Prima casa: causa Covid-19 prorogati i termini per le agevolazioni

Le agevolazioni fiscali sulla prima casa rientrano nella sospensione degli adempimenti disposti dalla normativa sull’emergenza Covid. I termini per il calcolo del periodo interessato sono prorogati sino alla fine del 2020. Quindi cade l’obbligo di vendita dell’immobile entro un anno per mantenere i benefici e continuare a pagare imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura ridotta. Senza sanzioni e interessi. E’ quanto ha stabilito l’Agenzia delle Entrate, rispondendo all’interpello di una contribuente e richiamando le disposizioni del nuovo Decreto Liquidità. Ecco, in sintesi, l’istanza presentata e il parere del Fisco.

I fatti

La contribuente che si è rivolta all’Agenzia delle Entrate fa sapere di aver acquistato, lo scorso 29 aprile 2019, un appartamento in una località “x”. Usufruendo delle agevolazioni sulla prima casa. Allo stesso tempo è cointestataria con il coniuge, residente all’estero, per una quota personale pari al 90%, di un altro immobile, precedentemente acquistato nel 2008. Anche in questo caso avvalendosi delle agevolazioni sulla prima casa. Ora, per non incorrere in sanzioni e penali varie, l’istante sa che deve vendere il primo appartamento entro un anno dal nuovo acquisto (comma 4 bis della Nota II-bis, articolo 1 della Tariffa, Parte I, allegata al d.P.R. 26 aprile 1986, n. 13 -TUS). Un adempimento al quale la contribuente avrebbe voluto attenersi, se non fosse intervenuta l’emergenza da pandemia, che di fatto ha bloccato ogni compravendita immobiliare.

La sospensione degli adempimenti

A tal proposito, la richiesta all’Agenzia delle Entrate è la seguente: a seguito dell’emanazione del decreto-legge 17 marzo 2020, n. 18, è possibile sospendere tale adempimento, ipotizzando dunque la sussistenza di una causa di forza maggiore? In subordine, se ciò non rientrasse dei canoni di legge, la contribuente, che intende comunque vendere l’immobile, chiede la sospensione dell’applicazione della sanzione e degli interessi.

Il parere dell’Agenzia delle Entrate sulle agevolazioni prima casa

L’Agenzia delle Entrate ricorda che il contribuente perde il diritto alle agevolazioni fiscali in relazione al nuovo acquisto, se non vende entro un anno l’abitazione agevolata già posseduta. Il tutto, con applicazione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, nonché di una sanzione pari al 30% delle imposte e degli interessi. In merito al quesito in esame, si fa presente che, successivamente alla presentazione della presente istanza, è stato emanato il decreto legge dell’8 aprile 2020, n. 23, il cosiddetto “Decreto Liquidità”. A tal proposito, l’articolo 24 disciplina la sospensione dei termini per effettuare gli adempimenti previsti ai fini del mantenimento del beneficio dell’agevolazione sulla prima casa. Ebbene, tali termini, anche per il riconoscimento del credito di imposta per il riacquisto dell’abitazione principale, sono sospesi nel periodo compreso tra il 23 febbraio 2020 e il 31 dicembre 2020.

Le conclusioni

Scontata, dunque, la risposta dell’Agenzia delle Entrate alla contribuente che ha sollevato la tematica. “Poiché l’immobile sito in X è stato acquistato in data 29 aprile 2019 e il termine per l’alienazione dell’immobile pre-posseduto scadeva in data 29 aprile 2020, si ritiene che la contribuente possa fruire del periodo di sospensione dei termini previsto dal citato articolo 24 del decreto-legge, n. 23 del 2020” si legge nella risposta dell’ente pubblico. Che specifica: “Pertanto, il termine per la suddetta alienazione riprenderà a decorrere dal 1° gennaio 2021”.

Le agevolazioni previste

In generale, sono piuttosto corpose le agevolazioni previste per l’acquisto dell’abitazione principale. A cominciare dall’applicazione dell’imposta di registro nella misura del 2% per i trasferimenti. Senza dimenticare la costituzione di diritti reali di godimento che hanno per oggetto case di abitazione, ad eccezione di quelle di categoria catastale A1, A8 e A9. Se si acquista da un privato o da un’impresa in esenzione Iva, le imposte ipotecarie e catastali sono fissate a 50 euro ciascuna anziché proporzionali al valore. Se si acquista da un costruttore, l’Iva è del 4% invece del normale 10% e le imposte di registro ed ipocatastali sono pari a 200 euro ciascuna.

Quando cessano le agevolazioni prima casa

Se i requisiti per le agevolazioni vengono meno (oppure erano stati dichiarati falsamente all’atto dell’acquisto) l’Agenzia delle Entrate constaterà la decadenza dei benefici ottenuti e recupererà le imposte dovute. A ciò si aggiunge una sanzione pari al 30% sulla differenza tra quanto pagato in regime agevolato e quanto previsto dalla tassazione ordinaria. In particolare, perde il bonus chi non provvede a trasferire, entro il termine tassativo di 18 mesi successivi all’acquisto, la propria residenza nel Comune dove è ubicato l’immobile. Lo stesso dicasi per chi rivende o dona l’abitazione prima che siano trascorsi 5 anni dalla data di acquisto.