Come utilizzare il sottosuolo condominiale senza incorrere in un illecito? Una breve guida

Il sottosuolo condominiale rappresenta l’area sottostante alla proiezione verticale dell’edificio condominiale ovvero quell’area delimitata orizzontalmente dalle mura perimetrali e sulla quale poggia il pavimento del piano più basso, sia che questo emerga rispetto al terreno circostante o sia invece interrato.

In termini generali, occorre fare riferimento all’art. 840 c.c. secondo cui “la proprietà del suolo si estende al sottosuolo, con tutto ciò che vi si contiene, e il proprietario può fare qualsiasi escavazione od opera che non rechi danno al vicino”.

Ciò potrebbe significare che il proprietario del piano più basso potrebbe, a proprio piacimento, estendere la propria unità immobiliare creando uno o più ambienti nel sottosuolo.

In realtà, però, l’art. 840 c.c. non trova applicazione in materia condominiale in forza della previsione dell’art. 1117 c.c. secondo cui il suolo su cui sorge l’edificio è oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani. Il sedime del fabbricato costituisce dunque il limite ultimo delle proprietà individuali, le quali non si espandono usque ad infera, neppure se sono ubicate nel piano più basso (o in una sua porzione).

Possibili deroghe alla regola generale

Come visto, l’art. 1117 c.c., letto sistematicamente con l’art. 840 c.c., implica che il sottosuolo, costituito dalla zona esistente in profondità al di sotto dell’area superficiaria che è alla base dell’edificio, va considerato di proprietà condominiale, in mancanza di un titolo che ne attribuisca la proprietà esclusiva ad uno dei condomini. Nonostante ciò, è possibile che, in forza di un determinato titolo, il sottosuolo non risulti di comune appartenenza a tutti i condomini. Si tratta di casi limitati nei quali la diversa indicazione della proprietà esclusiva deriva dalle risultanze dell’atto costitutivo del condominio – ossia dal primo atto di trasferimento di un’unità immobiliare dell’originario proprietario ad altro soggetto – ovvero del regolamento condominiale nel quale sono elencati i beni di proprietà comune.

Cosa può fare il proprietario del piano più basso?

Individuato il regime giuridico generale di appartenenza del sottosuolo, si può sostenere che al proprietario del piano più basso sia impedito di effettuare, di tutti i condomini, qualsiasi scavo o ampliamento per un maggiore godimento della sua unità immobiliare, anche il semplice abbassamento del piano di calpestio dei locali. In questo modo, infatti, tramite l’escavazione in profondità del sottosuolo per ricavarne nuovi locali o per ingrandire quelli preesistenti, e, dunque, attraendo la cosa comune nell’orbita della disponibilità esclusiva del condomino, si verrebbe a ledere il diritto di proprietà degli altri partecipanti su una parte comune dell’edificio, privandoli dell’uso e del godimento ad essa pertinenti.

Ai sensi dell’art. 1102 c.c., infatti, norma dettata in tema di comunioni ed applicabile anche al condominio, il diritto di ciascun condomino di servirsi della cosa comune incontra i limiti del divieto di alterarne la destinazione e quello d’impedire agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.

La necessità del consenso unanime per la modifica del sottosuolo condominiale

Nonostante quanto rilevato in precedenza, il proprietario del piano più basso potrà comunque chiedere ed ottenere il consenso unanime dei singoli condomini per procedere allo scavo nell’area sottostante ad un appartamento, attuato con svuotamento di volume ed asportazione di terreno.

Ciò si deve al fatto che in materia condominiale, la trasformazione, in tutto o in parte, di un bene comune in bene esclusivo di uno o più condomini, può essere validamente deliberata soltanto all’unanimità, ossia mediante una decisione che abbia valore contrattuale, dovendosi, in difetto, dichiarare la nullità della deliberazione assunta a maggioranza.

Quale tutela per il Condominio in caso di ampliamenti di volumetria abusivi?

Da ultimo, pare di interesse osservare le tutele riconosciute al Condominio nel caso in cui il singolo condomino non adotti le cautele necessarie a legittimare l’aumento di volumetria dei propri locali posti al piano terra a discapito del sottosuolo.

In primo luogo, si dovrebbe verificare sempre la legittimità degli interventi edilizi eseguiti e, dunque, la presenza di un titolo edilizio valido ed efficace.

Superata questa prima fase, il Condominio potrà agire per ottenere la rimessione in pristino dello stato del sottosuolo ovvero tramite accertamento della proprietà dei locali (ove suscettibili di godimento separato) realizzati nel sottosuolo con applicazione delle norme relative all’accessione.

Da ultimo, in via eventuale, in presenza di idonee circostanze dalle quali far discendere l’esistenza di un danno patrimoniale se ne potrà richiedere il risarcimento dimostrando di aver perso occasioni di sfruttamento del sottosuolo illegittimamente occupato ovvero di aver sofferto altri pregiudizi patrimoniali.