Guida ai requisiti per il bonus ristrutturazioni 2020

È possibile detrarre dall’Irpef (l’imposta sul reddito delle persone fisiche) una parte dei costi sostenuti per ristrutturare le abitazioni e le parti comuni degli edifici residenziali situati nel territorio dello Stato. Ecco i temi e le accortezze da seguire per un utilizzo completo del bonus ristrutturazioni. In proroga per il 2021. Partiamo con i dati cristallizzati per poi esaminare l’innesto del Superbonus.

Cosa rientra nel bonus ristrutturazioni?
Come ottenere il bonus ristrutturazioni 2020?
Quanto si può scaricare per spese di ristrutturazione?
Come funziona il Superbonus 110% sulle ristrutturazioni?
Quali sono i lavori di ristrutturazione detraibili?
Quali sono gli interventi di ristrutturazione edilizia?

Cosa rientra nel bonus ristrutturazioni?

1. Singole unità abitative

Per i lavori effettuati sulle singole unità abitative è possibile usufruire delle seguenti detrazioni:

• 50% delle spese sostenute (bonifici effettuati) dal 26 giugno 2012 al 31 dicembre 2019. Con un limite massimo di spesa di 96.000 euro per ciascuna unità immobiliare;
• 36%, con il limite massimo di spesa di 48.000 euro per unità immobiliare, delle somme che saranno pagate dal 1° gennaio 2020.

L’agevolazione può essere richiesta per le spese sostenute nell’anno, secondo il criterio di cassa. E va suddivisa fra tutti i contribuenti che possiedono o detengono, sulla base di un titolo idoneo, l’immobile sul quale sono effettuati gli interventi.

L’agevolazione spetta non soltanto ai proprietari degli immobili ma anche ai titolari di diritti reali/personali di godimento sugli immobili oggetto degli interventi e che ne sostengono le relative spese:

• proprietari o nudi proprietari,
• titolari di un diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione o superficie),
• locatari o comodatari,
• soci di cooperative divise e indivise,
• imprenditori individuali, per gli immobili non rientranti fra i beni strumentali o merce,
• soggetti che producono redditi in forma associata (società semplici, in nome collettivo, in accomandita semplice e soggetti a questi equiparati, imprese familiari), alle stesse condizioni previste per gli imprenditori individuali.

2. Parti condominiali

Per la ristrutturazione delle parti comuni di edifici condominiali spettano le seguenti detrazioni:

• 50% delle spese sostenute (bonifici effettuati dall’amministratore) dal 26 giugno 2012 al 31 dicembre 2019, con un limite massimo di spesa di 96.000 euro per ciascuna unità immobiliare;
• 36%, con il limite massimo di spesa di 48.000 euro per unità immobiliare, delle somme che saranno pagate dal 1° gennaio 2020.

Per parti comuni si intendono quelle riferibili a più unità immobiliari funzionalmente autonome, a prescindere dall’esistenza di più proprietari.

Come ottenere il bonus ristrutturazioni 2020?

È sufficiente indicare nella dichiarazione dei redditi i dati catastali identificativi dell’immobile. E, se i lavori sono effettuati dal detentore, gli estremi di registrazione dell’atto che ne costituisce titolo e gli altri dati richiesti per il controllo della detrazione.

Comunicazione alla Asl

Deve essere inviata all’Azienda sanitaria locale competente per territorio una comunicazione (con raccomandata A.R. o altre modalità stabilite dalla Regione) con le seguenti informazioni:

• generalità del committente dei lavori e ubicazione degli stessi,
• natura dell’intervento da realizzare,
• dati identificativi dell’impresa esecutrice dei lavori con esplicita assunzione di responsabilità, da parte della medesima, in ordine al rispetto degli obblighi posti dalla vigente normativa in materia di sicurezza sul lavoro e contribuzione,
• data di inizio dell’intervento di recupero.

La comunicazione preliminare all’Asl non va fatta in tutti i casi in cui i decreti legislativi relativi alle condizioni di sicurezza nei cantieri non prevedono tale obbligo.

Comunicazione all’Enea

Per monitorare e valutare il risparmio energetico conseguito con la realizzazione degli interventi, vi è l’obbligo di trasmettere all’Enea le informazioni sui lavori effettuati. La trasmissione delle informazioni non riguarda tutti gli interventi ammessi alla detrazione, ma solo quelli che comportano risparmio energetico e utilizzo di fonti rinnovabili.

Per fruire della detrazione è necessario che i pagamenti siano effettuati con bonifico bancario o postale (anche “on line”), da cui risultino:

• causale del versamento, con riferimento alla norma (articolo 16-bis del Dpr 917/1986);
• codice fiscale del beneficiario della detrazione;
• codice fiscale o numero di partita Iva del beneficiario del pagamento.

Le spese che non è possibile pagare con bonifico (per esempio, oneri di urbanizzazione, diritti per concessioni, autorizzazioni e denunce di inizio lavori, ritenute fiscali sugli onorari dei professionisti, imposte di bollo) possono essere assolte con altre modalità.

Quando vi sono più soggetti che sostengono la spesa e tutti intendono fruire della detrazione, il bonifico deve riportare il numero di codice fiscale delle persone interessate al beneficio.

Per gli interventi realizzati sulle parti comuni condominiali, oltre al codice fiscale del condominio è necessario indicare quello dell’amministratore o di altro condomino che effettua il pagamento. Il contribuente, invece della documentazione necessaria, può utilizzare una certificazione rilasciata dall’amministratore del condominio. Documentazione in cui lo stesso attesti di avere adempiuto a tutti gli obblighi previsti e indichi la somma di cui il contribuente può tenere conto ai fini della detrazione.

Documenti da esibire

I contribuenti che usufruiscono dell’agevolazione devono conservare ed esibire, oltre alla ricevuta del bonifico, le fatture o le ricevute fiscali relative alle spese effettuate per la realizzazione dei lavori di ristrutturazione, intestati alle persone che fruiscono della detrazione.

Inoltre, il contribuente deve essere in possesso di:

• domanda di accatastamento, se l’immobile non è ancora censito;
• ricevute di pagamento dell’imposta comunale (Imu), se dovuta;
• delibera assembleare di approvazione dell’esecuzione dei lavori e tabella millesimale di ripartizione delle spese, per gli interventi sulle parti condominiali;
• dichiarazione di consenso all’esecuzione dei lavori del possessore dell’immobile, per gli interventi effettuati dal detentore dell’immobile, se diverso dai familiari conviventi;
• abilitazioni amministrative richieste dalla vigente legislazione edilizia in relazione alla tipologia di lavori da realizzare (concessioni, autorizzazioni, eccetera). O, se la normativa non prevede alcun titolo abilitativo, dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà in cui indicare la data di inizio dei lavori e attestare che gli interventi realizzati rientrano tra quelli agevolabili.

Quanto si può scaricare per spese di ristrutturazione?

Ciascun contribuente ha diritto a detrarre annualmente la quota spettante nei limiti dell’Irpef dovuta per l’anno in questione. Non è ammesso il rimborso di somme eccedenti l’imposta. Ad esempio, se la quota annua detraibile è di 1.200 euro e l’Irpef (trattenuta dal sostituto d’imposta o comunque da pagare con la dichiarazione dei redditi) nell’anno in questione ammonta a 1.000 euro, la parte residua della quota annua detraibile (200 euro) non può essere recuperata in alcun modo. L’importo eccedente, infatti, non può essere richiesto a rimborso né conteggiato in diminuzione dell’imposta dovuta per l’anno successivo.

La detrazione deve essere ripartita in 10 quote annuali di pari importo, nell’anno in cui è sostenuta la spesa e in quelli successivi. Il contribuente che, pur avendone diritto, non ha usufruito dell’agevolazione in uno o più anni (ad esempio, per incapienza o perché esonerato dalla presentazione della dichiarazione dei redditi), nei successivi periodi d’imposta può comunque beneficiare della detrazione, indicando in dichiarazione il numero della rata corrispondente.

Come funziona il Superbonus 110% sulle ristrutturazioni?

La detrazione del 110 per cento delle spese (Superbonus), si aggiunge a quelle spettanti per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio e riqualificazione energetica degli edifici. Ed è riconosciuta per le spese documentate e rimaste a carico del contribuente, sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021, in regime di prorogatio fino al 2022 con la Legge di Bilancio 2021, sostenute per:

a) interventi “trainanti”:

• isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate che interessano l’involucro degli edifici, compresi quelli unifamiliari, con un’incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda dell’edificio medesimo o dell’unità immobiliare sita all’interno di edifici plurifamiliari che sia funzionalmente indipendente e disponga di uno o più accessi autonomi dall’esterno;
• sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti centralizzati per il riscaldamento, e/o il raffrescamento e/o la fornitura di acqua calda sanitaria sulle parti comuni degli edifici, o con impianti per il riscaldamento, e/o il raffrescamento e/o la fornitura di acqua calda sanitaria sugli edifici unifamiliari o sulle unità immobiliari site all’interno di edifici plurifamiliari che siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi dall’esterno;
• interventi antisismici (cd. sismabonus).

b) interventi “trainati” (cioè eseguiti congiuntamente con almeno uno degli interventi trainanti):

• installazione di infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici;
• efficientamento energetico rientrante nell’ecobonus, nei limiti di spesa previsti dalla legislazione vigente per ciascun intervento;
• installazione di impianti solari fotovoltaici connessi alla rete elettrica sugli edifici;
• installazione contestuale o successiva di sistemi di accumulo integrati negli impianti solari fotovoltaici agevolati.

Opzioni

È possibile optare, in luogo della fruizione diretta della detrazione, per un contributo anticipato sotto forma di sconto dai fornitori dei beni o servizi (cd. sconto in fattura). O, in alternativa, per la cessione del credito corrispondente alla detrazione spettante.

Per esercitare l’opzione per lo sconto o la cessione, il contribuente deve acquisire:

• il visto di conformità dei dati relativi alla documentazione che attesta la sussistenza dei presupposti che danno diritto alla detrazione d’imposta, rilasciato dagli intermediari abilitati alla trasmissione telematica delle dichiarazioni (dottori commercialisti, ragionieri, periti commerciali e consulenti del lavoro) nonché dai CAF;
• la asseverazione tecnica relativa agli interventi di efficienza energetica e di riduzione del rischio sismico, – da parte, rispettivamente, dei tecnici abilitati al rilascio delle certificazioni energetiche e dai professionisti incaricati della progettazione strutturale, direzione dei lavori delle strutture e collaudo statico per gli interventi finalizzati alla riduzione del rischio sismico – che certifichi il rispetto dei requisiti tecnici necessari ai fini delle agevolazioni fiscali e la congruità delle spese sostenute in relazione agli interventi agevolati. In accordo ai previsti decreti ministeriali.

Indipendentemente dalla data di avvio degli interventi cui le spese si riferiscono, per l’applicazione dell’aliquota corretta occorre fare riferimento:

• alla data dell’effettivo pagamento (criterio di cassa) per le persone fisiche, gli esercenti arti e professioni e gli enti non commerciali;
• alla data di ultimazione della prestazione, indipendentemente dalla data dei pagamenti, per le imprese individuali, le società e gli enti commerciali (criterio di competenza).

La cessione del credito di imposta corrispondente al bonus ristrutturazioni, in alternativa alla fruizione diretta delle detrazioni,  può essere esercitata anche per le rate residue, ma deve riferirsi a tutte le rate restanti ed è irrevocabile.
Il credito può essere ceduto a familiari (persone fisiche, anche esercenti attività di lavoro autonomo o d’impresa, società ed enti), senza limitazioni particolari sui soggetti che possono riceverlo e senza la necessità di verificare il collegamento con il rapporto che ha dato origine alla detrazione, ma solo se le spese per i lavori sono state sostenute negli anni 2020 e 2021. Se le spese sono state sostenute prima del 2020, non è possibile optare per la cessione del credito. Per le spese sostenute nel 2020, il termine per comunicare in via telematica la cessione del credito è stato prorogato al 31 marzo 2021.

Documenti da trasmettere

Una copia dell’asseverazione riferita agli interventi di efficientamento energetico è trasmessa esclusivamente per via telematica all’Agenzia nazionale per le nuove tecnologie, l’energia e lo sviluppo economico sostenibile (Enea) secondo le modalità stabilite dal decreto del Ministro dello sviluppo economico.

Quali sono i lavori di ristrutturazione detraibili?

1. Singole unità immobiliari su immobili residenziali di qualsiasi categoria catastale, anche rurali e sulle loro pertinenze:

• manutenzione straordinaria (le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici e per realizzare ed integrare i servizi igienico/sanitari e tecnologici. Sempre che non vadano a modificare la volumetria complessiva degli edifici e non comportino mutamenti delle destinazioni d’uso);
• restauro e risanamento conservativo (gli interventi finalizzati a conservare l’immobile e assicurarne la funzionalità per mezzo di un insieme di opere che, rispettandone gli elementi tipologici, formali e strutturali, ne consentono destinazioni d’uso con esso compatibili);
• interventi relativi all’adozione di misure finalizzate a prevenire il rischio del compimento di atti illeciti da parte di terzi (per esempio, furto, aggressione, sequestro di persona e ogni altro reato la cui realizzazione comporti la lesione di diritti giuridicamente protetti);
• ristrutturazione edilizia: interventi necessari alla ricostruzione o al ripristino dell’immobile danneggiato a seguito di eventi calamitosi, a condizione che sia stato dichiarato lo stato di emergenza;
• interventi finalizzati alla cablatura degli edifici e al contenimento dell’inquinamento acustico;
• eliminazione delle barriere architettoniche, aventi a oggetto ascensori e montacarichi;
• interventi effettuati per il conseguimento di risparmi energetici, con particolare riguardo all’installazione di impianti basati sull’impiego delle fonti rinnovabili di energia;
• realizzazione di ogni strumento che, attraverso la comunicazione, la robotica e ogni altro mezzo di tecnologia più avanzata, sia idoneo a favorire la mobilità interna ed esterna all’abitazione per le persone con disabilità gravi;
• interventi per l’adozione di misure antisismiche, con particolare riguardo all’esecuzione di opere per la messa in sicurezza statica sulle parti strutturali degli edifici o complessi di edifici collegati strutturalmente e comprendere interi edifici;
• interventi di bonifica dall’amianto e di esecuzione di opere volte a evitare gli infortuni domestici.

Non sono ammessi gli interventi di manutenzione ordinaria (spettanti solo per i lavori condominiali). A meno che non facciano parte di un intervento più vasto di ristrutturazione.

2. Parti condominiali e bonus ristrutturazioni

Le parti comuni interessate sono:

• il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d’ingresso, i vestiboli, i portici, i cortili, tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune;
• i locali per la portineria e per l’alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi o per altri simili servizi in comune;
• le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all’uso e al godimento comune. Come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, le fognature, eccetera.

Per gli interventi effettuati sulle parti comuni degli edifici residenziali, la detrazione spetta a ogni singolo condomino in base alla quota millesimale di proprietà o dei diversi criteri applicabili.

Gli interventi sulle parti comuni degli edifici residenziali, per i quali ogni condomino può richiedere la detrazione, sono:

• manutenzione ordinaria,
• manutenzione straordinaria,
• restauro e risanamento conservativo,
• ristrutturazione edilizia.

Quando gli interventi di ristrutturazione sono realizzati su immobili residenziali adibiti promiscuamente all’esercizio di un’attività commerciale, dell’arte o della professione, la detrazione spetta nella misura ridotta del 50%.

Quali sono gli interventi di ristrutturazione edilizia?

Tra gli interventi di ristrutturazione edilizia sono compresi quelli rivolti a trasformare un fabbricato mediante un insieme di opere che possono portare a un fabbricato del tutto o in parte diverso dal precedente.

Esempi di ristrutturazione edilizia:

• demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria dell’immobile preesistente,
• modifica della facciata,
• realizzazione di una mansarda o di un balcone,
• trasformazione della soffitta in mansarda o del balcone in veranda,
• apertura di nuove porte e finestre,
• costruzione dei servizi igienici in ampliamento delle superfici e dei volumi esistenti.

L’Agenzia delle entrate ha chiarito che:

• per la demolizione e ricostruzione con ampliamento, la detrazione non spetta in quanto l’intervento si considera, nel suo complesso, una “nuova costruzione”;
• se la ristrutturazione avviene senza demolire l’edificio esistente e con ampliamento dello stesso, la detrazione spetta solo per le spese riguardanti la parte esistente. In quanto l’ampliamento configura, comunque, una “nuova costruzione”.