Le costruzioni in appoggio o in aderenza secondo il Codice civile

Il codice civile disciplina in modo del tutto diverso il caso della costruzione in appoggio e quello della costruzione in aderenza, situazioni strutturali in effetti molto diverse. In entrambi i casi, le due costruzioni, che non presentano tra di loro soluzione di continuità –salvo eventuali differenze di altezza sulle quali torneremo- appaiono perfettamente unite una all’altra.

Per capire dove stia la differenza dobbiamo immaginare la situazione iniziale, la quale consiste in un primo edificio avente un muro sul confine della proprietà. Confine al di là del quale, per ora, non si trova alcuna costruzione.

La costruzione al di là del confine può essere realizzata in due modi: “appoggiandosi” al muro della struttura preesistente che – come visto – coincide con il confine, oppure realizzando un autonomo muro perfettamente aderente a quello della struttura preesistente.

Nel primo caso, per il secondo edificio si parla di costruzione in appoggio; nel secondo caso, si parla invece di costruzione in aderenza.

Nel  caso di costruzione in appoggio il complesso delle due costruzioni conta un muro in meno e il muro che sta sul confine viene utilizzato da entrambe le costruzioni. Per tale situazione l’art. 874 del codice civile prevede una speciale “comunione forzosa”. Esso stabilisce infatti che «Il proprietario di un fondo contiguo al muro altrui può chiederne la comunione, per tutta l’altezza o per parte di essa, purché lo faccia per tutta l’estensione della sua proprietà. Per ottenere la comunione deve pagare la metà del valore del muro, o della parte di muro resa comune, e la metà del valore del suolo su cui il muro è costruito. Deve inoltre eseguire le opere che occorrono per non danneggiare il vicino».

Tale comunione si definisce forzosa, perché il proprietario del primo edificio non può rifiutarsi di concederla; se lo fa, colui il quale vuole costruire in appoggio può agire ai sensi dell’art. 2932 codice civile, ottenendo l’esecuzione forzata dell’obbligo di concludere un contratto. Naturalmente, a chi costruisce il secondo edificio competono gli obblighi contemplati dalla norma appena citata: pagare metà del valore del muro (e metà del valore del suolo su cui sorge il muro stesso), nonché eseguire – sottinteso: a proprie esclusive spese – le opere che servono per non danneggiare il vicino.

Come si vede, la comunione forzosa può essere richiesta per solo una parte dell’altezza del muro, ma non può essere limitata a una parte della proprietà. In altre parole essa è limitabile verticalmente, ma non orizzontalmente.

Presupposto della contiguità per l’applicazione della comunione forzosa

Comunione forzosa applicata tra fondi su dislivello

Comunione forzosa di muro con servitù di veduta

Tutto diverso è il caso delle costruzioni in aderenza. Qui, trova applicazione l’art. 877, 1° comma codice civile, per il quale “Il vicino, senza chiedere la comunione del muro posto sul confine, può costruire sul confine stesso in aderenza, ma senza appoggiare a sua fabbrica a quella preesistente”. Norma che, come si vede, non aggiunge nulla a ciò che abbiamo già evidenziato.

Caso particolare è poi la comunione forzosa del muro che non sia sul confine, ma si trovi molto vicino ad esso. Essa è disciplinata dal combinato disposto degli artt. 874 e 877, 2° comma codice civile, cui rimandiamo il lettore.

Notiamo invece in questa sede che la norma sulle costruzioni in aderenza si ritiene applicabile anche quando tra le costruzioni sussistano modeste intercapedini, le quali derivino da mere anomalie edificatorie e possono essere agevolmente colmate senza appoggi o spinte sul primo edificio.

Aderenza a muri con riseghe tra due lotti confinanti

Intercapedini tra costruzioni in aderenza

Sopraelevazione in aderenza su muri comuni

Da ultimo, conviene considerare il caso della sopraelevazione di uno dei edifici in aderenza. In questo caso si tratta in fatti di una nuova struttura, per la quale ci si domanda se valga pur sempre il principio dell’aderenza (e dunque della “distanza zero”), o se invece debbano essere rispettate le rituali distanze ex art. 873 codice civile Per tale caso, la recente giurisprudenza ha ribadito che la norma lo stesso art. 873 trova applicazione solo in caso di fondi confinanti non aderenti. La “sopraelevazione in aderenza” è pertanto legittima, salvo l’onere di accertare che la sopraelevazione stessa non dia luogo a intercapedini dannose (Cassazione civile, sez. II, 10 maggio 2012, n. 7183 ,  clicca qui per scaricare la sentenza)