniaria da 516 a 10329 euro (art. 37).

Demolizione e ripristino

Gli interventi eseguiti in totale difformità dal permesso di costruire – cioè la realizzazione di un organismo edilizio integralmente diverso per caratteristiche tipologiche, planovolumetriche o di utilizzazione da quello oggetto del permesso stesso, ovvero l’esecuzione di volumi edilizi oltre i limiti indicati nel progetto e tali da costituire un organismo edilizio o parte di esso con specifica rilevanza ed autonomamente utilizzabile – comportano la demolizione e il ripristino dello stato dei luoghi a spese del responsabile dell’abuso.

Se il responsabile dell’abuso non provvede, il bene e l’area di sedime sono acquisiti di diritto gratuitamente al patrimonio del comune. In caso di inottemperanza, il responsabile è punto con una sanzione amministrativa pecuniaria di importo compreso tra 2.000 euro e 20.000 euro.

L’accertamento di conformità (art. 36)

In caso di interventi realizzati in assenza di permesso di costruire, o in difformità da esso, o in assenza di Scia o in difformità da essa, fino alla scadenza dei termini e comunque fino all’irrogazione delle sanzioni amministrative, il responsabile dell’abuso, o l’attuale proprietario dell’immobile, possono ottenere il permesso in sanatoria se l’intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda. Il rilascio del permesso in sanatoria è subordinato al pagamento, a titolo di oblazione, del contributo di costruzione in misura doppia .

Sanzioni penali (art. 44)

•  l’ammenda fino a 10329 euro per l’inosservanza delle norme, prescrizioni e modalità esecutive nonché dai regolamenti edilizi, dagli strumenti urbanistici e dal permesso di costruire;
• l’arresto fino a due anni e l’ammenda da 5164 a 51645 euro nei casi di esecuzione dei lavori in totale difformità o assenza del permesso o di prosecuzione degli stessi nonostante l’ordine di sospensione;
• l’arresto fino a due anni e l’ammenda da 15493 a 51645 euro nel caso di lottizzazione abusiva di terreni a scopo edilizio. La stessa pena si applica anche nel caso di interventi edilizi nelle zone sottoposte a vincolo storico, artistico, archeologico, paesistico, ambientale, in variazione essenziale, in totale difformità o in assenza del permesso.

Esclusione dalle agevolazioni fiscali (art. 49)

Gli interventi abusivi realizzati in assenza di titolo o in contrasto con lo stesso, ovvero sulla base di un titolo successivamente annullato, non beneficiano delle agevolazioni fiscali né di contributi o altre provvidenze dello Stato o di enti pubblici.

La normativa tecnica nel Testo unico edilizia

Il principio generale è che in tutti i comuni le costruzioni sia pubbliche sia private debbono essere realizzate in osservanza delle norme tecniche riguardanti i vari elementi costruttivi fissate con decreti del Ministro per le infrastrutture e i trasporti.

I sistemi costruttivi con cui gli edifici possono essere costruiti sono:

• struttura intelaiata in cemento armato normale o
• precompresso, acciaio o sistemi combinati dei predetti materiali;
• struttura a pannelli portanti;
• struttura in muratura;
• struttura in legname.

La seconda parte del Tue contiene in particolare:

• la disciplina delle opere di conglomerato cementizio armato, normale e precompresso e a struttura metallica (Capo II);
• le disposizioni per favorire il superamento e l’eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici pubblici, privati e privati aperti al pubblico (Capo III);
• i provvedimenti per le costruzioni con particolari prescrizioni per le zone sismiche (Capo IV);
• le norme per la sicurezza degli impianti (Capo V), abrogate dalla legge n. 17 del 6 febbraio 2007, a seguito dell’entrata in vigore del dm 37/2008 sulla conformità degli impianti;
• le norme per il contenimento del consumo di energia negli edifici (Capo VI).

Modifiche al Testo unico sull’edilizia

Il testo del Tue è stato modificato da:

• legge n.166 del 2002,
• decreto legislativo n. 301 del 2002,
• decreto legge n. 269 del 2003 convertito dalla legge n. 326 del 2003,
• decreto legge n. 300 del 2006 convertito dalla legge n. 17 del 2007,
• decreto legge n. 69 del 2013 convertito dalla legge n. 98 del 2013,
• decreto legge n. 133 del 2014 convertito dalla legge n. 164 del 2014,
• decreto legislativo n. 222 del 2016,
• decreto legge n. 76 del 2020 convertito dalla legge n. 120 del 2020,
• decreto legislativo n. 207 del 2021.

Dpr n. 380 del 6 giugno 2001