Soprintendenze e sanatoria paesaggistica: verso un nuovo equilibrio dopo il Salva Casa

Una circolare del Ministero della Cultura cerca di ricomporre l’apparente frattura tra le novità introdotte dal decreto Salva Casa e la normativa in materia di tutela paesaggistica. Analizziamo cosa cambia davvero nell’interazione tra Testo Unico dell’Edilizia e Codice dei Beni Culturali.

Il nuovo art. 36-bis TUE

Con la legge n. 105/2024, che ha convertito il decreto Salva Casa, è stato introdotto nel Testo Unico dell’Edilizia l’articolo 36-bis, una norma destinata a riformulare significativamente i criteri per il rilascio dei titoli abilitativi in sanatoria.

L’intento del legislatore è chiaro: fornire una corsia preferenziale per la regolarizzazione di opere edilizie realizzate in parziale difformità o con variazioni essenziali, superando le rigidità di un sistema che spesso rendeva impossibile la sanatoria anche per interventi formalmente gravi ma sostanzialmente compatibili con la normativa urbanistica attuale. Il punto più delicato della riforma, tuttavia, riguarda proprio il rapporto con i vincoli paesaggistici e il Codice dei Beni Culturali e del Paesaggio.

L’art. 36-bis, infatti, prevede espressamente che:

• l’accertamento di compatibilità paesaggistica possa avvenire anche in relazione a interventi che abbiano comportato la creazione o l’ampliamento di superfici e volumi, possibilità che prima d’ora era preclusa in sede di autorizzazione postuma;
• la valutazione paesaggistica può essere richiesta anche qualora il vincolo sia stato apposto in un momento successivo alla realizzazione dell’opera.

Una novità che, se letta isolatamente, sembrava porsi in netto contrasto con quanto stabilito dal Codice, che limita l’accertamento ex post della compatibilità paesaggistica a fattispecie tassative e meno invasive sotto il profilo dell’impatto edilizio.

L’introduzione dell’art. 36-bis ha subito generato un dibattito tra gli operatori del settore, evidenziando sia potenzialità di semplificazione nelle procedure di sanatoria edilizia, sia la necessità di chiarimenti interpretativi e operativi per una corretta applicazione della norma.

Salva Casa: la risposta del Ministero della Cultura sul tema della tutela paesaggistica

Con la Circolare n. 19 del 4 aprile 2025, la Direzione Generale Archeologia, Belle Arti e Paesaggio del Ministero della Cultura ha fornito un’interpretazione ufficiale dell’art. 36-bis.

L’impostazione del Ministero è chiara: “non esiste un vero e proprio conflitto tra la nuova norma edilizia e il Codice dei Beni Culturali, ma solo un apparente disallineamento che può essere risolto attraverso il criterio della successione delle leggi nel tempo“.

In sostanza, pur non contenendo un’esplicita deroga all’art. 167 del Codice, il nuovo art. 36-bis introduce “una disciplina autonoma e successiva“, che consente di estendere l’ambito dell’accertamento paesaggistico anche a interventi più rilevanti in termini volumetrici.

Come si legge nella circolare, “il divieto di rilascio in sanatoria dell’autorizzazione paesaggistica non esclude, infatti, che il legislatore possa introdurre, per legge e in via generale, limitate ipotesi in cui sia possibile accertare ex post la compatibilità paesaggistica di un intervento”.

In altri termini, non si tratta di un automatismo sanante, ma di una nuova procedura che mantiene fermo il presidio tecnico e culturale delle autorità preposte alla tutela del paesaggio. Anche in questo nuovo contesto, infatti, le Soprintendenze devono esprimersi entro 90 giorni, e solo in caso di silenzio-assenso si apre la possibilità per i Comuni di procedere autonomamente.

Il ruolo degli uffici tecnici

La possibilità di ottenere un parere favorevole anche in presenza di vincoli sopravvenuti, ad esempio, apre a scenari complessi sul piano probatorio, poiché sposta l’asse della valutazione dalla fase preventiva a quella successiva alla realizzazione dell’intervento. Questo comporta, per le amministrazioni locali, una necessità crescente di vigilanza tecnica e giuridica nella gestione delle pratiche di sanatoria.

La circolare è molto chiara su questo punto, raccomandando alle Soprintendenze di adottare “ogni efficace misura organizzativa interna per limitare il maturare del silenzio assenso a casi marginali e residuali”. Infine, va sottolineato che il parere vincolante – quando espresso – conserva intatta la sua forza prescrittiva. Se negativo, comporta l’applicazione delle sanzioni previste dall’art. 167 del Codice, compresa la rimessa in pristino dello stato dei luoghi.

Tutela paesaggistica nel Salva Casa: il MiC sblocca l’impasse

Con la nuova circolare del Ministero della Cultura si chiude la querelle sull’applicabilità dell’art. 36-bis del Testo Unico Edilizia agli immobili vincolati paesaggisticamente. Il MiC chiarisce che non esiste un reale contrasto tra il Salva Casa e il Codice dei Beni culturali: le due normative possono convivere, nel rispetto dei principi ma anche della necessità di semplificazione.

Alla luce di questo intervento interpretativo, le Soprintendenze dovranno ora adeguarsi, superando l’interpretazione rigida secondo cui ogni incremento volumetrico precludeva la possibilità di regolarizzazione paesaggistica.

Viene così legittimato, anche per gli immobili tutelati, l’accertamento di compatibilità paesaggistica semplificato, pure in presenza di aumenti di superficie o volume, purché rientranti nei limiti previsti dalla nuova sanatoria.

Il Ministero smonta inoltre la tesi secondo cui l’art. 36-bis sarebbe inapplicabile perché in contrasto con norme di principio del Codice Urbani. Nessuna modifica implicita: solo un’applicazione coerente e coordinata delle disposizioni.

Una svolta che rafforza il Salva Casa, tutela il paesaggio e consente finalmente alle amministrazioni di dare risposte concrete a migliaia di situazioni pendenti.

Circolare n. 19 del 4 aprile 2025 della Direzione Generale Archeologia, Belle Arti e...