Salva Casa, come cambia lo stato legittimo degli immobili

La legge n. 105 del 24 luglio 2024, di conversione del decreto-legge n. 69 del 29 maggio 2024, (cd. Salva Casa), reca disposizioni urgenti in materia di semplificazione edilizia e urbanistica, occupandosi anche dello stato legittimo degli immobili. In particolare, modifica l’articolo 9-bis del dpr n. 380 del 6 giugno 2001 (Testo unico dell’edilizia, Tue) sulla documentazione amministrativa e lo stato legittimo degli immobili.

Per la presentazione, del rilascio o della formazione dei titoli abilitativi, le amministrazioni sono tenute ad acquisire d’ufficio i documenti, le informazioni e i dati, compresi quelli catastali, che siano in possesso delle pubbliche amministrazioni e non possono richiedere attestazioni, comunque denominate, o perizie sulla veridicità e sull’autenticità di tali documenti, informazioni e dati.

Stato legittimo dell’immobile: come si stabilisce

Lo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa o da quello, rilasciato o assentito che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o l’intera unità immobiliare, a condizione che l’amministrazione competente, in sede di rilascio del medesimo, abbia verificato la legittimità dei titoli pregressi, rilasciato all’esito di un procedimento idoneo a verificare l’esistenza del titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali.

Sono ricompresi tra i titoli abilitativi i titoli rilasciati o formati in applicazione delle disposizioni riguardanti gli interventi realizzati:

• come varianti in corso d’opera che costituiscono parziale difformità dal titolo rilasciato prima della data di entrata in vigore della legge n. 10 del 28 gennaio 1977 (art. 34-ter Tue);
• in assenza di permesso di costruire o in totale difformità o con variazioni essenziali, ovvero in assenza di segnalazione certificata di inizio attività o in totale difformità da essa (art. 36 Tue);
• in parziale difformità dal permesso di costruire o dalla segnalazione certificata di inizio attività ovvero in assenza o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività (art. 36-bis Tue);
• in base a permesso di costruire annullato (art. 38 Tue);

previo pagamento delle relative sanzioni o oblazioni, infatti alla determinazione dello stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare concorre anche il pagamento delle sanzioni previste nel Tue.

Stato legittimo degli immobili nel Salva Casa: i documenti probanti

Per gli immobili realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto, o da altri documenti probanti, quali:

• le riprese fotografiche,
• gli estratti cartografici,
• i documenti d’archivio,
• altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza,
• il titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrato con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali.

Queste disposizioni si applicano anche nei casi in cui sussista un principio di prova del titolo abilitativo del quale, tuttavia, non siano disponibili la copia o gli estremi.
Per la dimostrazione dello stato legittimo delle singole unità immobiliari non rilevano le difformità insistenti sulle parti comuni dell’edificio, né quelle insistenti sulle singole unità immobiliari dello stesso.