Novità cedolare secca e intermediari per locazioni brevi: le indicazioni del Fisco

La Legge di Bilancio 2024 ha apportato modifiche significative all’art. 4 del D.L. 24 aprile 2017, n. 50, con l’obiettivo di regolare le locazioni brevi e chiarire gli adempimenti per gli intermediari non residenti, in conformità con le direttive dell’Unione Europea.

La circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 10/E del 10 maggio 2024 fornisce istruzioni dettagliate in merito alle nuove disposizioni, richiamando le indicazioni già fornite con la circolare 24/E del 12 ottobre 2017, per quanto compatibili.

Regolamentazione delle locazioni brevi

Le locazioni brevi comprendono i contratti di locazione d’immobili ad uso abitativo della durata massima di 30 giorni, incluso l’affitto di immobili con servizi accessori come la fornitura di biancheria e la pulizia, stipulati da persone fisiche al di fuori di attività d’impresa, direttamente o tramite intermediari immobiliari o portali telematici.

L’Agenzia delle Entrate precisa peraltro che, in linea con la Legge n. 178/2020, la tassazione agevolata si applica solo se la locazione breve coinvolge al massimo 4 appartamenti per anno solare; superato questo limite, l’attività si considera svolta in forma imprenditoriale, escludendo l’applicazione delle agevolazioni fiscali.

Applicazione dell’aliquota del 21% nel regime di cedolare secca

L’aliquota dell’imposta sostitutiva, nell’ambito della cedolare secca, per i redditi derivanti dalle locazioni brevi è fissata al 26% anziché al 21%.

Tuttavia è concesso al locatore l’opzione di usufruire dell’aliquota ridotta del 21% per i redditi relativi alle locazioni brevi di una singola unità immobiliare per anno fiscale, a sua discrezione. Questa scelta deve essere specificata nella dichiarazione dei redditi. L’Agenzia delle Entrate precisa che la nuova normativa è applicabile dal 1° gennaio 2024.

Ritenuta d’acconto degli intermediari

Gli intermediari immobiliari che incassano o intervengono nei pagamenti dei canoni sono tenuti, come sostituti d’imposta, a operare una ritenuta fiscale del 21%.

Questa ritenuta è considerata a titolo d’acconto, indipendentemente dall’opzione fiscale adottata dal beneficiario.

È compito del contribuente calcolare e versare l’eventuale saldo dell’imposta, considerando le ritenute subite, entro i termini di legge.

Regole per gli intermediari non residenti

Le regole per gli intermediari non residenti sono state modificate per adeguarsi alla sentenza della Corte di Giustizia dell’Unione Europea del 22 dicembre 2022 (causa C-83/21, Airbnb).

In base a queste modifiche, i soggetti non residenti possono adempiere agli obblighi fiscali tramite una stabile organizzazione in Italia, se presente, o nominando un rappresentante fiscale. Resta ferma la responsabilità solidale dei soggetti residenti in Italia del loro stesso gruppo, nel caso in cui non nominino un rappresentante fiscale.

Le nuove disposizioni sulle locazioni brevi: conclusione

La citata CM n. 10/E/2024 fornisce una guida dettagliata su come applicare le nuove disposizioni relative alle locazioni brevi e agli intermediari non residenti, garantendo il rispetto delle normative fiscali nazionali e internazionali, nonché delle direttive dell’Unione Europea.