È possibile chiudere la veranda o il balcone senza permessi?

Costi e permessi per la chiusura di veranda e balcone, di seguito un vademecum completo, in attesa di novità in tema di sanatoria di opere abusive minori, che il  decreto-legge cd. “Salva Casa” potrebbe rendere più facile introducendo una versione più favorevole di doppia conformità, previa verifica della “parziale difformità” con cui si realizzata una veranda contestualmente a un intervento edilizio più ampio.

Sommario Quanto costa chiudere il balcone? Quali permessi ci vogliono per costruire una veranda? Cosa si deve fare per chiudere un terrazzo? Quanto costa fare una veranda in pvc? Quanto costa costruire una veranda? Quanto costa costruire una veranda abitabile?

Quanto costa chiudere il balcone?

I prezzi per la chiusura di un balcone standard con vetrate variano da 500 € a 2.000 €, in base alle dimensioni del balcone chiuso da vetrate, dal tipo di vetro (singolo, doppio o triplo) e dal materiale del telaio.

Quali permessi ci vogliono per costruire una veranda?

La veranda è definita dal Regolamento Edilizio tipo come un “locale o spazio coperto avente le caratteristiche di loggiato, balcone, terrazza o portico, chiuso sui lati da superfici vetrate o con elementi trasparenti e impermeabili, parzialmente o totalmente apribili”.

La veranda quindi è una struttura fissa, duratura, che costituisce un aumento della volumetria dell’edificio oltre che una modifica della sua sagoma, pertanto non rientra nell’elenco delle opere consentite in regime di edilizia libera. Ma è realizzabile solo con il preventivo rilascio del permesso di costruire.

Il primo passo per realizzare una veranda senza richiedere il permesso di costruire è verificare l’esistenza di una volumetria residua dell’immobile considerato oppure la possibilità di aggiungere un ulteriore volume abitativo senza oltrepassare i limiti imposti dal piano regolatore della zona di appartenenza. Il nuovo ambiente deve inoltre rispettare tutti i parametri imposti dal regolamento comunale di edilizia e di igiene per quanto concerne l’illuminazione e l’areazione dello spazio destinato ad uso abitativo.

Una veranda può essere realizzata senza permessi se è considerata una pertinenza, cioè quando è non solo preordinata ad un’oggettiva esigenza dell’edificio principale ed é funzionalmente inserita al suo servizio, ma anche allorquando è sfornita di un autonomo valore di mercato e non comporta un cosiddetto “carico urbanistico” proprio, in quanto esaurisce la sua finalità nel rapporto funzionale con l’edificio principale” (Cons. Stato, sez. II, 22 luglio 2019, n. 5130).

Pergotenda, l’alternativa

Soluzione alternativa: la pergotenda, costituita principalmente dalla tenda quale elemento di protezione dal sole o dagli agenti atmosferici, è qualificata come mero elemento accessorio, necessario al sostegno e all’estensione della tenda, e perciò la sua realizzazione rientra nell’edilizia libera.

Per configurare una pergotenda non necessitante di titolo abilitativo, occorre che l’opera principale sia costituita non dalla struttura in sé, ma dalla tenda, quale elemento di protezione dal sole o dagli agenti atmosferici, cosicché la struttura si qualifichi come mero elemento accessorio, necessario al sostegno e all’estensione della tenda. Non è invece configurabile una pergotenda se la struttura principale è solida e permanente e, soprattutto, tale da determinare una evidente variazione di sagoma e prospetto dell’edificio.

Non è necessario il rilascio del permesso di costruire, e conseguentemente è illegittimo l’eventuale ordine di demolizione, per l’istallazione di una pergotenda qualora non siano state realizzate tamponature o alterazioni di sagome e prospetti, né sia stato creato alcun nuovo ambiente stabile o incremento di superfici o di volume e la copertura e la parziale chiusura perimetrale non si rivelino stabili e permanenti, a motivo del carattere retrattile delle tende.

Anche nuove forme di copertura con delle lastre in vetro o plexiglas facilmente rimovibili, che non necessitano di una copertura, non richiedono alcun permesso in quanto presentano una struttura mobile o rimovibile.

Anche la tettoia aperta su tre lati non è considerata nuova costruzione, mentre le tettoie chiuse sono ritenute costruzioni, con applicazione del relativo regime giuridico, in considerazione del fatto che, se sono chiuse, non possono più definirsi soltanto “tettoie” bensì veri e propri edifici.

Nel condominio, per la chiusura di un balcone trasformandolo, in tutto o solo in parte, in una veranda, non è necessario chiedere l’autorizzazione dell’assemblea, tuttavia, per evitare contestazioni, occorre evitare di compromettere il decoro architettonico dell’edificio ossia l’estetica della facciata, creando disarmonie rispetto alle linee originali del palazzo, tali da comprometterne il valore da un punto di vista architettonico. Inoltre, la veranda non deve pregiudicare il diritto di veduta e di affaccio del condomino al piano superiore.

La vetrata panoramica amovibile (VEPA)

La vetrata panoramica utilizzata a protezione di una veranda è classificata come “sistema di protezione a caratterie stagionale ” o “chiusura temporanea” di partizioni esterne. Può essere anche interpretato semplicemente come un frangivento in vetro. Non determina una variazione della destinazione d’uso del locale che va a proteggere.

Una recente modifica del Testo Unico Edilizia ( lettera b-bis del comma 1 art. 6 del Dpr 380/2001) inserisce tra gli interventi in edilizia libera gli interventi di realizzazione e installazione di vetrate panoramiche amovibili e totalmente trasparenti, cosiddette VEPA, dirette ad assolvere a funzioni temporanee di protezione dagli agenti atmosferici, a condizione che:

• realizzino un miglioramento delle prestazioni acustiche ed energetiche,
• realizzino una riduzione delle dispersioni termiche,
• realizzino una parziale impermeabilizzazione dalle acque meteoriche dei balconi aggettanti dal corpo dell’edificio o di logge rientranti all’interno dell’edificio,
• non configurino spazi stabilmente chiusi con conseguente variazione di volumi e di superfici che possano generare nuova volumetria o comportare il mutamento della destinazione d’uso dell’immobile anche da superficie accessoria a superficie utile,
• favoriscano una naturale microaerazione che consenta la circolazione di un costante flusso di arieggiamento a garanzia della salubrità dei vani interni domestici,
• abbiano caratteristiche tecnico-costruttive e profilo estetico tali da ridurre al minimo l’impatto visivo e l’ingombro apparente,
  non modifichino le preesistenti linee architettoniche.

Sono naturalmente fatte salve le prescrizioni degli strumenti urbanistici comunali, e comunque vanno rispettate le altre normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell’attività edilizia e, in particolare, le norme antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienico-sanitarie, quelle relative all’efficienza energetica, di tutela dal rischio idrogeologico, nonché le disposizioni contenute nel codice dei beni culturali e del paesaggio.

Cosa si deve fare per chiudere un terrazzo?

Per realizzare una veranda o una copertura, anche parziale, su un terrazzo condominiale o ad uso esclusivo, trattandosi di una “nuova costruzione“, ci vuole il permesso di costruire (o la Segnalazione certificata di inizio attività)  rilasciato dall’ufficio tecnico del Comune territorialmente competente. Al termine dei lavori, occorre presentare la modifica catastale all’Agenzia delle Entrate.

Una veranda non può essere installata a meno di 3 metri di distanza (laterale e frontale) dalla proprietà di altri condomini, incluse le finestre (ostacolerebbe la veduta in appiombo). Se una veranda non rispetta questi parametri, può ostacolare il diritto degli altri condomini al libero godimento del bene comune e, quindi, va chiesta l’autorizzazione al condominio.

La violazione di tali regole configura il reato di abuso edilizio, con conseguente ordine di demolizione dell’opera, oppure, se la rimozione non fosse tecnicamente possibile, il pagamento di una sanzione pecuniaria pari al doppio dell’aumento del valore dell’immobile conseguente alla realizzazione dell’opera,

Se non viola l’estetica del palazzo, il proprietario dell’ultimo piano o del lastrico solare che intende esercitare il proprio diritto di sopraelevazione non deve chiedere l’autorizzazione dei proprietari dei piani sottostanti.

Tuttavia, i singoli condòmini (o il condominio) possono opporvisi se essa:

• pregiudica la stabilità dell’edificio se le strutture dell’edificio risultino tali da non sopportare il peso della stessa né le sollecitazioni di origine sismica;
• pregiudica l’aspetto (e/o il decoro) architettonico dell’edificio;
• diminuisce notevolmente l’aria o la luce dei piani sottostanti;
• sussiste uno specifico divieto nel regolamento condominiale approvato all’unanimità.

Quanto costa fare una veranda in pvc?

Una veranda in PVC è molto più economica rispetto a realizzarne una in altri materiali, come ad esempio l’alluminio. Infatti per costruire una veranda in alluminio si può spendere intorno a 250€ al mq, mentre il costo per una veranda in PVC si aggira intorno a 100€ al mq.

Quanto costa costruire una veranda?

Il costo della veranda, più che dalle tipologie, dipende dai materiali. Quello più costoso è ovviamente il legno, specie se lamellare. Si segnala, comunque, un tipo di alluminio, quello anodizzato (simile all’acciaio per caratteristiche strutturali e resistenza al fattore tempo) che presenta un prezzo piuttosto alto.

Una veranda con telaio in alluminio, adatta anche a balconi di grandi dimensioni, ha un costo medio di 90 euro/mq per le porzioni verticali e di circa 100 euro/mq per le coperture. Le verande in legno, invece, hanno un costo base di 250 euro al mq. Le verande in ferro, sottoposto a zincatura per aumentarne la resistenza agli agenti atmosferici, hanno costi variabili a seconda che si tratti di modelli artigianali o prefabbricati. Questi ultimi costano circa 200 euro/mq.

Il prezzo finale è influenzato anche dalla tipologia di apertura delle eventuali porzioni apribili. La classica veranda da balcone scorrevole o con apertura combinata battente/vasistas ha un costo di circa 140 euro/mq, che salgono a 250 euro/mq per una veranda con apertura a libro.

Costruire una veranda può costare tra i €7.000 e i €20.000, con un costo medio intorno ai €12.000, in base alle diverse dimensioni della veranda che si vuole realizzare. Le dimensioni della superficie da coprire sono uno dei fattori principali della spesa da sostenere per costruire una veranda: più grande è la superficie, più si spende.

Le superfici vetrate, in una veranda, solitamente corrispondono a circa il 40% delle superfici totali, e possono aumentare anche fino al 70%, se almeno parte del tetto della veranda è composto da vetri. Nel calcolare i differenti costi da affrontare per costruire una veranda, vanno scelti il tipo di serramenti da utilizzare, il loro grado di isolamento termico e il livello di rifiniture, più o meno elegante, di tutte le porte e finestre.

Vanno poi considerati e seguenti costi aggiuntivi:

• sistema di riscaldamento o di condizionamento,
• allacci agli impianti di acqua e gas della casa,
• impianto elettrico a cui collegare le luci della veranda, sia interne che esterne,
• tende o altri sistemi di schermatura.

Quanto costa costruire una veranda abitabile?

I materiali adatti alla realizzazione di una veranda abitabile, per quanto riguarda il telaio, ossia la struttura della veranda, le alternative sono tre:

• Legno. E’ la soluzione più suggestiva, ma che richiede la maggiore perizia, poiché il legno è il materiale che più di ogni altro necessita di interventi manutentivi e di protezione dagli agenti atmosferici;
• Alluminio. E’ la soluzione più economica e offre le maggiori garanzie in termini di solidità. L’impatto estetico non è dei migliori ma non richiede grossi interventi manutentivi;
• PVC. Il polivinilcloruro è un materiale versatile, abbastanza resistente, che non richiede una manutenzione frequente. Dal punto di vista estetico, il telaio in polivinilcloruro può essere decorato con una pellicola con effetto legno.

Specifiche per la copertura verticale

Per quanto riguarda la copertura verticale, ovvero quella tipica delle verande chiuse su tutti i lati, le soluzione possono essere:

a) vetro 

• blindati, per una maggiore sicurezza;
• temperati, per evitare conseguenze da rottura;
• riflettenti, per garantire al locale una temperatura gradevole anche quando fuori il sole è alto;
• fonoassorbenti, per un isolamento acustico maggiore.

b) policarbonato compatto, fornito in lastre scorrevoli e apribili, più leggero, economico e resistente del vetro;

c) tende invernali a chiusura ermetica a caduta, una soluzione più economica e di semplice installazione.

Le tecniche di costruzione per le verande comprendono la tipologia:

• classica, ossia realizzata in loco;
• prefabbricata, molto semplice da montare e leggera;
• rimovibile, che può essere disinstallata con molta facilità e adotta per questo motivo un approccio modulare.

Costi medi verande

Nel recente periodo, i prezzi medi al metro quadro hanno subito un sostanzioso aumento dovuto alla generale situazione economica, come risulta evidente dal confronto tra i prezzi medi rilevati due anni fa e quelli attuali (in neretto):

Tipologia	Costo minimo	Costo massimo
Veranda aperta in alluminio	150,00 € 245,00 €	300,00 € 415,00 €
Veranda aperta in PVC	90,00 € 155,00 €	120,00 € 370,00 €
Veranda aperta in legno	250,00 € 350,00 €	280,00 € 550,00 €
Veranda chiusa da vetrate	175,00 € 350,00 €	480,00 € 550,00 €