Le vetrate panoramiche amovibili in condominio

Le vetrate panoramiche amovibili sono state riconosciute nel Testo Unico dell’Edilizia grazie all’inserimento di una norma dal contenuto fortemente innovativo.

Come abbiamo già avuto modo di osservare in un precedente commento, con la conversione in legge (n. 142 del 21 settembre 2022) del Decreto Aiuti bis (n. 115 del 09 agosto 2022) è stato integrato l’articolo 6, comma 1 del D.P.R. 380/2001 (Testo Unico dell’Edilizia), ed è stata inserita, dopo la lettera b), la lettera b) bis.

Vetrate panoramiche: cosa dice la norma

La norma, nella sua nuova formulazione, recita testualmente: “Fatte salve le prescrizioni degli strumenti urbanistici comunali, e comunque nel rispetto delle altre normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell’attività edilizia (…), i seguenti interventi sono eseguiti senza alcun titolo abilitativo: (…) b-bis) gli interventi di realizzazione e installazione di vetrate panoramiche amovibili e totalmente trasparenti, cosiddette VEPA, dirette ad assolvere a funzioni temporanee di protezione dagli agenti atmosferici, miglioramento delle prestazioni acustiche ed energetiche, riduzione delle dispersioni termiche, parziale impermeabilizzazione dalle acque meteoriche dei balconi aggettanti dal corpo dell’edificio o di logge rientranti all’interno dell’edificio, purché tali elementi non configurino spazi stabilmente chiusi con conseguente variazione di volumi e di superfici, come definiti dal regolamento edilizio-tipo, che possano generare nuova volumetria o comportare il mutamento della destinazione d’uso dell’immobile anche da superficie accessoria a superficie utile. Tali strutture devono favorire una naturale microaerazione che consenta la circolazione di un costante flusso di arieggiamento a garanzia della salubrità dei vani interni domestici ed avere caratteristiche tecnico-costruttive e profilo estetico tali da ridurre al minimo l’impatto visivo e l’ingombro apparente e da non modificare le preesistenti linee architettoniche (…).”

Senza approfondire gli aspetti squisitamente urbanistici dell’avvenuto inserimento delle VEPA nell’ambito dell’edilizia libera, già analizzati in precedenza, sposteremo l’ambito d’indagine alle implicazioni squisitamente condominiali della questione, evidenziate dal richiamo espresso contenuto nella norma al rispetto delle linee architettoniche del fabbricato.

Si richiede, infatti, nell’ultimo inciso del nuovo primo comma dell’articolo 6 del D.P.R. 380/2001, che le VEPA, per potere essere validamente realizzate in assenza di tiolo abilitativo, oltre alle altre caratteristiche tecniche e strutturali sulle quali non (ri)torneremo, garantiscano il rispetto delle linee architettoniche dell’edificio nel quale vengono installate.

Differenza tra aspetto architettonico e decoro architettonico del fabbricato

La formulazione della norma, invero piuttosto infelice, sembra richiamare la nozione di aspetto architettonico, ed impone, per questo, l’esame preliminare delle differenze esistenti tra i due distinti concetti, entrambi soggetti ad elaborazione giurisprudenziale, di aspetto architettonico e decoro architettonico.

Nella disciplina positiva vigente, l’aspetto architettonico viene in rilievo, in tema di sopraelevazioni, nel terzo comma dell’articolo 1127 del codice civile, laddove si stabilisce che i condòmini possono validamente opporsi alla sopraelevazione se questa pregiudica l’aspetto architettonico del fabbricato; il decoro architettonico, invece, è menzionato nell’articolo 1120 del codice civile, nel quale, in materia di innovazioni, si prevede il divieto assoluto di realizzare quelle innovazioni che possano pregiudicare (oltre che la stabilità e la sicurezza dell’edificio), appunto, il decoro architettonico dell’intero immobile.

In particolare, posto che entrambi possono ritenersi beni comuni si sensi dell’articolo 1117 del codice civile, e come tali meritevoli di tutela, mentre l’aspetto architettonico può essere definito come lo stile e la fisionomia del fabbricato, impresse all’edificio dal progettista (Corte di Cassazione, n. 22156/2018), la nozione di decoro architettonico non è correlata alla sola estetica del fabbricato, ma anche allo stato di conservazione di singoli elementi o parti di esso, ed ha, dunque, una portata più ampia e generale.

Più precisamente, la definizione di decoro architettonico attiene alla struttura ed alla fisionomia estetica ed armonica che contribuiscono a dare all’edificio una sua specifica identità (Corte di Cassazione, n. 17398/2004).

Sulla base di queste osservazioni, dunque, senza tacere la difficoltà concettuale di cogliere appieno le effettive diversità tra i due concetti, a causa della criptica distinzione presupposta dalla Cassazione, di cui si è dato conto, parrebbe che l’installazione delle VEPA in regime di edilizia libera, presupponga il rigoroso rispetto (delle linee e, dunque) dell’aspetto originariamente imposto dal progettista all’edificio, indipendentemente dal suo pregio estetico particolare che, può, anche essere inesistente.

Vetrate panoramiche amovibili e limiti (eventuali) posti dai regolamenti condominiali

Posto che solo i regolamenti condominiali di più recente adozione potrebbero contenere riferimenti specifici alle vetrate panoramiche (attesa la novità ella norma), occorre verificare nel caso concreto, se l’atto fondamentale che disciplina la vita del condominio preveda, o meno, delle particolari limitazioni alla possibilità, riconosciuta ai singoli dall’articolo 1102 del codice civile, di fare un uso più intenso della cosa comune a proprio esclusivo vantaggio, modificando, così, il prospetto dell’edificio.

E se, indubbiamente, i regolamenti condominiali contrattuali possono contenere delle interpretazioni più stringenti (sia di decoro che) di aspetto architettonico rispetto a quelle fornite dalla giurisprudenza di legittimità e di merito (Corte di Cassazione, n. 1748/2013), affinché ciò sia validamente vincolante, è necessario che si tratti di prescrizioni chiaramente individuate.

Infatti, “In tema di condominio, i divieti ed i limiti di uso e destinazione delle cose di proprietà individuale possono essere previsti nel regolamento sia mediante elencazione delle attività vietate, sia attraverso un riferimento ai pregiudizi che si intendono evitare. In ogni caso, tuttavia, è necessario che tali limiti risultino da espressioni incontrovertibilmente rivelatrici di un intento chiaro, ossia non suscettibile di dar luogo a incertezze (Corte d’Appello Genova, n. 93/2022)”.

Ed allora, qualora si verifichi l’ipotesi in esame, non si potrà procedere all’installazione della VEPA, integrandosi, in questi casi, una violazione del Regolamento condominiale, per il rispetto del quale l’amministratore sarà legittimato ad intervenire, nell’esercizio delle sue attribuzioni specifiche, ai sensi dell’articolo 1130 del codice civile.

L’amministratore può, infatti, invitare i condòmini al rispetto del Regolamento, ed ha titolo per promuovere una lite al fine di ottenere l’osservanza delle disposizioni regolamentari, anche senza preventiva delibera assembleare, in virtù del potere che gli deriva direttamente dagli articoli 1130 e 1131 del codice civile (Corte di Cassazione, sentenza n. 11841/2012).