Tolleranze costruttive: il limite del 2% riguarda il singolo appartamento e non l’intero edificio

Ad avviso del massimo Collegio amministrativo, ai fini della valutazione delle tolleranze costruttive e del rispetto del limite del 2% stabilito dall’articolo 34 bis del DPR 380/2001, non può farsi riferimento alla superficie dell’intero fabbricato né rileva, ad evitare l’eventuale abuso, la condotta del proprietario del bene non correttamente edificato successiva all’ordinanza di demolizione.

L’articolo 34 del DPR 380/2001, al primo comma, stabilisce che: “Il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro il limite del 2 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo.”

Il Consiglio di Stato, con la sentenza numero 2952 del 28 marzo ultimo scorso, ha precisato che detto limite di scostamento dalle misure indicate nel titolo assentivo, tollerato senza che si determini violazione dei principi che governano la materia edilizia (c.d. tolleranza di cantiere), debba essere riferito esclusivamente ai singoli immobili che costituiscono l’intero fabbricato e non certamente alla superficie dell’intera costruzione, come si ricava dal dato letterale della norma in commento.

Tolleranze costruttive: i fatti di causa

Il Tar Calabria, sezione seconda, con la pronuncia n. 523/2023, ha respinto il ricorso proposto dal proprietario di una serie di immobili abusivi, in quanto edificati in violazione del limite di cui all’articolo 34 bis del DPR 380/01, rispetto ai quali il Comune di Zambrone aveva emesso, e correttamente notificato, ingiunzione di demolizione e ripristino dello stato dei luoghi.

Avverso tale pronuncia, il soccombente ha proposto gravame innanzi al Consiglio di Stato, basando la propria difesa su un unico motivo d’appello, articolato in due punti:

• L’appellante ha affermato che il TAR, sulla scorta di un’erronea CTU, sia incorso nel vizio di ultrapetizione, in quanto avrebbe calcolato il limite di tolleranza del 2% di cui all’art. 34-bis del DPR n. 380 del 2001 sui singoli immobili, e non, come invece correttamente avrebbe dovuto, sull’intera costruzione. Se così avesse fatto, infatti, ad avviso del ricorrente non sarebbe stata evidenziabile alcuna difformità rilevante, nel senso presupposto dalla norma;
• Per altro verso, il giudice di primo grado, non avrebbe tenuto nel debito conto il contegno fattuale, assolutamente collaborativo dell’istante, il quale, subito dopo la notifica del provvedimento di demolizione e riduzione in pristino, mantenendo un atteggiamento collaborativo e di buona fede, avrebbe cercato di rimediare alle contestazioni sollevate dalla pubblica amministrazione procedente:
  1. provvedendo alla demolizione parziale di alcune opere abusive
  2. presentando istanza di accertamento di conformità per altri abusi
  3. depositando un progetto di demolizione per un immobile determinato
  4. depositando un’istanza di sanatoria per altri beni, pure interessati dall’ordinanza.

La decisione del Consiglio di Stato

Il massimo Collegio amministrativo ha ritenuto del tutto prive di pregio entrambe le censure proposte a sostegno del ricorso.

Quanto, infatti, all’ipotizzata buona fede dell’appellante, il Consiglio di Stato ha ricordato come la legittimità del provvedimento impugnato debba essere valutata in base alla situazione, fattuale e giuridica, sussistente al momento della sua adozione, mentre è irrilevante la condotta del proprietario del bene abusivo successiva all’ordinanza di demolizione.

Tolleranze costruttive: in che senso sono da intendere

Quanto, invece, al limite della tolleranza costruttiva del 2%, di cui all’articolo 34 bis del DPR 380/01, il Collegio ha pienamente condiviso sia la CTU espletata in primo grado, che la sentenza del Tar Calabria, affermando che la norma in oggetto, per consolidata giurisprudenza di settore) possa essere intesa unicamente in un senso: la “tolleranza di cantiere” che consente di escludere l’abusività dell’intervento, dev’essere valutata in relazione alla porzione dell’immobile cui esso si riferisce, e non in rapporto alla superficie dell’intero palazzo, come del resto si evince dal dato letterale che fa appunto riferimento –testualmente- alle singole unità abitative (Consiglio di Stato, n. 7504 del 2022; Consiglio di Stato, n. 230 del 2021).

Ricorso respinto, dunque, e condanna alle spese di lite per l’incauto ricorrente.