Vecchi immobili: il certificato di agibilità è obbligatorio?

Il certificato di agibilità, oggi denominato segnalazione certificata di agibilità (SCA) serve per attestare la conformità dell’immobile a tutte le condizioni necessarie per garantire la sicurezza, l’igiene e la salubrità degli ambienti edilizi, valutate secondo la quanto previsto dalla normativa vigente.

Di seguito una guida che illustra il suo funzionamento nel corso del tempo, le normative vigenti e quando è necessario oggi il certificato di agibilità dei vecchi immobili.

Sommario Evoluzione normativa Quando è richiesto il certificato di agibilità? Immobile senza agibilità: conseguenze e sanzioni Agibilità dei vecchi immobili Come attestare la non obbligatorietà di abitabilità e agibilità? Certificato di agibilità dei vecchi immobili: i documenti necessari È obbligatorio il certificato di abitabilità per ristrutturare i vecchi edifici?

Evoluzione normativa

Fino al 30 giugno 2003, il riferimento normativo ere il R.D. n. 1265 del 27 luglio 1934, che ha introdotto l’autorizzazione di abitabilità con una finalità principalmente sanitaria, e non edilizia.

Tali norme sono state modificate ed integrate nel tempo dal legislatore con diversi interventi. Tra questi, ricordiamo la L. n. 765/1967 (c.d. Legge Ponte), che ha introdotto la distinzione tra agibilità e abitabilità, indicando con la prima gli immobili non residenziali e con la seconda quelli adibiti a scopo abitativo.

Con l’entrata in vigore del D.P.R. 380/2001 (Testo Unico Edilizia) la normativa cambia e scompare anche la distinzione tra agibilità e abitabilità, riunita nell’unico concetto di agibilità.

Decreto SCIA 2

Altro passaggio fondamentale da ricordare è l’adozione del D.lgs. n. 222/2016 (c.d. Decreto SCIA 2), con il quale la procedura di rilascio dell’agibilità è stata semplificata mediante l’introduzione della segnalazione certificata di agibilità (SCA), un’autocertificazione inviata al Comune dall’intestatario della pratica tramite lo sportello telematico SUAPE entro 15 giorni dalla conclusione dei lavori.

In base all’articolo 24 del T.U. Edilizia 380/2001, la SCA richiede la presentazione dei seguenti documenti:

• attestato del direttore dei lavori che certifica la conformità alle normative;
• certificato di collaudo statico;
• dichiarazione di conformità delle opere eseguite;
• accatastamento dell’immobile;
• attestato dell’impresa installatrice riguardo alla conformità degli impianti presenti negli edifici.

Una volta presentata la SCA, l’uso del fabbricato è da subito consentito, fatto salvo il successivo potere di controllo e verifica dell’autorità pubblica.

Quando è richiesto il certificato di agibilità?

Il certificato di agibilità è richiesto per diverse tipologie di interventi edilizi, tra cui:

• nuove costruzioni;
• ricostruzioni o sopraelevazioni totali o parziali;
• interventi sugli edifici esistenti.

L’agibilità può essere attestata per l’intero immobile, singoli edifici o porzioni, o singole unità immobiliari, a seconda dell’intervento e delle autorizzazioni.

Immobile senza agibilità: conseguenze e sanzioni

La segnalazione certificata di agibilità (SCA) è obbligatoria.

L’immobile senza agibilità non è in grado di assolvere alla propria destinazione economico-sociale e a far fronte alle esigenze del proprietario. In pratica, non può essere utilizzato in quanto non è né abitabile né commerciabile.

Ad esempio, in caso di vendita di immobile privo di agibilità, l’acquirente potrebbe ottenere la risoluzione del contratto e il rimborso del prezzo già corrisposto oltre al risarcimento del danno. In caso di locazione, il proprietario dell’immobile (locatore) deve fornire il certificato di agibilità all’inquilino (conduttore) oppure copia di avvenuto deposito della SCA. Se il Comune rigetta la richiesta di rilascio del certificato di agibilità, il conduttore può chiedere la risoluzione del contratto.

Oltre alle conseguenze sopra esaminate, l’omessa presentazione della SCA comporta l’applicazione della sanzione amministrativa pecuniaria da 77 euro a 464 euro.

Agibilità dei vecchi immobili

Come ricordato all’inizio, l’obbligo di attestare l’agibilità è stato introdotto nel 1934. In linea di principio, dunque, il certificato di agibilità per gli immobili costruiti prima del 1934 non è obbligatorio, fatta salva la presenza di regolamenti, anche a livello regionale o locale, che ne impongano l’obbligo.

Gli immobili ante 1934, dunque, non dispongono del certificato. In caso di compravendita non è obbligatorio possedere l’apposita certificazione ma  – come vedremo meglio tra poco – è necessario dimostrare, documenti alla mano, l’epoca di edificazione.

Riguardo agli edifici costruiti prima del 1967 occorre tenere presente che, dal 1934 al 1967, l’autorizzazione era concessa dal Comune con modalità e condizioni diverse da quelle odierne, per cui in molti casi questi gli immobili non possiedono i moderni requisiti richiesti. In questa circostanza, si può mantenere l’abitabilità a patto che si rispetti il criterio che vieta il peggioramento delle condizioni igienico-sanitarie dell’immobile.

Per le opere di costruzione iniziate prima del 1967, al posto degli estremi della licenza edilizia si può produrre una dichiarazione sostitutiva di atto notorio in cui si comunica che l’opera risulta iniziata prima del 2 settembre 1967. Per questi immobili, dunque, in caso di compravendita il certificato di agibilità non è una condizione contrattuale oppure un fattore che impatta sulla contratto. Tuttavia, come detto, è essenziale garantire l’assenza di interventi che abbiano peggiorato le condizioni igienico-sanitarie originali e fornire un documento che indichi l’anno di costruzione.

Gli edifici costruiti dopo il 1967 e prima del 2001, invece, devono obbligatoriamente possedere sia il certificato di abitabilità che il certificato di agibilità.

Come attestare la non obbligatorietà di abitabilità e agibilità?

Come si accennava prima, per evitare responsabilità penali e amministrative, occorre fornire la prova che l’immobile sia stato costruito prima dell’introduzione dell’obbligo di certificazione.

A tal proposito, il D.L. Semplificazioni (D.L. n. 76/2020, convertito in Legge n. 120/2020), ha modificato l’articolo 9-bis del T.U. Edilizia, stabilendo le regole per determinare lo stato legittimo degli edifici costruiti in un periodo in cui non era obbligatorio ottenere l’autorizzazione edilizia.

Innanzitutto, lo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa e da quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali.

Certificato di agibilità dei vecchi immobili: i documenti necessari

Per gli immobili realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto, o da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d’archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza, e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali (art. 9-bis. Comma 1-bis. DPR n. 380/2001).

Tali disposizioni si applicano anche nei casi in cui sussista un principio di prova del titolo abilitativo del quale, tuttavia, non sia disponibile copia

In pratica, per attestare che un edificio è stato costruito prima che fosse richiesto un permesso, bisogna esaminare attentamente ogni possibile documento che ne attesti la costruzione: informazioni catastali originali o altri documenti probanti, come fotografie, mappe, documenti di archivio o altri atti, sia pubblici che privati (ad esempio, anche attraverso l’aerofotogrammetria di Google Earth). Inoltre, va considerato il titolo abilitativo dell’ultimo intervento che ha coinvolto l’intero edificio o unità immobiliare, integrato con eventuali permessi successivi per interventi parziali.

È obbligatorio il certificato di abitabilità per ristrutturare i vecchi edifici?

In caso di ristrutturazione di vecchi immobili, l’obbligatorietà o meno dell’agibilità dipende, oltre che dall’età dell’immobile, anche dalla conformità di eventuali interventi edilizi successivi alla sua costruzione.

Ad esempio, per gli edifici costruiti prima del 1934 che abbiano subito modifiche significative dopo il 2003, è necessario richiedere l’agibilità al termine dei lavori di ristrutturazione.

Nel caso in cui per un edificio fosse necessario avere il certificato, ma tale certificato non fosse disponibile, allora sarebbe possibile richiederlo fornendo la documentazione necessaria. Se l’assenza del certificato è dovuta a un errore durante la costruzione, è possibile ottenerlo regolarmente. Se, invece, è causata da abuso edilizio, sarà necessario ripristinare la situazione e ottenere il certificato.

In sintesi, è possibile ristrutturare senza il certificato di abitabilità, ma è essenziale valutare attentamente la conformità e le normative vigenti.