La prassi da seguire per il trasferimento del bonus ristrutturazioni

Panoramica completa del bonus ristrutturazioni: dai requisiti al trasferimento. Ecco la prassi indicata dall’Agenzia delle Entrate

Aspetti generali

Dall’imposta lorda si può detrarre un importo pari al 36 per cento (elevato, dal 26 giugno 2012, al 50 per cento) delle spese sostenute per interventi di recupero del patrimonio edilizio realizzati su parti comuni di edifici residenziali e su singole unità immobiliari residenziali di qualsiasi categoria catastale e relative pertinenze.

La detrazione, introdotta dall’art. 1, comma 1, della legge n. 449 del 27 dicembre 1997, è stata resa permanente dall’art. 4 del decreto-legge n. 201 del 6 dicembre 2011, convertito con modificazioni dalla legge n. 214 del 22 dicembre 2011, che ha previsto l’introduzione nel Tuir dell’art. 16-bis.

La detrazione è ripartita in 10 rate annuali di pari importo. In applicazione del criterio di cassa, la detrazione spetta nel periodo in cui le spese sono sostenute. La detrazione compete anche se il pagamento delle spese è eseguito in un periodo d’imposta antecedente a quello in cui sono iniziati i lavori o successivo a quello in cui i lavori sono completati.

Bonus ristrutturazioni requisiti: Interventi agevolabili

Gli interventi edilizi agevolabili, sotto il profilo tecnico e nei loro contenuti, sono classificati e dettagliatamente definiti dall’art. 3 del dpr n. 380 del 2001. Per gli interventi effettuati sulle parti comuni, la detrazione spetta per le spese di:

• manutenzione ordinaria (lett. a);
• manutenzione straordinaria (lett. b);
• restauro e di risanamento conservativo (lett. c);
• ristrutturazione edilizia (lett. d).

Per gli interventi effettuati sulle singole unità immobiliari e/o sulle relative pertinenze, la detrazione compete per le medesime spese, ad eccezione di quelle relative alla manutenzione ordinaria. L’agevolazione è riferita ad interventi eseguiti su singole unità immobiliari residenziali, di qualsiasi categoria catastale, anche rurali e sulle loro pertinenze, accatastate o in via di accatastamento. Gli interventi devono essere eseguiti su edifici esistenti e non devono realizzare una nuova costruzione.

Unica eccezione è rappresentata dalla realizzazione di autorimesse o posti auto pertinenziali. Gli interventi previsti in ciascuna delle categorie edilizie sopra richiamate sono, di norma, integrati o correlati ad interventi di categorie diverse; ad esempio, negli interventi di manutenzione straordinaria sono necessarie, per completare l’intervento edilizio nel suo insieme, opere di pittura e finitura ricomprese in quelle di manutenzione ordinaria. Pertanto, al fine dell’esatta individuazione degli interventi da realizzare e della puntuale applicazione delle disposizioni agevolative, occorre tener conto del carattere assorbente della categoria “superiore” rispetto a quella “inferiore”.

Unità collabenti

La detrazione spetta anche in caso di interventi effettuati su edifici classificati nella categoria catastale F/2 (“unità collabenti”) o F/4 (“unità in corso di definizione”), purché dal titolo abilitativo che autorizza i lavori risulti che le opere edilizie consistono in un intervento di conservazione del patrimonio edilizio esistente e non in un intervento di nuova costruzione e che, al termine degli stessi, l’immobile sia accatastato come residenziale. Ciò in quanto le unità collabenti, pur trattandosi di categoria riferita a fabbricati totalmente o parzialmente inagibili e non produttivi di reddito, sono manufatti già costruiti e individuati catastalmente.

Demolizione e ricostruzione

L’art. 3, comma 1, lett. d), del dpr n. 380 del 2001, così come riformulato dall’art. 30, comma 1, lett. a), del decreto-legge n. 69 del 21 giugno 2013, convertito con modificazioni dalla legge n. 98 del 9 agosto 2013, ridefinisce la fattispecie degli interventi di ristrutturazione edilizia eliminando, in ordine agli interventi effettuati fino al 16 luglio 2020, il riferimento al rispetto della “sagoma” per gli interventi di demolizione e successiva ricostruzione ed imponendo il solo rispetto della volumetria preesistente, fatte salve le innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica.

La detrazione è ammessa anche se l’intervento di ristrutturazione edilizia consistente nella demolizione e ricostruzione comporti anche lo spostamento di lieve entità rispetto al sedime originario. Con riferimento agli interventi di ristrutturazione edilizia effettuati fino al 16 luglio 2020 è dunque possibile aumentare la superficie utile, ma non il volume preesistente.

Nell’ipotesi di ristrutturazione con demolizione e ricostruzione, effettuata fino al 16 luglio 2020, la detrazione compete solo in caso di fedele ricostruzione, nel rispetto della volumetria dell’edificio preesistente (fatte salve le sole innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica; conseguentemente, in caso di demolizione e ricostruzione con ampliamento della volumetria preesistente, la detrazione non spetta in quanto l’intervento si considera, nel suo complesso, una “nuova costruzione”.

Per gli interventi effettuati dal 17 luglio 2020, rientrano nella ristrutturazione edilizia gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversi sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, con le innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica, per l’applicazione della normativa sull’accessibilità, per l’istallazione di impianti tecnologici e per l’efficientamento energetico. L’intervento può prevedere altresì, nei soli casi espressamente previsti dalla legislazione vigente o dagli strumenti urbanistici comunali, incrementi di volumetria anche per promuovere interventi di rigenerazione urbana.

Bonus ristrutturazioni e requisiti degli immobili

Rimane fermo che, con riferimento a immobili:

• sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio,
•  quelli ubicati nelle zone omogenee A di cui al decreto del Ministro per i lavori pubblici n. 1444 del 2 aprile 1968, o in zone a queste assimilabili in base alla normativa regionale e ai piani urbanistici comunali,
• nei centri e nuclei storici consolidati e negli ulteriori ambiti di particolare pregio storico e architettonico,

gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia soltanto ove siano mantenuti sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell’edificio preesistente e non siano previsti incrementi di volumetria.

Qualora la ristrutturazione avvenga senza demolizione dell’edificio esistente e con ampliamento dello stesso, la detrazione compete solo per le spese riferibili alla parte esistente in quanto l’ampliamento configura, comunque, una “nuova costruzione”. Tali criteri sono applicabili anche agli interventi di ampliamento previsti in attuazione del Piano Casa. Tale precisazione è ancora valida, in quanto tali modifiche riguardano il diverso caso in cui siano realizzati interventi edilizi di “demolizione e successiva ricostruzione” di edifici esistenti.

Il contribuente ha l’onere di mantenere distinte, in termini di fatturazione, le due tipologie di intervento (ristrutturazione e ampliamento) o, in alternativa, essere in possesso di un’apposita attestazione che indichi gli importi riferibili a ciascuna tipologia di intervento, rilasciata dall’impresa di costruzione o ristrutturazione ovvero dal direttore dei lavori sotto la propria responsabilità, utilizzando criteri oggettivi.

Ricostruzione o ripristino di immobile danneggiato a seguito di eventi calamitosi

Sono inclusi tutti gli interventi necessari alla ricostruzione o al ripristino di un immobile danneggiato a seguito di un evento calamitoso, indipendentemente dalla categoria edilizia alla quale appartengono, purché sia stato dichiarato lo stato di emergenza a seguito del verificarsi dell’evento. Posti auto pertinenziali, anche a proprietà comune La detrazione è riconosciuta per:

• interventi di realizzazione di parcheggi (autorimesse o posti auto, anche a proprietà comune), purché esista o venga creato un vincolo di pertinenzialità con un’unità immobiliare abitativa;
• l’acquisto di box e posti auto pertinenziali già realizzati dall’impresa costruttrice, per le sole spese imputabili alla realizzazione e a condizione che le stesse siano comprovate da apposita attestazione rilasciata dal venditore.

Autorimesse e posti auto

Per “realizzazione” di autorimesse o posti auto, si intendono, ai fini della detrazione, solo gli interventi di nuova costruzione. La detrazione, pertanto, non spetta se il box auto è venduto dall’impresa proprietaria di un edificio che ha effettuato l’intervento di ristrutturazione dell’immobile ad uso abitativo con cambio di destinazione d’uso. Costruzione del box pertinenziale Per usufruire dell’agevolazione per la realizzazione di nuovi posti auto e autorimesse anche di proprietà comune, gli stessi devono essere pertinenziali ad un’unità immobiliare ad uso abitativo.

In caso di costruzione, anche realizzata in economia, la detrazione compete limitatamente alle spese di realizzazione del box pertinenziale, che risultino documentate dal pagamento avvenuto mediante bonifico, anche se l’unità abitativa non sia stata ancora ultimata.

Il proprietario deve essere in possesso della seguente documentazione:

• concessione edilizia da cui risulti il vincolo di pertinenzialità con l’abitazione;
• bonifico bancario o postale per i pagamenti effettuati.

Acquisto di box pertinenziale

La detrazione può essere concessa anche, in caso di acquisto di un box, se ricorrono tutte le seguenti condizioni:

• vi sia la proprietà o un patto di vendita di cosa futura del parcheggio realizzato o in corso di realizzazione;
• vi sia un vincolo di pertinenzialità con un’unità abitativa di proprietà del contribuente oppure, se il parcheggio è in corso di costruzione, vi sia l’obbligo di creare un vincolo di pertinenzialità con un’abitazione;
• siano documentati dall’impresa costruttrice, anche se concessionaria del diritto di superficie sull’area pubblica, i costi imputabili alla sola realizzazione dei parcheggi che devono essere 323 tenuti distinti da quelli relativi ai costi accessori, non ammissibili al beneficio fiscale.

Acquistando contemporaneamente casa e box, la detrazione spetta limitatamente alle spese di realizzazione del box pertinenziale, il cui ammontare deve essere specificamente documentato. In caso di assegnazione di alloggi e di box auto pertinenziali da parte di cooperative edilizie di abitazione, la detrazione spetta anche per gli acconti pagati con bonifico dal momento di accettazione della domanda di assegnazione da parte del Consiglio di Amministrazione. Non rileva la circostanza che il rogito sia stipulato in un periodo d’imposta successivo, né il fatto che il verbale della delibera di assegnazione che ha formalizzato il vincolo pertinenziale non sia stato ancora registrato.

Per quanto concerne la sussistenza del vincolo pertinenziale, si prescinde dal fatto che gli immobili non siano ancora stati realizzati, purché la destinazione funzionale del box, al servizio dell’abitazione da realizzare, risulti dal contratto preliminare di assegnazione. Nell’ipotesi di acquisto effettuato unitamente all’abitazione, la detrazione può essere riconosciuta anche per i pagamenti effettuati prima ancora dell’atto notarile o in assenza di un preliminare d’acquisto registrato che indichino il vincolo pertinenziale, ma a condizione che tale vincolo risulti costituito e riportato nel contratto prima della presentazione della dichiarazione dei redditi nella quale il contribuente si avvale della detrazione.

Bonus ristrutturazioni requisiti: soggetti che possono fruire della detrazione

Possono fruire della detrazione tutti i contribuenti assoggettati all’imposta sul reddito delle persone fisiche, residenti o meno nel territorio dello Stato. La detrazione spetta ai soggetti che possiedono o detengono, sulla base di un titolo idoneo, gli immobili oggetto degli interventi, a condizione che ne sostengano le relative spese.

Tali soggetti sono:

• proprietari o nudi proprietari;
• titolari di un diritto reale di godimento quale usufrutto, uso, abitazione o superficie;
• soci di cooperative a proprietà divisa e indivisa;
• imprenditori individuali, per gli immobili non rientranti fra i beni strumentali o beni merce;
• soggetti indicati nell’art. 5 del Tuir, che producono redditi in forma associata (società semplici, in nome collettivo, in accomandita semplice e soggetti a questi equiparati, imprese familiari), alle stesse condizioni previste per gli imprenditori individuali;
• detentori (locatari, comodatari) dell’immobile;
• familiari conviventi;
• coniuge separato assegnatario dell’immobile intestato all’altro coniuge;
• conviventi di fatto di cui all’art. 1, commi 36 e 37, della legge n. 76 del 20 maggio 2016;
• futuro acquirente.

Bonus ristrutturazioni requisiti: Detentore

La detrazione spetta ai detentori dell’immobile a condizione che siano in possesso del consenso all’esecuzione dei lavori da parte del proprietario e che la detenzione dell’immobile risulti da un atto (contratto di locazione, anche finanziaria, o di comodato) regolarmente registrato al momento di avvio dei lavori o al momento del sostenimento delle spese ammesse alla detrazione se antecedente il predetto avvio.

La data di inizio dei lavori deve essere comprovata dai titoli abilitativi, se previsti, ovvero da una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà effettuata nei modi e nei termini previsti dal dpr n. 445 del 2000. Il consenso all’esecuzione dei lavori da parte del proprietario, invece, può essere acquisito in forma scritta anche successivamente all’inizio dei lavori a condizione, tuttavia, che sia formalizzato entro la data di presentazione della dichiarazione dei redditi nella quale si intende fruire della detrazione medesima.

Al fine di garantire la necessaria certezza ai rapporti tributari, la mancanza, al momento dell’inizio dei lavori, di un titolo di detenzione dell’immobile risultante da un atto registrato preclude il diritto alla detrazione, anche se si provvede alla successiva regolarizzazione.

Bonus ristrutturazioni requisiti: Soci di cooperative

La detrazione spetta ai soci di cooperative a proprietà divisa (in qualità di possessori), assegnatari di alloggi, e, previo consenso scritto della cooperativa che possiede l’immobile, ai soci di cooperative a proprietà indivisa (in qualità di detentori). Questi ultimi possono fruire della detrazione dal momento di accettazione della domanda di assegnazione da parte del Consiglio di Amministrazione, anche se il verbale di assegnazione non è sottoposto a registrazione.

La detrazione non spetta alla cooperativa edile formata dai proprietari delle unità immobiliari che hanno provveduto alla sua costituzione per avviare la ristrutturazione dello stabile. La persona fisica che non ha ancora acquisito lo status di socio della cooperativa a proprietà indivisa può fruire delle detrazioni relative alle spese per il recupero del patrimonio edilizio da lui sostenute in qualità di detentore dell’immobile (purché vi sia già stato il gradimento dell’organo amministrativo e sia stato immesso nella detenzione dell’immobile).

Bonus ristrutturazioni requisiti: Familiare convivente

La detrazione spetta al familiare convivente del possessore o detentore dell’immobile oggetto dell’intervento. Per familiari si intendono: il coniuge, i parenti entro il terzo grado e gli affini entro il secondo grado. Per fruire della detrazione non è necessario che i familiari abbiano sottoscritto un contratto di comodato essendo sufficiente che attestino, mediante una dichiarazione sostitutiva di atto notorio, di essere familiari conviventi.

Lo status di convivenza deve sussistere già al momento in cui si attiva la procedura ovvero, come sopra detto per i detentori, alla data di inizio dei lavori o al momento del sostenimento delle spese ammesse alla detrazione se antecedente all’avvio dei lavori. Lo status di convivenza, nonché la disponibilità dell’immobile richiesti al momento del sostenimento delle spese che danno diritto alla detrazione, non è necessario che permangano per l’intero periodo di fruizione della detrazione stessa.

La detrazione spetta al familiare per i costi sostenuti per gli interventi effettuati su una qualsiasi delle abitazioni in cui si esplica la convivenza, indipendentemente dalla ubicazione della stessa, purché tale immobile risulti a disposizione. Ai fini della detrazione, si considera a disposizione anche l’immobile oggetto di ordinanze sindacali di sgombero, in quanto inagibile totalmente o parzialmente per cause di forza maggiore (ad esempio, a causa di un evento sismico o calamitoso).

La detrazione non compete, quindi, per le spese riferite ad immobili a disposizione di altri familiari (ad esempio, il marito non può fruire della detrazione per le spese di ristrutturazione di un immobile di proprietà della moglie dato in comodato alla figlia) o di terzi. Non è invece richiesto che l’immobile oggetto dell’intervento sia adibito ad abitazione principale del proprietario o del familiare convivente. Ferme restando le altre condizioni, la detrazione spetta anche se le abilitazioni comunali all’esecuzione dei lavori sono intestate al proprietario dell’immobile e non al familiare che usufruisce della detrazione.

Bonus ristrutturazioni requisiti: Convivente di fatto

Per le spese sostenute a decorrere dal 1° gennaio 2016, la detrazione spetta al convivente di fatto del possessore o detentore dell’immobile anche in assenza di un contratto di comodato. La disponibilità dell’immobile da parte del convivente risulta, infatti, insita nella stabile convivenza che si esplica ai sensi dell’art. 1, commi 36 e 37, della l. n. 76 del 2016.

Il convivente di fatto che sostiene le spese di recupero del patrimonio edilizio, nel rispetto delle condizioni previste dal richiamato art. 16-bis del Tuir, può, quindi, fruire della detrazione alla stregua di quanto chiarito per i familiari conviventi.  Poiché, ai fini dell’accertamento della “stabile convivenza”, la l. n. 76 del 2016 richiama il concetto di famiglia anagrafica, tale status può risultare dai registri anagrafici o essere oggetto di autocertificazione resa ai sensi dell’art. 47 del dpr n. 445 del 2000.

Bonus ristrutturazioni requisiti: Futuro acquirente

La detrazione spetta al futuro acquirente, nel rispetto di tutte le altre condizioni previste, se è stato stipulato un contratto preliminare di vendita dell’immobile regolarmente registrato. Più in generale, il promissario acquirente di un box pertinenziale o di un immobile facente parte di un edificio interamente ristrutturato, di cui all’art. 16-bis, comma 3, del Tuir, o di un immobile sul quale intende effettuare i lavori di recupero del patrimonio edilizio, può beneficiare della detrazione per gli importi versati in acconto sull’acquisto dell’immobile o versati per i lavori di ristrutturazione, a condizione che alla data di presentazione della dichiarazione dei redditi nella quale il contribuente si avvale della detrazione siano stati registrati il preliminare di acquisto o il rogito.

Occorre, altresì, che il promissario acquirente sia stato immesso nel possesso dell’immobile ed esegua gli interventi a proprio carico. Non è richiesta l’autorizzazione ad eseguire i lavori da parte del promittente venditore che può ritenersi implicitamente accordata in conseguenza dell’anticipata immissione nel possesso dell’immobile. La detrazione spetta al futuro acquirente, alle condizioni sopra precisate, anche nelle ipotesi in cui non si perfezioni l’acquisto.

Bonus ristrutturazioni requisiti: Lavori eseguiti in proprio

Il contribuente che esegue in proprio i lavori ha comunque diritto alla detrazione limitatamente alle spese sostenute per l’acquisto dei materiali utilizzati, che può avvenire anche precedentemente all’inizio dei lavori.

Bonus ristrutturazioni requisiti: Condominio

Il condominio negli edifici costituisce una particolare forma di comunione in cui coesiste una proprietà individuale dei singoli condomini, costituita dall’appartamento o altre unità immobiliari accatastate separatamente (box, cantine, ecc.), ed una comproprietà sui beni comuni dell’immobile. Il condominio può svilupparsi, ad esempio, sia in senso verticale (edificio condominiale a più piani) sia in senso orizzontale (residence composti da villette mono o bifamiliari con più servizi in comune quali, ad esempio, strade interne, illuminazione, ecc.). Si tratta di una comunione forzosa, non soggetta a scioglimento, in cui il condomino non può, rinunciando al diritto sulle cose comuni, sottrarsi al sostenimento delle spese per la loro conservazione e sarà comunque tenuto a parteciparvi in proporzione ai millesimi di proprietà.

Per quanto riguarda l’individuazione delle parti comuni interessate dall’agevolazione, è necessario far riferimento all’art. 1117 c.c. Sono parti comuni:

• il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d’ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e, in genere, tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune;
• i locali per la portineria e per l’alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi o per altri simili servizi in comune;
• le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all’uso e al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli acquedotti e, inoltre, le fognature e i canali di scarico, gli impianti per l’acqua, per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento e simili fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condòmini.

Il singolo condomino usufruisce della detrazione per i lavori effettuati sulle parti comuni degli edifici residenziali, in ragione dei millesimi di proprietà o dei diversi criteri applicabili ai sensi degli artt. 1123 e seguenti c.c. L’art. 1129, comma 1, c.c. prevede l’obbligo della nomina di un amministratore condominiale qualora i condòmini siano in numero superiore a otto.

Bonus ristrutturazioni requisiti: Compiti dell’amministratore

È l’amministratore che, per gli interventi sulle parti comuni, provvede all’indicazione dei dati del fabbricato in dichiarazione e, nella generalità dei casi, agli altri adempimenti relativi alla detrazione. In particolare, l’amministratore rilascia, in caso di effettivo pagamento delle spese da parte del condomino, una certificazione dalla quale risultano:

• le sue generalità ed il suo codice fiscale;
• gli elementi identificativi del condominio;
• l’ammontare delle spese sostenute nell’anno di riferimento;
• la quota parte millesimale imputabile al condomino.

L’amministratore deve, inoltre, conservare tutta la documentazione originale, al fine di esibirla a richiesta degli Uffici. In tali ipotesi, nella dichiarazione dei redditi, i singoli condomini devono limitarsi ad indicare il codice fiscale del condominio. Ai fini del riconoscimento del beneficio, nel caso di spese relative ad interventi sulle parti comuni, la detrazione compete con riferimento all’anno di effettuazione del bonifico bancario o postale da parte dell’amministratore o di altro soggetto incaricato e nel limite delle rispettive quote imputate ai singoli condomini e da questi ultimi effettivamente versate al condominio, anche anticipatamente o posticipatamente rispetto alla data di effettuazione del bonifico stesso ma, comunque, entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi.

Ai fini della detrazione relativa alle spese per gli interventi effettuati sulle parti comuni, nel caso in cui la certificazione dell’amministratore del condominio indichi i dati relativi ad un solo proprietario, mentre le spese per quel determinato alloggio sono state sostenute anche da altri, questi ultimi, qualora ricorrano tutte le altre condizioni che comportano il riconoscimento del diritto alla detrazione, possono fruirne a condizione che attestino sul documento rilasciato dall’amministratore, comprovante il pagamento della quota relativa alle spese, il loro effettivo sostenimento e la percentuale di ripartizione.

Ciò vale anche quando la spesa è sostenuta dal familiare convivente o dal convivente di fatto del proprietario dell’immobile, che può portare in detrazione le spese sostenute per i lavori condominiali. Sul documento rilasciato dall’amministratore, comprovante il pagamento della quota millesimale relativa alle spese in questione, il convivente deve indicare i propri estremi anagrafici e l’attestazione dell’effettivo sostenimento delle spese.

Bonus ristrutturazioni requisiti: Condominio minimo

Per condominio minimo si intende un edificio composto da un numero non superiore a otto condomini. Per beneficiare della detrazione per i lavori eseguiti sulle parti comuni, non è più necessario acquisire il codice fiscale del condominio nelle ipotesi in cui i condòmini, non avendo l’obbligo di nominare un amministratore, non vi abbiano provveduto, a condizione che non vi sia stato pregiudizio al rispetto, da parte delle banche e di Poste Italiane Spa, dell’obbligo di operare la prescritta ritenuta all’atto dell’accredito del pagamento.

In assenza del codice fiscale del condominio, i contribuenti, per beneficiare della detrazione per gli interventi edilizi realizzati su parti comuni di un condominio minimo per la quota di spettanza, possono inserire nei modelli di dichiarazione le spese sostenute utilizzando il codice fiscale del condomino che ha effettuato il relativo bonifico. Ogni condomino che ha eseguito il bonifico per la propria quota di competenza deve riportare in dichiarazione il proprio codice fiscale.

Bonus ristrutturazioni requisiti: Unico proprietario di un intero edificio

Ai fini della detrazione, i chiarimenti forniti per i condomini valgono anche quando un intero edificio, composto da due o più unità immobiliari distintamente accatastate, è posseduto da un unico proprietario o da più comproprietari e siano in esso rinvenibili parti comuni alle predette unità immobiliari. Ciò in quanto per parti comuni devono intendersi quelle riferibili a più unità immobiliari funzionalmente autonome, a prescindere dall’esistenza di una pluralità di proprietari.

Bonus ristrutturazioni, trasferimento

La variazione della titolarità dell’immobile sul quale sono effettuati gli interventi di recupero del patrimonio edilizio prima che sia trascorso l’intero periodo di fruizione della detrazione comporta, nei casi più frequenti, il trasferimento delle quote di detrazione non fruite. Per determinare chi possa fruire della quota di detrazione relativa ad un anno, occorre individuare il soggetto che possedeva l’immobile al 31 dicembre di quell’anno.

Le quote residue di detrazione non si trasferiscono nell’ipotesi in cui la detrazione spetta al detentore dell’immobile (ad esempio, l’inquilino o il comodatario), in quanto lo stesso ha diritto alla detrazione anche se la detenzione cessa.

Analogo ragionamento vale anche per il familiare convivente del proprietario dell’immobile che, pertanto, può fruire della quota di detrazione relativa alle spese sostenute anche nell’ipotesi in cui l’unità immobiliare, sulla quale sono stati eseguiti gli interventi, venga ceduta.

Bonus ristrutturazioni trasferimento per vendita dell’immobile

L’art. 16-bis del Tuir, al comma 8, prevede che, in caso di vendita dell’unità immobiliare sulla quale sono stati realizzati gli interventi, la detrazione non utilizzata in tutto o in parte è trasferita per i rimanenti periodi di imposta, salvo diverso accordo delle parti, all’acquirente persona fisica dell’unità immobiliare.

Nell’ipotesi in cui un contratto di compravendita di un immobile stipulato nel medesimo anno di sostenimento della spesa preveda che la detrazione rimanga in capo al cedente, che ha sostenuto la spesa, quest’ultimo fruirà dell’intera quota della detrazione. In mancanza di tale specifico accordo nell’atto di trasferimento dell’immobile, la conservazione in capo al venditore delle detrazioni non utilizzate può desumersi anche da una scrittura privata, autenticata dal notaio o da altro pubblico ufficiale a ciò autorizzato, sottoscritta da entrambe le parti contraenti, nella quale si dia atto che l’accordo in tal senso esisteva sin dalla data del rogito. Il comportamento dei contribuenti in sede di dichiarazione dei redditi deve essere coerente con quanto indicato nell’accordo successivamente formalizzato.

Benché il legislatore abbia utilizzato il termine vendita, la disposizione trova applicazione in tutte le ipotesi in cui si ha una cessione dell’immobile e, quindi, anche nelle cessioni a titolo gratuito quale, ad esempio, la donazione. Tale disposizione vale anche in caso di permuta poiché, in base all’art. 1555 c.c., le norme stabilite per la vendita si applicano anche alla permuta, in quanto compatibili.

Bonus ristrutturazioni trasferimento: Usufrutto

In caso di costituzione del diritto di usufrutto, sia a titolo oneroso che gratuito, le quote di detrazione non fruite non si trasferiscono all’usufruttuario, ma rimangono al nudo proprietario. Ciò in quanto la previsione del trasferimento del beneficio fiscale prevista dal comma 8 dell’art. 16-bis del Tuir riguarda il caso di vendita, ipotesi alla quale in via di prassi è stata assimilata la donazione. In entrambi i casi, si tratta di trasferimento dell’intera titolarità dell’immobile, caratteristica che non sussiste nelle ipotesi di costituzione di diritti reali.

In caso di vendita dell’immobile sul quale sono stati eseguiti i lavori e contestuale costituzione del diritto di usufrutto, le quote di detrazione non fruite dal venditore si trasferiscono al nudo proprietario in quanto a quest’ultimo si trasferisce la titolarità dell’immobile. Il trasferimento di una quota dell’immobile non è idoneo a determinare un analogo trasferimento del diritto alla detrazione, che avviene solo in presenza della cessione dell’intero immobile.

Pertanto, qualora la vendita sia solo di una quota dell’immobile e non del 100 per cento, l’utilizzo delle rate residue rimane in capo al venditore. La residua detrazione, tuttavia, si trasmette alla parte acquirente solo se, per effetto della cessione pro-quota, quest’ultima diventi proprietaria esclusiva dell’immobile perché, in quest’ultima ipotesi, si realizzano i presupposti richiesti dalla disposizione normativa.

Bonus ristrutturazioni: trasferimento dell’immobile mortis causa

In caso di acquisizione dell’immobile per successione, le quote residue di detrazione si trasferiscono per intero esclusivamente all’erede o agli eredi che conservano la detenzione materiale e diretta dell’immobile. In sostanza, la detrazione compete a chi può disporre dell’immobile, a prescindere dalla circostanza che lo abbia adibito a propria abitazione principale.

In applicazione del criterio generale in base al quale per determinare chi possa fruire della quota di detrazione relativa ad un anno occorre individuare il soggetto che possedeva l’immobile al 31 dicembre di quell’anno, si trasferisce all’erede, in presenza dei requisiti richiesti, la quota di detrazione relativa all’anno del decesso anche nell’ipotesi in cui il decesso avvenga nello stesso anno di sostenimento della spesa. Se la detenzione materiale e diretta dell’immobile è esercitata congiuntamente da più eredi, la detrazione è ripartita tra gli stessi in parti uguali.

A tal riguardo, si precisa che:

• se l’immobile è locato, non spetta la detrazione in quanto l’erede proprietario non ne può disporre;
• se l’immobile è a disposizione, la detrazione spetta in parti uguali agli eredi;
• se vi sono più eredi, qualora uno solo di essi abiti l’immobile, la detrazione spetta per intero a quest’ultimo, non avendone più gli altri la disponibilità;
• se il coniuge superstite, titolare del solo diritto di abitazione, rinuncia all’eredità, lo stesso non può fruire delle residue quote di detrazione, venendo meno la condizione di erede. In tal caso, neppure gli altri eredi (figli) potranno beneficiare della detrazione se non convivono con il coniuge superstite in quanto non hanno la detenzione materiale del bene.

Bonus ristrutturazioni trasferimento: la detenzione materiale e diretta del bene

La condizione della “detenzione materiale e diretta del bene” deve sussistere non solo per l’anno dell’accettazione dell’eredità, ma anche per ciascun anno per il quale il contribuente intenda fruire delle residue rate di detrazione.

L’erede non può fruire delle rate di detrazione di competenza degli anni in cui non detiene l’immobile direttamente, perché ad esempio concesso in comodato o in locazione; al termine del contratto di locazione o di comodato, potrà beneficiare delle eventuali rate residue di competenza.

La detenzione materiale e diretta dell’immobile oggetto degli interventi deve sussistere per l’intera durata del periodo d’imposta di riferimento; pertanto, in tutti i casi in cui l’immobile pervenuto in eredità sia locato o concesso in comodato anche solo per una parte dell’anno, l’erede non potrà fruire della quota di detrazione riferita a tale annualità.

In caso di vendita o di donazione da parte dell’erede che ha la detenzione materiale e diretta del bene, le quote residue della detrazione non fruite da questi non si trasferiscono all’acquirente/donatario neanche nell’ipotesi in cui la vendita o la donazione siano effettuate nel medesimo anno di accettazione dell’eredità. La detrazione si trasmette anche quando il beneficiario dell’agevolazione (de cuius) era il conduttore dell’immobile, purché l’erede conservi la detenzione materiale e diretta, subentrando nella titolarità del contratto di locazione.

In tutti i casi in cui il soggetto subentrante nel contratto di locazione non sia un erede del soggetto che aveva sostenuto le spese per interventi di recupero del patrimonio edilizio (come, ad esempio, il convivente di fatto non nominato erede ed il coniuge che non accetta l’eredità), la detrazione residua va persa. In linea generale, la detrazione non si trasferisce agli eredi del comodatario in quanto non subentrano nel contratto.

Tuttavia, nell’ipotesi in cui l’erede sia il comodante, questi può portare in detrazione le rate residue poiché, in qualità di proprietario dell’immobile, ha il titolo giuridico che gli consente di fruire della detrazione. È necessario, tuttavia, che abbia la detenzione materiale e diretta del bene.

La detrazione non si trasferisce agli eredi dell’usufruttuario, atteso che il diritto reale di usufrutto ha natura temporanea e, nell’ipotesi in cui sia costituito a favore di una persona fisica, non può comunque eccedere la vita dell’usufruttuario (art. 979 c.c.). Tuttavia, nell’ipotesi in cui erede dell’usufruttuario sia il nudo proprietario dell’immobile che consolida l’intera proprietà dell’immobile oggetto degli interventi di ristrutturazione per estinzione naturale del diritto di usufrutto, questi può portare in detrazione le rate residue poiché, in qualità di proprietario dell’immobile, ha il titolo giuridico che gli consente di fruire della detrazione.

È necessario, tuttavia, che abbia la detenzione materiale e diretta del bene. Analogo ragionamento vale anche nell’ipotesi di decesso del familiare convivente che ha sostenuto le spese relative ad interventi agevolabili effettuati sull’immobile di proprietà di altro familiare che ne diventa erede. Anche in tal caso, indipendentemente dalla circostanza che l’unità immobiliare fosse già presente nel suo patrimonio, l’erede può continuare a fruire delle rate residue della detrazione spettante al de cuius, avendo un vincolo giuridico con l’immobile che gli consente di beneficiare dell’agevolazione (in quanto ne è proprietario), di cui deve avere la detenzione materiale e diretta.

Documentazione per fruire dell’agevolazione

Per usufruire della detrazione, il proprietario deve essere in possesso della seguente documentazione:

• atto di acquisto o preliminare di vendita registrato dal quale si evinca la pertinenzialità;
• dichiarazione del costruttore nella quale siano indicati i costi di costruzione;
• bonifico bancario o postale per i pagamenti effettuati.

Il bonifico deve essere eseguito dal beneficiario della detrazione (in linea generale, il proprietario o il titolare del diritto reale dell’unità immobiliare sulla quale è stato costituito il vincolo pertinenziale con il box). Tuttavia, fermo restando il vincolo pertinenziale che deve risultare dall’atto di acquisto, la detrazione spetta al familiare convivente che abbia effettivamente sostenuto la spesa a condizione che nella fattura sia annotata la percentuale di spesa da quest’ultimo sostenuta.

Analogo criterio si applica anche al convivente di fatto. In caso di versamento di acconti, la detrazione spetta in relazione ai pagamenti effettuati con bonifico, nel corso dell’anno e fino a concorrenza del costo di costruzione dichiarato dall’impresa, a condizione che:

• il compromesso di vendita sia stato regolarmente registrato entro la data di presentazione della dichiarazione in cui si intende far valere la detrazione;
• da tale compromesso risulti la sussistenza del vincolo di pertinenzialità tra edificio abitativo e box.

Solo per la peculiare ipotesi di acquisto di box pertinenziale ad un immobile abitativo è possibile fruire della detrazione anche se il pagamento è effettuato con mezzi diversi dal bonifico, nel presupposto che tale pagamento avvenga in presenza del notaio e a condizione che il contribuente ottenga dal venditore, oltre alla apposita certificazione circa il costo di realizzo del box, una dichiarazione sostitutiva di atto notorio che attesti che i corrispettivi accreditati a suo favore sono stati inclusi nella contabilità dell’impresa ai fini della loro concorrenza alla corretta determinazione del reddito del percipiente.

In caso di vendita del box pertinenziale per il quale si è fruito della detrazione, il proprietario del bene principale (unità immobiliare a destinazione residenziale) può continuare a fruire della detrazione spettante per la costruzione/acquisto del box a condizione che lo indichi espressamente nell’atto di vendita. In assenza di tale indicazione nell’atto, l’acquirente del box può fruire delle quote residue della detrazione a condizione che nell’atto di acquisto sia indicato il vincolo pertinenziale del box ad un’altra unità immobiliare a destinazione residenziale.

Bonifico dedicato

Per usufruire della detrazione, il contribuente deve aver eseguito gli adempimenti previsti ed essere in possesso della relativa documentazione. Pagamento delle spese tramite bonifico bancario o postale Per fruire della detrazione è necessario che le spese siano pagate mediante l’apposito bonifico dedicato dal quale risulti:

• la causale del versamento dalla quale si evinca che il pagamento è effettuato per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio che danno diritto alla detrazione. Nel caso in cui, per mero errore materiale, siano stati riportati i riferimenti normativi della detrazione per la riqualificazione energetica, la detrazione può comunque essere riconosciuta senza necessità di ulteriori adempimenti;
• il codice fiscale del beneficiario della detrazione (che può essere anche diverso dall’ordinante il bonifico);
• il numero di partita Iva o il codice fiscale del soggetto a favore del quale il bonifico è effettuato.

Il bonifico postale è assimilato a quello bancario ed è quindi da considerarsi valido, così come è ugualmente valido il bonifico effettuato on-line. La detrazione è ammessa anche se l’onere è sostenuto mediante un bonifico tratto su un conto acceso presso un istituto di pagamento, operatore diverso dalle banche, autorizzato a prestare servizi di pagamento, tra i quali l’esecuzione di bonifici.

Il riconoscimento delle detrazioni fiscali richiede, inoltre, l’adesione dell’istituto di pagamento alla Rete Nazionale Interbancaria e l’utilizzo della procedura Trif, funzionale sia alla trasmissione telematica dei flussi di informazioni tra gli operatori del sistema dei pagamenti ai fini dell’applicazione della ritenuta, che alla trasmissione all’Amministrazione finanziaria dei dati relativi ai bonifici disposti.

La non completa compilazione del bonifico bancario/postale, che pregiudichi in maniera definitiva il rispetto da parte delle banche e di Poste Italiane Spa dell’obbligo di operare la ritenuta d’acconto, non consente il riconoscimento della detrazione, salva l’ipotesi della ripetizione del pagamento mediante bonifico, in modo corretto.

Qualora, per errore, non siano stati indicati sul bonifico tutti i dati richiesti, e non sia stato possibile ripetere il bonifico, la detrazione spetta solo se il contribuente sia in possesso di una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà rilasciata dall’impresa, con la quale quest’ultima attesti che i corrispettivi accreditati a suo favore sono stati correttamente contabilizzati ai fini della loro imputazione nella determinazione del reddito d’impresa.

Il contribuente può fruire della detrazione anche nel caso in cui il pagamento delle spese sia materialmente effettuato dalla società finanziaria che gli ha concesso un finanziamento, a condizione che questa paghi il corrispettivo al soggetto fornitore con un bonifico bancario o postale recante tutti i dati previsti (causale del versamento con indicazione degli estremi della norma agevolativa, codice fiscale del soggetto per conto del quale è eseguito il pagamento e numero di partita Iva del soggetto a favore del quale il bonifico è effettuato), in modo da consentire alle banche o a Poste Italiane Spa di operare la ritenuta e sempreché il contribuente abbia copia della ricevuta del bonifico. In questo caso, l’anno di sostenimento della spesa è quello di effettuazione del bonifico da parte della finanziaria al fornitore della prestazione.

Ai fini del riconoscimento della detrazione, non è richiesta l’effettuazione del pagamento mediante bonifico delle spese relative agli oneri di urbanizzazione, all’imposta di bollo ed ai diritti pagati per le concessioni, le autorizzazioni e le denunce di inizio lavori, trattandosi di versamenti da effettuare, con modalità obbligate, in favore di pubbliche amministrazioni. Ciò vale anche per la tassa per l’occupazione del suolo pubblico (Tosap), per la quale è sufficiente il versamento mediante conto corrente intestato al concessionario del servizio di accertamento e riscossione del tributo.

Intestazione dei documenti di spesa

Qualora vi siano più soggetti titolari del diritto alla detrazione, il beneficio può spettare anche a colui che non risulti intestatario del bonifico e/o della fattura nella misura in cui abbia sostenuto le spese, a prescindere dalla circostanza che il bonifico sia stato o meno ordinato da un conto corrente cointestato con il soggetto che risulti, invece, intestatario dei predetti documenti. A tal fine, è necessario che i documenti di spesa siano appositamente integrati con il nominativo del soggetto che ha sostenuto la spesa e con l’indicazione della relativa percentuale. Tali integrazioni devono essere effettuate fin dal primo anno di fruizione del beneficio, essendo esclusa la possibilità di modificare nei periodi d’imposta successivi la ripartizione della spesa sostenuta.

Bonus ristrutturazioni requisiti: Quesiti e risposte dell’Agenzia delle Entrate

1. Dopo aver venduto l’abitazione sulla quale ho effettuato interventi di ristrutturazione edilizia, ho saputo che le rate mancanti delle detrazioni fiscali passano all’acquirente. È vero che facendo una scrittura privata tra il sottoscritto e l’acquirente (che è d’accordo) posso continuare a chiedere io le detrazioni?

In caso di vendita dell’unità immobiliare sulla quale sono stati realizzati gli interventi, la detrazione non utilizzata in tutto o in parte è trasferita per i rimanenti periodi di imposta, salvo diverso accordo delle parti, all’acquirente persona fisica dell’unità immobiliare (articolo 16-bis, comma 8, del Tuir).

Se nel contratto di compravendita non è stato specificato alcunché, il venditore può conservare il diritto a usufruire delle detrazioni non utilizzate se le parti contraenti formalizzano e sottoscrivono questa volontà in una scrittura privata autenticata dal notaio o da altro pubblico ufficiale autorizzato. In essa, si deve dare atto che l’accordo di lasciare al venditore il diritto a continuare a usufruire delle agevolazioni fiscali esisteva sin dalla data del rogito. Logicamente, il comportamento dei contribuenti in sede di dichiarazione dei redditi deve poi essere coerente con quanto indicato nell’accordo successivamente formalizzato.

2. Sto acquistando un immobile come prima casa che deve essere completato integralmente nel suo interno. Posso utilizzare le agevolazioni previste per il bonus ristrutturazioni?

Sì, in presenza dei requisiti soggettivi e oggettivi (tipologia di interventi da eseguire), delle autorizzazioni eventualmente richieste dalle norme in materia edilizia e nel rispetto di tutti gli adempimenti necessari per avere le agevolazioni (per esempio, rispetto dell’obbligo di effettuare i pagamenti con bonifico bancario o postale).

Nell’area tematica “Casa” del sito dell’Agenzia delle Entrate sono disponibili tutte le informazioni utili per usufruire dei benefici fiscali previsti dall’articolo 16-bis del Dpr n. 917/86 (Testo unico delle imposte sui redditi) per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica degli edifici.