Trasferimenti fabbricati, l’imposta registro, ipotecaria e catastale è fissa

L’Agenzia delle Entrate conferma nella risposta n. 376 dello scorso 27 maggio l’applicazione dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200 euro ciascuna per i trasferimenti di interi fabbricati a favore di imprese di costruzione e ristrutturazione immobiliare.

Il caso sottoposto all’Amministrazione riguarda una società che vorrebbe applicare le imposte ipotecarie e catastali “in misura fissa” ritenendo di poter inquadrare il trasferimento – mediante conferimento del nuovo fabbricato a favore del Fondo Immobiliare italiano, da effettuarsi una volta ultimata la demolizione e ricostruzione del complesso edilizio – come “alienazione” e, dunque, inquadrabile in una delle condizioni previste per il pagamento delle citate imposte in misura fissa.

Ai fini di un inquadramento della fattispecie del quesito occorre precisare che nell’atto di acquisto “la parte Venditrice” vuol optare per l’applicazione dell’Imposta sul Valore Aggiunto ai sensi degli artt. 2, comma 1, e 10, comma 1, n. 8-ter del D.P.R. n. 633/1972 mediante il meccanismo dell’inversione contabile.

Le motivazioni dell’Agenzia

L’Amministrazione nell’accogliere la soluzione interpretativa proposta dall’interpellante, vale a dire l’applicazione delle imposte in misura fissa, evidenzia come la conclusione si basi su due binari “normativi” fondamentali:

1) Il primo attiene alle novità introdotte dal D.L. n. 34/2019 grazie alle quali nello specifico l’articolo 7 prevede che le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono dovute nella misura fissa di euro 200 ciascuna quando ricorrono le seguenti condizioni:

• acquisto entro il 31 dicembre 2021 da parte di imprese che svolgono attività di costruzione o ristrutturazione di edifici;
• acquisto avente come oggetto un “intero fabbricato“ indipendentemente dalla natura dello stesso.

Entro 10 anni dalla data di acquisto, inoltre, chi acquista l’intero fabbricato deve provvedere:

• alla demolizione e ricostruzione di un nuovo fabbricato anche con variazione volumetrica, ove consentito dalle normative urbanistiche ovvero,
• eseguire interventi di manutenzione straordinaria, interventi di restauro e risanamento conservativo o interventi di ristrutturazione edilizia individuati dall’art. 3 c.1 lettere b), c) e d) del D.P.R. n. 380/2001.

il nuovo fabbricato, sia in caso di ricostruzione che di ristrutturazione edilizia, deve risultare conforme alla normativa antisismica e deve conseguire una delle classi energetiche NZEB (Near Zero Energy Building), A o B

• all’alienazione delle unità immobiliari il cui volume complessivo superi il 75% del volume dell’intero fabbricato.

2) Il secondo riguarda il regime fiscale dei fondi comuni di investimento immobiliare (D.Lgs. n. 351/2001) e la circolare n. 47/E del 2003 in cui nell’illustrare la disciplina si precisa, con riferimento al regime fiscale degli apporti ai fondi immobiliari che per gli apporti trova applicazione, ai fini delle imposte sui redditi, la disciplina delle cessioni a titolo oneroso applicabile ai conferimenti.

Conclusione dell’Agenzia

Considerata la sostanziale “equiparazione” degli apporti alle cessioni a titolo oneroso secondo l’amministrazione rende applicabile anche agli apporti ai fondi immobiliari delle stesse categorie di immobili la misura fissa dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale.

Tale evidenza per l’Agenzia delle entrate rende condivisibile, nelle osservazioni di cui alla risposta 376, la soluzione interpretativa prospettata dalla società istante per cui nel termine “alienazione” presente nell’articolo 7 del D.L. n. 34/2019 possono essere ricompresi anche gli apporti di immobili ai fondi immobiliari. Pertanto, per l’atto di acquisto del fabbricato da demolire e ricostruire, conformemente alla normativa antisismica e con il conseguimento della classe energetica NZEB, A o B, si rendono applicabili le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di euro 200 ciascuna.

L’agevolazione in argomento non trova applicazione, invece, per i trasferimenti di terreni, aree edificabili e in genere per gli immobili che non siano “interi fabbricati“, eventualmente compresi nel complesso edilizio che s’intende acquistare.

Risposta n. 376 27 maggio 2021