Quando è consentito il terzo condono per le nuove costruzioni residenziali

Terzo condono edilizio e nuove costruzioni: quali sono le coordinate per la sanatoria? Risponde la Cassazione La Corte di Cassazione (sent. 2840/2022) esclude la possibilità di presentare plurime istanze di condono relative ad unità abitative distinte facenti capo ad un unico soggetto legittimato, anche se ciascuna istanza non supera i 750 mc e l’intero immobile non supera i 3000 mc.

Terzo condono edilizio per nuove costruzioni

La questione esaminata dalla Corte riguarda il c.d. “terzo condono edilizio”, ed in particolare l’art. 32 comma 25 del D.l. 269/2003 (con in L. 326/2003) che consente la sanatoria di opere abusive:

• ultimate entro il 31 marzo 2003
• che non abbiano comportato un ampliamento del manufatto superiore al 30% della volumetria della costruzione originaria
• o in alternativa un ampliamento superiore ai 750 mc

Per le nuove costruzioni il terzo il terzo condono fissa:

• il limite di 750 mc per singola richiesta di titolo abilitativo
• purché la nuova costruzione non superi complessivamente i 3000 mc

Il caso

Nel caso sottoposto all’esame della Corte, la nuova costruzione aveva un volume complessivo di 2200 mc, sviluppata su due piani e divisa in due unità immobiliari al piano terra e due al primo piano. Venivano presentate due distinte istanze di condono, una per uno dei locali del piano terra per un volume di 643,78 mc e l’altra per uno degli appartamenti del primo piano, per un volume di 468,50 mc. Proposta domanda di revoca dell’ordine di demolizione degli abusi, stabilito con sentenza penale di condanna per gli abusi edilizi, il giudice dell’esecuzione rigettava la richiesta, ritenendo che le plurime istanze di condono, sarebbero state respinte dall’amministrazione perché relative allo stesso immobile, realizzato da un unico proprietario per un volume di 2200 mc, e dunque le due domande in sanatoria sarebbero state elusive del limite di 750 mc.

Revoca dell’ordine di demolizione

Il giudice dell’esecuzione, chiarisce la Corte, può disporre la revoca dell’ordine di demolizione quando:

• risulti assolutamente incompatibile con atti amministrativi della competente autorità, che abbiano conferito all’immobile una diversa destinazione o ne abbiano sanato l’abusività;
• fermo restando il potere-dovere del giudice dell’esecuzione di verificare la legittimità dell’atto concessorio sotto il duplice profilo della sussistenza dei presupposti per la sua emanazione e dei requisiti di forma e di sostanza richiesti dalla legge.

Secondo il ricorrente, il giudice dell’esecuzione aveva sbagliato a rigettare la revoca dell’ordine di demolizione, perché le due istanze di condono presentate separatamente avevano ad oggetto due unità abitative di un unico fabbricato che nel complesso non eccedeva il limite volumetrico di 3.000 mc.

Terzo condono edilizio e nuove costruzioni, quando è consentito

La Corte ripercorre i tratti essenziali della disciplina del c.d. “terzo condono edilizio” (art. 32 comma 25 D.l. 269/2003 convertito in L. 326/2003), precisando che rispetto ai precedenti condoni (L. 47/1985 e L. 724/1994) il terzo condono ha ristretto il campo di operatività della sanatoria rispetto all’edificazione di nuove costruzioni. Il terzo condono infatti è consentito per

• edificio con destinazione residenziale
• limite di 750 mc per ciascuna richiesta di titolo abilitativo
• limite complessivo del nuovo manufatto di 3000 mc

In particolare rispetto al secondo condono che prevedeva solamente il limite di 750 mc di volumetria per singola domanda, il terzo condono aggiunge anche il requisito dei 3000 mc di volume per singolo fabbricato, limitando l’applicabilità della sanatoria solo ai piccoli abusi finalizzati a soddisfare le esigenze abitative.

Nuove costruzioni e parcellizzazione delle domande in sanatoria

La giurisprudenza penale ed amministrativa elaborata in relazione al limite di 750 mc per ciascuna richiesta di titolo abilitativo, prevista già nel secondo condono, ha più volte chiarito che “ogni edificio va inteso quale complesso unitario che faccia capo ad unico soggetto legittimato alla proposizione della domanda di condono”, e quindi le singole istanze presentate in relazione a separate unità dell’edificio devono riferirsi all’unica concessione in sanatoria, per evitare che venga eluso il limite volumetrico di 750 mc. Nel secondo condono però quando per effetto della suddivisone dell’immobile in più porzioni, vi sono più soggetti legittimati a presentare la sanatoria, è comunque consentito per la giurisprudenza proporre istanze separate. Proprio per questo, il legislatore del terzo condono ha voluto una diversa formulazione, fissando un tetto massimo di 3000 mc che limitasse la possibilità di condono oltre quel volume quando più legittimati presentano istanze distinte. Dunque la Cassazione ha respinto la tesi del ricorrente, escludendo che il terzo condono consenta la “parcellizzazione” dell’unico manufatto abusivo, riconducibile al medesimo centro di interessi, in unità ciascuna non superiore a 750 metri cubi purché l’edificio non sia nel complesso superiore a tremila metri cubi. La sentenza è liberamente scaricabile qui di seguito. Sentenza Cassazione del 25.01.2022 n.2840